土地使用权证因公司合并被注销办理新证，债权人还有无抵押权？
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作者：王瑞珂 初明峰
抵押权|债权人|注销|公司|土地使用权证|合并---
问题补充：
某公司向我银行贷款，为保证债务的履行，双方签订《最高额抵押合同》：某公司作为抵押人将其名下案涉土地使用权及房产（房产为案涉土地上建筑物）作为抵押物，担保上述贷款，后我银行依约发放了贷款。双方仅对抵押物中的房产办理了抵押登记手续，案涉土地使用权没有办理抵押登记，但是在颁发的房屋他项权证上记载了土地证号。在“抵押期间”内，某公司与某上市公司进行资产置换，导致案涉案涉土地使用权证被注销。借款到期后逾期未还，我银行诉至法院要求实现抵押权。
问：我银行对抵押房产相关土地使用权是否享有抵押权？
律师回复：
本律师认为：你银行对案涉土地使用权亦享有抵押权。
因为，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。你银行取得的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果。
同时，某公司置换案涉土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗你银行的效力，不影响你银行对案涉土地使用权抵押权的行使。即使案涉土地使用权未办理抵押登记，根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该资产置换行为发生在你银行的土地使用权抵押权设定之后，且该置换行为未经你银行同意，某上市公司亦未代为清偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，某公司置换案涉土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗你银行的效力，不影响你银行对案涉土地使用权抵押权的行使。
相关法条：
《物权法》
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
……
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
……
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《担保法》
第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《担保法解释》
第六十条 以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
案例索引：
（2017）最高法民终40号
律师提醒：
物权法关于抵押中“房地一体”的规定出台后，解决了房地分离的尴尬。但是实务中各地法院适用该规定中贯彻力度不一。最高院曾公布多起案例通过司法判决否定行政机关确认的使用权变更，有力的彰显了法院对“房地一体”原则的坚持。随着不动产登记中心的设立，不动产的登记管理统一，类似的争议和纠纷得到有效避免。作为抵押权人，可以按本文指引搜索相关案例在执行和审判环节积极主张“房地一体”原则维护自身权益。
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