三思而后行！律师告诉你借名买房，房子到底是谁的？买房无疑是绝大多数普通百姓生活中的

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三思而后行！律师告诉你借名买房，房子到底是谁的？。买房|房子|告诉|律师|出资人|名义|产权人---

买房无疑是绝大多数普通百姓生活中的大事。但是，由于种种原因，一些人在实际操作中却以他人的名义买，房产的权属无疑也是要落在他人的名下。

借名买房通常发生在亲朋好友之间，被认为风险相对较低。但凡事都非绝对，一旦借用他人名义买房，不论是实际出资人还是名义产权人，都将会面临一系列的风险。

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01 实际出资人面临五方面风险

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　　首先，借名买房合同可能无效。

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我国现行的法律当中，对“借名买房”未出台相应的条款规定。就房屋买卖合同本身，是直接约束买卖双方的，是有效的民事法律行为，即买卖合同本身是有效的。

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

根据《合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定以及以合法形式掩盖非法目的的合同均属无效合同。

如果借名买房存在恶意规避法律法规或者国家政策的行为、损害银行、债权人等第三人利益的行为，双方合意购置是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，尽管违反的不是法律、行政法规的强制性规定，但法院却可以损害社会公共利益为由，认定双方约定无效。如果合同无效，已经付款的实际出资人，只能向登记购房人要求返还房款，法院可能认定名义产权人为争议房屋的所有权人。

　　其次，如果名义产权人反悔，实际出资人可能无法取得产权。

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名义产权人可能为获取经济利益或因其他原因，不顾及亲情、友情，否认双方之间存在借名买房的事实，如果实际出资人没有足够证据证明房屋是借名买的，产权人应为实际出资人，那么，实际出资人可能只能要求登记购房人返还购房款。

　　第三，如果名义产权人私自转让或抵押，实际出资人可能无法取得产权。

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如果名义产权人不守信用，偷偷将自己名下的房产转让或抵押，根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。实际出资人仅有权向名义产权人要求赔偿。

　　第四，如果名义产权人陷入财产或者离婚等纠纷，房产有可能被查封甚至拍卖。

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如果名义产权人自身负有到期不能清偿的债务，或存在离婚等纠纷，房产有可能被法院查封甚至拍卖，实际出资人可能蒙受巨大损失。

第五，如果名义产权人去世，其继承人有可能不了解借名之事、不承认借名之事，甚至继承人众多，实际出资人也陷入纠纷，最终可能无法获得房产。

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02 名义产权人同样面临风险

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绝大多数人可能只看到实际出资人面临的风险，但是却忽视了名义产权人需要面对的风险。其实这很可能会影响名义产权人未来买房资格。目前国内多个城市对买房买车实施限购政策，且政策常常变化，如名义产权人自身欲买房，可能反而无买房的资格。

另外，还可能会影响名义产权人未来买房的首付比例和贷款利率。目前国内多个城市多家银行对第二套房提高首付、收取更高利率，名义产权人在将来自己需要买房的时候，可能需要支付更高的首付比例，给付更高利息，付出更大的代价。

若借名人逾期偿还贷款，就有可能对被借名人(名义还款人)造成信用损失。如房价大幅下跌，借名人因各种原因无力偿还贷款，而房产即使拍卖可能也不足以偿还银行贷款，名义产权人将可能不得不代为偿还银行贷款。

03 民事确认诉讼不具有执行力

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房屋确权判决作为民事确认之诉，不具有执行力，只提出确权请求，胜诉后权利人也不能向法院申请执行。依据法律规定，权利人可以依据生效判决直接去房产登记部门要求变更登记，但是实际上，房屋登记部门通常不受理只有确权判决的登记申请，需要当事人通过另案提起行政诉讼解决。这就要求在提起房产确认之诉的时候，要顺便提出要求借名登记人协助实际权利人办理变更登记的诉讼请求，赋予判决书执行力，争取在一个案件中一次性解决问题。

04 借名买房牵扯法律问题多具有风险要谨慎

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关于借名买房协议的效力问题，现有规定认为：

（1）当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

（2）当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

（3）借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

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最后，在此提醒大家，借名买房的背后法律问题较多，对此应慎重。

来源：福州房产，综合自证券时报、经济参考报、知乎