京五一商品房网签同比降六成刚需静待限竞房开闸放水本报记者陆肖肖于玉金北京报道往年

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本报采访人员陆肖肖于玉金北京报道

往年，五一楼市都是开发商推货促销的一大节点，购房者也多选择这时候看房，但今年的五一楼市显得较为平淡。《华夏时报》采访人员在市场走访中发现，今年五一看房的人群并不如往年多，新房和二手房的成交量均较去年降了六成，天通苑区域的二手房价格相比2017年“3·17”调控之前跌去了20%。

开发商五一折扣促销

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4月30日，《华夏时报》采访人员以购房者身份走访了房山市场，目前房山的新建商品住宅单价在4.1万元-5.3万元，但市面上在售的多为三室及以上的大户型，一室和两室的小户型很难寻觅。在采访人员抵达项目时，仅五和万科长阳天地的售楼处的看房人较多，约有十余组客户到访，其他四个项目的售楼处则较为冷清，约有三四组客户。

为促进销售，多个楼盘推出了五一特惠活动。比如，五和万科长阳天地五一期间有总价减5万元和30万抵35万元的优惠，远洋仕家和韩建·观山源墅推出了限时特价房，天恒·水岸壹号有9.8折和9.6折双重折扣优惠，五矿名品学院墅则推出了特价房和9.9折的优惠。

受去年“3·17新政”的影响，北京的房地产市场热度得到了有效的控制。一直处在楼市一线的销售人员则有更直观的感触，五矿名品学院墅的置业顾问告诉采访人员，“去年3·17调控之前，这里的房子根本不愁卖，购房者来买房有钱全款都没用，还要找关系才能抢到。3·17之后房价涨幅从坐着火箭往上升的状态，一下子停了下来。今年的市场和限购之前没法比，但今年的价格比去年更为合适，有更多的优惠活动，房源也有很多选择。”

从市场成交数据也能显示出今年五一市场的低迷。思源地产统计数据显示，五一期间的4月29日-5月1日，北京新房商品住宅成交仅51套，同比下滑了64%。

另外，从4月整个月份来看，北京新房商品住宅仅成交1161套，成交面积17.99万平米，环比3月，成交套数仅微涨3.4%，而同比去年“3·17”政策出台后的首月，成交套数的降幅则达到44.5%，几近腰斩。

4月，北京商品住宅的套均面积为155平米，相比3月的129平米增加了26平米。而在4月成交的1161套商品住宅中，别墅产品共244套，占比21%;户型面积在90平米以上的住宅产品共成交689套，占比59%;而与将上市的限竞房面积相近的中小户型产品的销量，仅占到4月成交的两成左右。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，随着北京多元化供给体系的搭建，全面覆盖多重需求客群，使得新房市场的需求也呈现出明显的两极化特征。刚需刚改客群持币观望，等待更多共有产权房的上市，以及中低价位“限竞房”的推出;而高端改善客群则因“9070”政策的再度实施，对多种产品类型、户型面积混搭的社区存在疑虑，因此选择及时出手未过多限制产品的普通商品房。

郭毅预测，在限竞房开闸放水后，大量持币待售客群的消费动力将被激发，北京新房市场才能真正迎来销量的复苏。

二手房成交复苏

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五一期间《华夏时报》采访人员也走访了二手房市场，5月1日，采访人员来到被称为亚洲第一社区的天通苑，该区域的二手房单价普遍在4万-5万元。

我爱我家的工作人员小李告诉采访人员:“最近看房的人多了，五一期间一天可以接待两三组客户，比去年要好很多，因为去年五一的时候刚刚出台了3·17新政，人们看房的积极性一下子就下去了。但今年也和2016年的时候没得比。”

“去年3·17之前是卖方市场，天通苑的单价在5万多，业主和购房者见面时直接加价20万是常有的事，许多购房者只能接受”，小李说道，“但限购之后，天通苑的房子一下子就卖不动了，单价普遍跌去了20%，许多房子的价格还能再谈。成交量上不去，很多房产中介的门店不得不关门，我爱我家的天通苑区域原本有23家门店，现在只剩下了18家。”

“调控后市场很快冷却下来，我爱我家天通苑大区几个月才成交了40套房，而最近人们看房的数量明显增多，今年四月份一个月就成交了500多套，已经接近调控之前的交易量了”，小李说。

但五一期间，北京市二手房的成交量并不高。据麦田房产统计，今年五一期间，北京二手房网签283套，同比去年下降了60%;而与今年4月26日-28日的网签量相比，下降了91%。

而从上个月总的成交数据来看，我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年4月，北京全市二手住宅共网签13673套，同比去年4月的16902套下滑19.1%，环比今年3月上升22.6%。虽然同比仍在下降，但2017年4月之后，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，今年4月的网签量则是去年5月至今12个月里的最高值。

价格方面，4月北京二手住宅成交均价环比3月略微上涨0.3%，与3月相差无几，基本持平。自2017年4月起，北京二手住宅交易价格持续走低，下跌趋势十分明显。进入今年以后，降幅逐步收窄，价格逐步趋稳。从近一年的价格曲线可以看出，今年前四个月北京二手房价基本是平稳的，波动幅度很小。与去年4月的最高点相比，今年4月的价格已累计下降了18.2%。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析，不论是网签量还是机构的签单量，4月北京二手住宅都来到了一年新高，这说明北京二手房市场已真正走出2017年“3·17新政”之后的交易低谷。北京目前有大约800万套的存量规模，即使仅以年2%的换手率来看，北京二手房市场也应该有着每年16万套左右、每月1.5万套左右的交易基本盘。因此，虽然4月北京接近1.4万套的网签量已经显示出了市场回温，但也只是朝着正常交易水平的恢复而已，过热并未出现，市场仍旧稳定。

在“3·17新政”限购加码后，北京市场二手房的价格普遍下调，近期市场企稳，众多刚需一族也在考虑这时候入市，王琳就是其中的一员。

宝宝已经周岁的王琳最近两个月都在看房，她的目标是距离工作单位不远的两居室，五一期间，她看了几套房子，“我们是刚需上车，啥时候买得起啥时候买，限购后多数二手房价格都降了，现在感觉价格还可以。”

王琳表示，“角门东里附近有个房子，从四月初的395万降到了372万，我们想再等等，预计在六七月份的时候出手。”

对于近来二手房市场热度升温，郭毅表示，即将上市的限竞房明确了“5年限售”的规定，且需在取得不动产登记证或契税完税凭证后，将限竞房的产权锁定年限拉长到最少8年，房产的流通性大大减弱。部分中端改善客群对于资产的灵活变现较为关注，因此在权衡之后选择了置业二手住宅。

郭毅进一步分析道，造成二手销量反弹的另一大原因在于北京二手房价的调整到位。在一系列宏观调控政策的重压之下，购买二手房的改善家庭基本丧失了购房杠杆，看房选房的客群数量因此降至冰点，导致北京二手销量重挫。在去年北京二手成交的最低点，10月全月北京仅售出6940套二手房。客观的市场现实，让二手业主降低报价，房价普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的根本性原因。

未来房价难反弹

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2017年3月17日，北京市对之前的“9·30”政策进行了升级，四个部门联合出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对首套房的认定实行“认房又认贷”的标准，提高了二套房的首付比例，并暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，这一政策也曾被市场称为“史上最严”楼市调控。

政策出台后，市场受其影响较大，新房和二手房市场的交易量都在下降，二手房的价格也出现了不同程度的下降。但4月份二手房的成交数据显示，最近二手房交易量在上升。

二手房交易量上升之后，市场价格是否会迎来新一轮的上涨呢?

麦田房产首席市场分析师张叶松告诉《华夏时报》采访人员，网签数据一般都会比较滞后，五一的时候大家去玩的更多，看房的积极性会弱一些。就网签量绝对数据来看，当前成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，且当前交易量略有回暖主要是由季节性变化引起，后市交易量很难稳定上涨，存在小幅度上下波动趋势，所以不会进入交易量稳定上涨区间。当前的交易量并不能支撑价格上涨，预计未来交易量将以“L”形曲线发展。在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持相对平稳小幅波动。

链家研究院首席市场分析师许小乐在接受《华夏时报》采访人员采访时表示，近期市场成交量有所上升，但后市并不具有大幅反弹的迹象，原因有三点:一是新增需求仍然减少，4月新增客源比3月前三周下降8.8%;二是业主挂牌价基本稳定，4月份业主挂牌价比3月份下跌0.4%左右;三是链家线上UV和PV数据也呈现稳中有降的态势。如果未来房贷利率不再下调，市场仍将大概率维持成交量小幅回升、价格保持平稳的状态。

胡景晖也认为，北京二手房市场的回暖颇为健康，并没有出现过热现象。目前国家“房住不炒“的方针毫不动摇，北京楼市的严厉调控也没有丝毫松动，在政策的持续影响下，北京二手房市场交易最多只能回到正常水位，一旦有过热迹象，必将带来政策的进一步加码。由此来看，2018年北京二手房市场的整体趋势就是交易量在回升中趋稳，交易价格在下跌中趋稳，而四月的量价则说明这一趋势正在发生，未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格二者同时企稳的状态。

京五一商品房网签同比降六成 刚需静待限竞房开闸放水

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