除了没钱，也许你不买房只是因为你低估了买房的技术难度过去的十几年

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过去的十几年，是国内房地产市场的黄金时代，少数人能够在犹豫的最初几年就已经出手，并且保持住扩大战果。很多人在最初的几年看不懂时代的变化，并且迷失在各路妖魔鬼怪的言论和真理之间，但随着时间的推移逐渐看清方向，并且出手。也有很多人虽然过去了十几年，手里的钱没有增长多少，却在一直举棋不定，一次次错失机会后终于认怂再也没能出手。

跟这些人聊过之后，才明白大家错失机会的理由各有不同，但在低估买房的技术难度上几乎如出一辙。

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简单来说，在国内，买房永远不是只为了自住需求，尤其是过去的十几年内，任何一项买房决定，或多或少都带有一定的投资需求。于是，从几十万到几百几千万，你要掌控的，不是一间不会动不会说话的钢筋水泥房子，而是在级别可以称得上一家小型的投资公司。

你的对手包括卖家/房地产开发商，中介，银行，装修工，下一个接盘的买家/租房者。

你可以调动的人包括自己的父母/爷爷奶奶，老婆，朋友，同事。

假设这家投资公司从成立之日起，唯一的目的就是房子，那么它可以分为以下几个项目

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1. 找投资人。时间精力占比30%

对于首付，是自己攒钱独占投资，还是找家人，又或者是找个有投资能力的伴侣分享投资？

首付完成后，就是考虑杠杆问题，向银行借钱还是完全自有资金。按照公司的运转方式，几乎没有不向银行借钱的。但如果自己的征信记录有问题，就只能找寻别的融资机构，一是利率要上升，二是又要多了一个打交道的对手。

对于后续还款，是依靠自己的未来几十年的工资收入吗？有考虑到自己的工资是否够？或者说自己的工资上涨或者下降对于还贷的影响大小？创业失业的可能性？自己是否还有别的大额支出影响，譬如购车，结婚生子育子等。。。

2. 选择房子。时间精力占比30%

关于怎么选择房子的要素多如牛毛，但原则是对于投资属性更大的一点的买房。地段>房子。但是自住属性大一点的房子，房子>地段。如果说找投资靠的是自己的硬实力和家底，那么在选择房子上，尤其是选择一个涨的快的房子，那就是考验自己的眼光了。

3. 实施买房。时间精力占比20%

锁定一个或多个区域后，就要开始真正将买房付诸于行动。告诉中介需求后，就是守株待兔+实地考察。或者等待几个新小区的开盘。一旦确认唯一目标后，开始签署合同。

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4. 房子到手。时间精力占比20% （可选）

验货，结束一切水电煤广的合同转为自己。如果上家装修的不错或者是精装房，那么只要找一个验房师看看有没有漏洞就可以。否则，就要比较找一家靠谱的装修公司，开始测量，设计，施工。相信我，如果完全没有装修的经验，等你住进去后，永远都是后悔药。

5. 出租。时间精力占比20%（可选）

如果是自住，那么就可以享受了。但如果是出租，那么又要开始一轮与中介和租客打交道的过程。

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所以，在我们考虑要不要买房的时候，经常讨论的是在哪个地方买房子的问题，买多大的问题，只能属于项目2。但这部分只能占到整个项目的30%。你的潜意识也许意识到了问题没那么简单，所以暗中阻止了你进一步动手的想法。又也许你的潜意识没那么复杂，所以在搞懂所有的步骤之前，凭感觉一口气买下来也就ok。

投资几套房子就是投资几个公司，因此看人家能够玩得转，不代表自己也有这么强的掌控能力。