杨现领：租赁行业，长契约和持有型机构将拥有更大的发展空间编者语：随着“租购并举”等利好政策的

编者语：

随着“租购并举”等利好政策的频频释放，住房租赁市场进入快车道，行业自身如何修炼内功满足用户的品质需求，显然已成为破题关窍。敬请阅读。

文

杨现领

月

日，在贝壳找房租赁平台举办的“品质·共生”发布会上，杨现领博士第一次以全新的身份——贝壳找房首席经济学家亮相，并以“有品质的租赁”为题作主旨演讲，他从行业视角，客观厘清了租赁行业品质升级的机遇和方向。

“崛起”之后：租赁市场的现在与未来

从今天来看，租房市场空间巨大已是一个确定无疑的事实，整个租房市场已从快速“崛起”的态势进入新的发展阶段，有一些数据能帮助行业厘清市场现状，明晰一些被忽略的问题，从客观的角度帮助我们认清市场。

首先，当我们谈论租购并举的时候，我们其实是在谈租和购的平衡度。为什么这么说？这一点可以从全球发达国家不动产市场分布找到答案。从美国市场看，其租赁市场规模是

3.2

万亿人民币，购房交易市场的规模是

6.9

万亿市场，租赁和交易趋于平衡。而另一个具有参看和研究价值的市场——日本则不同，租赁市场

0.72

万亿，交易是

万亿，显然日本的租房市场是过度发展的。在日本的租房发展历史上，有太多政策，太多的机构化服务围绕这个市场展开，以至于很多人选择终身租房，这使得租房被过度消费。将这两大租房市场与中国相比较，不难发现，中国

万亿的交易市场规模和

万亿的租赁市场规模，

不到的租房市场占比表明中国的租购发展极其不平衡。因此，为何说中国租赁市场空间很大，租购不平衡，租赁市场严重不充足，是最核心的原因之一。

其次，租房市场虽然空间很大，但它不会快速爆发。其核心原因是租房消费是一种刚性消费，其受居民收入的影响较大，租金支出和收入有一个稳定的关系。租赁市场发展一定程度将伴随租金上涨和收入的上涨。此处有两个指标来衡量考察租金涨幅。一是租金收入弹性，在中国一线城市，这个弹性数值是

1.5

左右，以北京为例，当收入每年上涨

时，租金上涨幅度最高值则为

1.5*8%

，那么北京每年平均租金涨幅就在

8-12%

，包括成都在内地的二线城市租金涨幅弹性值则在

1-1.2

这个区间。二是租金收入比，这个比例指整体租金在整体收入中的占比。目前在居民收入持续增长和全民消费升级大趋势带动下，租金在稳步增长，同时在要“住得好“的诉求下居民用于租房的比例也在增长。因此，从这一角度也能够论证中国租房市场空间大，但值得注意的是，市场增长有其规律性不会发展特别快。目前有很多做租赁运营的机构蜂拥进入市场，某种程度上造成一些城市区域一些市场供给过剩，且许多机构因看不到快速的收益而提前退场，实际上，租赁市场的收益空间需要时间的检验，只有用十年甚至更长的时间维度来看待租赁这个生意，才能真正看懂这个空间。

第三，中国租赁房源在未来将形成“

：

”格局，也即

70%

属于私人房源，

20%

属于开发商、国有企业以及集体建设用地所建租赁房源，以及

10%

来自政府提供。

为什么是这个数字？首先还是从成熟市场来找参考标准，德国和美国的租赁市场私人房源占比都很高，德国有

65%

而美国则更高达到

78%

，就看这个比例可以推测，我国租房市场房源占比最高的最终还是分散的私人房源。这对想要进入租赁这块市场的赛跑者来说应该是一盏指路明灯，当明确机构化运营私人房源才是正确赛道时，或许才不会跑偏。

什么是“品质”：租赁行业的新趋势

近两年，长租公寓的普及率几乎在呈爆发式增长。纵观中国长租市场，其在经历了

7-8

年的发展后，已逐渐步入成熟发展期。随着消费升级的推动，租赁市场还将继续发展，租赁行业也正面临升级。

品质租赁”将成为行业升级的主要趋势。

所谓的品质租赁，有三大显著的特征：第一，品质的信息，所谓品质信息的首要条件就是信息真实，消费者将主动倾向提供品质信息的平台，避免被虚假信息充斥视野。第二，品质的消费，不同年龄阶段的人在其全生命周期中的租房消费均在面临品质需求升级，租房消费行为将更趋于品质化。第三，品质的平台，互联网时代，随着用户线上租房普遍化，能够为用户提供品质信息、品质服务，满足用户品质租房体验的平台具有较大发展空间。品质的平台甚至将成为用户线上租房的唯一入口。

除此之外，在租赁发展浪潮里，在品质升级大趋势中，仍然不是所有城市所有的机构都有机会。从城市来看，并不是所有城市所有区域都适合做租赁。

中国有三种城市区域的发展机遇较大：一线城市、人口净流入的二线城市、三、四线城市核心地段商圈。这很好理解，因为这三个地方的，人口流动占比高、房价相对高，租房需求将源源不断地释放。从机构来看，以美国、日本、德国经验来看，有两种机构具有更大的发展空间，第一类是长周期包租服务机构，类似于国外与房东签订长达

年的长契约。长契约对机构是一种促进也是一种考验，这要求签约机构不仅要活的长，而且持续对租房产品的品质、细节、服务进行关注，完全抛弃激进的短期机会主义。而目前中国最普遍的契约周期是

年，未来随着租赁市场日趋成熟，长租约机构将会出现甚至成为市场潜力股。第二种是持有型机构，在美国持有型机构相当普遍，这类机构通过购买、持有并进行租赁房源改建后，租给用户并提供后续服务。目前中国市场已经诞生了一些持有型玩家，只是光持有是不够的，还得有运营的能力，要为用户租房全中后全场景提供品质的服务，才能创造更高的价值。此外，围绕租赁市场而衍生出来的一批优质的租房信息服务、管家培训等产业也将获得较大的发展空间。

总之，中国租房行业正在面临全品类的品质升级，消费者从不同的纬度，在不同生命周期会产生不同的“品质租房”需求，行业野蛮生长的时代已经不复存在，唯有品质才能长存。为两亿租房人群提供更有品质和可支付的租房服务，将是这个行业所有参与者行动的起点。

文章来源：微信公众订阅号“现领观察”

2018

年

月

日（本文仅代表作者个人观点）

本篇编辑：王昌耀

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