冷眼旁观欧与白，透过表象看本质昨天大白与欧的一场"演唱会"

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昨天大白与欧的一场"演唱会"，火爆了深圳地产界。大家必须明白，其本质上是一场营销行为。为了达到营销的最佳效果，双方必须要站在对立面。所以公众看到的某些观点，也许并不足够真实。

尚书坊的营销是很成功的，包括年底的隔空对骂，可能都是提前的炒作，而且欧的准备明显比较随便，大白准备充分太多了。暂不评论了。

一.站位

欧神~神

水库的大面积低单价土豪，有资历，有资金。雄厚到可以到跨周期运作，但容易按原有的经验惯性思考。欧的言论就是为了让你仰视和追逐不到的。

大白~新生代

深圳本土新生代自媒体，所以对深圳更为了解，观点更符合深圳本土的口味。

欧与白的主要分歧在于:

1.18年能不能跳涨

2.深圳湾的涨幅是上一个周期的结尾，还是下一个周期轮动的开始。

3.物业选择

。。。。。。

二.涨与跌

房地产前景:房地产即使是发达国家，依然是国民经济的重头。

两位主讲人都对深圳的发展看好，所以在长期通胀的情况下，对远期深圳楼市持乐观的态度。在这一点上楼癫也持认同的态度，因为2017年楼市即使在高压限购限贷政策下，二手房均价也跑赢全国GDP的增幅。这个增幅其实是比较合理的，相信政府也是比较认可的。

欧与白的关键区别在于相信与不相信政府。

欧是老派的投资客，见惯了政府的限购限贷政策，容易按惯性去判断，也跟自身的经济实力有关系，所以才会这么乐观。

另外，欧高估了收入水平的增长，深圳绝大多数都是月薪1万左右的苦逼青年，BAT的毕竟是少数。而且，工资的高低和一个国家和地区的发展直接挂钩的，和工时没有关系。

白对大周期调整的原因已经给的够充分，这里不赘述。楼癫也相信这个调整的过程不是那么简单就结束。

决定价格的根本因素是供需，但是楼癫认为短期内市场情绪会成为决定市场价格的主导因素，而市场主体的情绪更是关键。一定不要去套框架，如果把市场行为去套框架，就会限制自己的思维和判断。

对于未来的预判，楼癫认为接下来几年的楼市行情极可能类似于2017年的稳定涨幅，不会暴涨也不会暴跌。在这个过程中，楼市的分化会更加明显。

低端有保障，中端有支持，高端有市场。所以商品房一定是在向云端飘去的路上，但目前还没有到云端。

三.市场主体情绪

购房者中，投资客占比一般低于20%，限购能筛选市场主体，而限贷能影响这个脆弱主体群体的情绪，掐杠杆和行政干预就是掐市场情绪。

在严厉的限购限贷政策下，市场主体是有名额的纠结刚需。这部分群体的特点就是特别容易受风吹草动的影响。2017年底到2018年放款的延迟和抽贷，就是在影响这批人的情绪。而且这个情绪具有极大的惯性，不是短期能改变的，这个奠定了2018年楼市处于低潮的基础。

政府其实就是在利用市场情绪来达到控制房价的目的。然而，这种市场的情绪只能控制大部分对市场后知后觉，未曾尝到投资甜头的人。对于那些已经在投资市场游弋多年，获利甚丰的早期投资者而言，他们那颗蠢蠢欲动、嗜利如血的心，只要能抓住任何一点的刺激，就可能一拥而上，进而引爆某个片区的短期大幅波动。

四.非理性因素

版块轮动的原因，大白解释是需求可替代性。但是，需求的可替代性能解释长周期洼地填平的过程，却不能解释短周期各版块轮动爆发的原因。

楼癫认为短周期(城市内)板块轮动的原因是市场后知后觉的跟风行为。

大白虽然也有讲到通人性，但是他主要是选筹。但忽视了人性趋利的本质。市场热钱对机会的渴望，超越了所有人的想象。

经过15年，我们的身家刚刚翻倍，炒房水平也刚刚提高，你就不让我操作了。深圳在16年3月份以后本来已经进入调整期，又平白无故地出现104新政，直接打断了市场自发行为。这种市场，如何按版块轮动的思维框架去套?一个刚刚吃了一半奶的孩子，突然把奶瓶夺走了，他绝对会觉得干渴饥饿的。即使过了一年后，再给他奶瓶，他一定会毫不犹豫地夺走并吸干的。这就是深圳湾一被刺激就爆发式上涨的非理性原因。与周期无关，与板块轮动无关。

深圳湾既不是周期的开始也不是结束，而是非理性因素造成。而且未来的几年，主要的机会就在这些非理性因素中。市场有的时候幼稚的就像婴儿。

如果2018年有别的刺激点，房价会不会涨，我认为一定会涨。然而，这个新的刺激点会不会出现，出现的强度有多大，我相信大家自有定论。

五.杠杆就是需求满足的工具

对于杠杆的利用上，两位资深的投资者对杠杆的利用方向都没有分歧，认为合理的2-3成之间。

只是因为站位不同，欧更乐观一点。欧说的杠杆比选筹更重要，是因为他操作的是大额资金，需要重视资金效率和成本。

不管黑猫白猫，能抓老鼠的就是好猫。深圳从建立初期就已经是遵循市场高度自由，行政灵活高效，政策敢于先行的准则，政府积极配合和推动经济的发展，才有了30多年后深圳的繁荣和壮大。也正因为如此，在政府与市场双灵活的情况下，深圳的投资客更能敏锐地寻找与抓住投资的机会。

六.物业选择

选筹!绝对地尊重市场行为。

对欧这种在云端的人来说，他更选择符合他这一群体的标的物。当然，这和他自身的条件有关系。现实是大多数人没有他的实力条件，如果按照他的选筹方向走，极有可能难以达到预期的。

楼癫认为标的物的选择要在主流刚需-普通豪宅之间，因为这一类产品的交易量比较旺盛，同时投资成本和收益比较理想。

对主流人群，现金流都不可避免存在问题，对投资客而言，也会遇到想拿却拿不了的绝佳标的物。所以流通性是非常重要的，选择主流交易物做为投资品就是对流通性的考虑。流通性就是投资者最后的一道保险。

然而，白可能高估了深圳的高端租赁市场，5年内租金会不会成为投资收益的大头，有待商榷。如果以持有5年为目标，租金回报能否cover装修成本。楼癫表示近五年并不乐观，毕竟深圳的高端租赁群体还远远未成熟。

能看到这样新生代和老派思想的碰撞是幸运的，这种碰撞能给大家更多启迪和警示。