三四线土地盈利预期依然存在房企市场盈利空间受限报告大厅摘要:土地市场明显大幅降温

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报告大厅摘要:土地市场明显大幅降温，本次成交的项目盈亏平衡点基本略高甚至就在目前附近在售一手项目上下。4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。

土地市场明显大幅降温，本次成交的项目盈亏平衡点基本略高甚至就在目前附近在售一手项目上下。4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

三四线土地盈利预期依然存在

回顾3月份乃至一季度土地市场表现，可见一二线城市土地市场持续降温，而三四线似乎从2017热到了2018。鉴于目前大多数三四线城市地价房价差距依旧较大，再加之新型城镇化带来的购房需求利好，整体而言，目前三四线土地的盈利预期依然存在。不过考虑到越来越多的三四线城市开始收紧调控加入"限售"行列，随着政策的不断收紧，再加之政府和企业对市场供求风险的理解更加深刻，三四线城市的市场热度有望在下半年回归理性。

据2016-2021年中国城市土地行业市场需求与投资咨询报告统计数据显示，反观一二线城市，通过苛刻的出让条件，需求侧以及供给侧限价，目前在招拍挂市场似乎取得了不错的调控效果，为住宅市场的长期发展留出了更多价格空间。但需要指出的是，这是建立在减少核心地段的土地出让、增加租赁住房和保障性住房用地占比的情况下取得的。考虑到3月末建设用地跨省调剂办法给一二线土地市场带来了更多回暖预期，在二季度各地供地计划落实、下半年土地供应节奏恢复之后，当优质宅地入市交易之时，一二线城市还是需要警惕土地价格的上涨冲动。

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房企市场盈利空间受限

中国指数研究院发布的1-4月全国房地产企业拿地排行榜显示，2018年1-4月，龙湖以696亿元拿地总额再次位列拿地榜榜首，拿地金额高企，势头猛进。碧桂园以529亿元拿地总额紧随其后;保利以506亿元跃居第三位，土地市场发力显著。TOP10房企1-4月拿地总额3514亿元，占TOP50企业的50.7%，较1-3月占比提升4.2个百分点，龙头房企获取土地资源优势不断凸显。

中国指数研究院专家分析，品牌房企资源集聚效应日益加强，拿地规模分化不断加剧。1-4月，拿地总额前25位房企拿地总金额已是26-50位房企拿地总金额近4倍，比1-3月提升近一成，拿地规模分化不断加剧。而从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。一、二线城市仍为房企投资拿地的重心，三、四线重点城市持续火热。

值得注意的是，4月份入榜住宅用地成交总价排行榜的地块，也主要位于一、二线核心城市。入榜地块中，杭州入榜2宗地块，累计成交总额为68亿元，占2018年4月全国住宅用地成交总价TOP10总额的20%;其余TOP10城市均入榜一块，其中广州增城区地块以总价50亿元占据榜首，规划建筑面积40万平方米。

专家分析称，2018年以来，一、二线城市地价保持未有下调，但市场房价现已行至阶段性高点，房企盈利空间受限。而中指院的研究报告亦指出，限地价、限房价、竟自持、竞配建已成为当前主流，成交总价最高的10宗地块中，6宗带有限地价政策，以及不同的竟自持、竞配建、限房价、摇号等政策。

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