“人口净流入”才是房价调控，看不到的隐形大手！自“京七条”、“深八条”、“沪七条

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“人口净流入”才是房价调控，看不到的隐形大手！。调控|房价|人口|净流入|大手|看不到---

自“京七条”、“深八条”、“沪七条”等一线城市楼市调控政策出台后，全国各地吹响了调控加码号角，“N条”式的房产调控措施也纷纷出台。2018年调控政策力度更是空前，加息、开征房产税等消息不断爆出，悲观的论调逐渐占据上风，“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。

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18年进入3月份，在热门一二线城市中，部分城市首套利率已大范围执行基准利率上浮20%，二套利率也同步上调。有城市个别银行已将首套利率上调至基准上浮30%-40%，且有越来越多的银行和城市加入这个上调趋势。

房贷利率上浮40%，买房要多花多少钱？

假如现在贷款100万，利率4.9%，等额本息，还30年，那么还款总额为191万元，月均还款5307元；若利率上浮20%，在同等条件下，还款总额为213万元，月均还款5918元，30年需多还银行利息22万。若按照利率上浮40%计算，还款总额236万元，月均还款6559元，30年需多还银行利息45万。

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这也就意味着贷款100万，利息就要增加45万！

然而，房贷利率上涨还没有到头！

对于个人住房贷款，央行进行了表态。近日，央行副行长潘功胜在两会期间答采访人员问这样表示，的确，房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

还有一个担心，就如央行副行长潘功胜所说的，贷款利率目前仍处于比较低的水平。目测今年美国还要加息三次左右，如果中国不进行加息，中美利差的优势就会消失，结果就是资本外逃会变得更严重。一旦中国也进入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一个长期趋势。加息过后，房贷就更不只当前这么多了。

很多人经常说，楼市黄金时代一去不返。却很少人真正能说清楚，什么样的楼市才算黄金时代。

21世纪初的深圳，经过20多年飞速发展，已经吸引了非常多外地打工族。那时，深圳的房地产属于刚起步没多久的阶段。路牌遍地是首付1成、首付1万、甚至首付0元的广告。福田一套刚需楼盘，月供只需要2000多，而租金，却达到2500-3000。

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上世纪90年代，来福田区求职的女工。当时的深圳是改革开放的最前沿，在许多人心目中就是遍地是黄金。

为什么租金比月供贵好几百呢？因为，来深圳的淘金客们，都在犹豫一个问题，是落户扎根，还是回老家发展？

第一批深圳房产投资客敏锐的嗅到了机会。买入入住率高的楼盘再出租，轻松付首付，让租客还月供。完全不用担心还贷风险。

所以，一定要珍惜人口净流入

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，租金可以抵月供（也就是租售比30年回本）的城市。这样的城市房地产处于被低估的原始阶段。比如08、09年的北京上海，14年的杭州。

数据表明，2017年杭州市常驻人口达到946.8万，比上一年增加了28万，接近两倍的净增长创历史新高。单2017年的人才净流入率在所有城市中位居榜首。

飙升的人口让杭州在上轮房价大涨后永远定格在了一个新的高度，房地产热度远超了苏州、南京、上海等其他长三角城市。即使在17年国家严控楼市不断加码的态势下，对房价的影响也被大量涌入的人口冲淡了。

除了深圳和杭州，子木把2017年热点城市的净流入人口数给大家整理了出来。（数据为常驻人口数，数据来源于城市统计局）

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看完2017年「净流入人口量城市排行」你肯定会感到比较惊讶。首先是四大一线城市的两极分化，深广领跑，而上海北京人口净流入为负数，深圳以60多万的成绩跑赢全盘，实力可见一斑。

而对于北京和上海在2017年人口净流入为负数是很好解释的。首先城市是有上限承载力的，马尔萨斯在人口论里也讲过，现代城市的人口发展得利于人口的聚集，但是，一旦城市人口发展到一定程度，则物极必反。

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而目前的北京和上海已经远远超出了承载力，大城市病已经极度困扰政府和老百姓。关注城市规划的朋友们可能知道，北京在2016年的时候召开过一次“疏解非首都功能”的会议，而2017年正是其疏解政策施行的第一年。

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从图中可以看出，北京疏解的人群去向基本向南，也从另一面反映了东北人口的外流加剧。上海疏解人群去向主要以江浙为主，加固了长三角兄弟经济圈地位。而疏解这一举措正好也为内陆二线城市的崛起提供了一个很好的解释。

根据人口净流入图再往下看，仅次于杭州的城市是长沙。长沙这个城市我一直比较看好，而且在中部城市群中，可以和武汉、郑州形成三强争霸之势。无论是年前加入了万亿GDP俱乐部，还是人口净流入量几乎和杭州比肩，都为其未来的发展提供了较强的后动力。

而对于上一轮全国房价暴涨潮，长沙并没有跟上节奏，到目前为止二手房市场房价均值还处于低位1万左右，属于价值洼地。

接下来是西安。最近小编发现群中留言咨询西安问题的粉丝特别多。

西安这个城市在文章开头提过，作为千年古都，有足够的文化底蕴，但之前由于产业的落后城市缺乏吸引力，导致人口基数起不来，逐渐落后于川渝。但是西安未来是可期的。

金钥匙装饰温馨提示：

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人口净流入量这个指标不是唯一影响房价的标准，而是指标背后所带来的城市造富能力。

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所以，判断一个城市房价是否具有上涨动力用人口净流入来衡量并不会有太大偏差。

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