特写 | 戴德梁行刘慧：长租公寓是个慢工出细活的传统行业观点地产网当租赁市场遇上REITs东风

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观点地产网当租赁市场遇上REITs东风，长租公寓成了资本的新宠儿。过去短短一年里，地产行业资产证券化创造了多个“第一”，第一单权益型长租公寓类REITs，第一单长租公寓 CMBS ……

戴德梁行统计的数据显示，2014年至2018年4月底，国内房地产资产证券化产品共发行了69单，规模达1700亿元，其中2017年的发行数量与规模均超过前三年之和。

2018年2月，碧桂园一单规模达百亿的长租公寓类REITs产品获批，成为租赁住房领域规模最大的证券化产品。

从第一单REITs产品中信启航推出，到2017年的井喷，在长租公寓这个新兴的业态再度将REITS推至市场焦点之前，商场及写字楼是更为普遍的资产选择。

3月19日，2018城市观点论坛北京行召开之际，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级副董事刘慧接受了观点地产新媒体的专访。

刘慧参与过多单资产证券化产品的评估业务，如北京SKP、北京银泰中心、勒泰一号、新派公寓、招商蛇口公寓等。她向观点地产新媒体介绍，从之前成功发行的产品上看，相比较酒店资产，写字楼及购物中心更容易被市场认可做资产证券化。由于酒店的建安及运营成本非常高，其NOI（净营运收入）占总收入比例仅为30%左右，而购物中心及写字楼的比例分别达到了65%-75%及75%-80%左右。

据了解，房地产的主要评估方法包括比较法、收益法及成本法，收益法则是资产证券化产品中的主要评估方法之一。在这一体系中，NOI及CAP RATE（报酬率）则是影响资产价值的两个重要因素。

稳定的现金流是保证投资人收益的一个重要因素，在这三大类资产中，拥有稳定租期的写字楼显然更具有保障性。而购物中心由于大部分主力租户采取抽成模式，相比写字楼的合同模式，受市场波动的影响更大。其次，随着消费升级，购物中心需要不断调整业态组合吸引客流，更新换代的频次也要比写字楼更快。因而，从现金流的稳定性和资产变现速度考虑，市场上对这三类资产适合做证券化产品的优先顺序为写字楼、商场、酒店。

如今，长租公寓成为REITs的新选择，但在创纪录的证券化产品推出背后，困扰的问题依然不少。

刘慧称，长租公寓是地产，不是金融产品也不是融资平台，是一个需要用心去经营的传统行业。与房地产买卖市场相比，中国住宅租赁市场在过去几年并没有受到足够的重视，发展缓慢。目前长租公寓在我国大多数重点城市回报率在2%左右，与国际上的5%相比没有太多的优势，导致这一现象的主要的原因在于高企的土地价格。

目前对于长租公寓市场的机遇是国内经过多年的开发建设，城市里存在着大量的空置或低效利用建筑，如国有企业在转型后空置的厂房、集体所有的农民房、经营不善的商务楼等。大量的闲置物业亟需盘活以提高利用效率、推动功能升级。公寓项目除了需要较为优质的房源以外，还需要一批认真做运营管理、品牌管理、成本控制等的专业化管理团队。最终实现租期稳定，空置率低，有效提高经营效益。

另一方面，刘慧认为，在当前政策的支持下，各地陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地或租赁住房用地，开发商可以通过公开招拍挂获取低价的租赁住宅用地并进行开发建设。也许目前长租公寓能带来的收益并不可观，但随着房地产市场的发展及成熟，市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说也是战略性布局的重要方向。

在论坛现场，刘慧也提到了长租公寓资产证券化的风险，她称，由于公寓偏向住宅类资产，租期大多为1个月-1年，未来现金流较大程度依赖于市场情况。公寓的产权方也很有可能与运营方是关联方，公寓很可能是“大包租”，所以在进行评估时需要注意复核大包租的租金是否符合市场。且需注意土地是否有“不可转让”或“不可分散出售”等出售限制，需谨慎判断是否可类比活跃交易市场价格及需要进行充足的跟踪评估和详尽的市场调研分析。

长租公寓行业在国内经历了近十年的发展，目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期，尽管长租公寓行业目前仍面临着房源稀缺、拿房成本高企、难盈利等问题，未来仍有巨大的发展空间。

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