别再喊我买房了!

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老爸为了我的工作和别人在重庆主城开了一个工厂,我在里面做会计(我的专业不是会计,而且我专业也没有学好,只会皮毛。)本来打算在主城买一套房,但是工厂的收益不怎么好,老爸就想把厂给卖了,但是如果把厂卖了的话,他担心我一个人在重庆工作不好找,而且买了房子怕我供不起。所以就想买个门面让我以后靠租金生活,或者做点小生意。那么问题来了,我是靠自己努力供房子呢?还是当包租婆?

这是关于买铺还是买房里很典型的一个案例。这事儿放在三姑六婆、励志咖们的圈子里,肯定要说:“宝贝,买房吧!选条最难的路,你会感谢现在的选择!”

而现实是,许多买了房的人都过成了“隐形贫困人口”……

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面对较大的还款压力,买房还是购铺需从长计议。根据实战经验,新耀行总结了商业地产的9点优势,希望能为投资者提供一些参考。

1、住宅是国家政策性导向,而商业地产是市场经济导向。

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回顾国内住宅发展历程,从“自建房”到“单位福利分房”,再到“集资建房”,到现在的“商品房”,每一阶段的转变都有明显的政策导向性。在现今“房住不炒”的基调下,房价、房租都不太可能再出现较大幅度的波动,投资的收益空间自然受到限制。

而商业地产的价格、租金一直都由市场决定。同项目不同位置租金水平差异都很大,不同地段差距就更为明显。一个利好因素就可能给到商业地产极大的升值空间,这一特性也使得商业地产具有更好的投资前景。

2、住宅有折旧风险,商业地产则“越老越值钱”。

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住宅的价值点是“使用”。住宅普遍的年租金回报率为1-3%,比存款利率还低,因此,投资住宅的主要收益来自房价普涨带来的红利,但很明显,大部分城市这一红利期已近收尾,一、二线城市二手房成交量已跌至冰点,这就是所谓的“有价无市”,对投资者来说,无法及时转手的住宅会压制流动资金。更糟的是随着使用时间推移,日益陈旧的配套设施还会影响感官和使用体验,折价是必然的,多数二手住房在出售、出租时都会比同地段的新住宅房便宜许多。

而商业地产的价值点是“收益”,投资回报主要来自租金收入。租金水平主要取决于人气高低。纵观整个城市的商圈态势,不难发现,越老的商圈人气越旺,商铺租金也越高。这是因为商圈成熟是需要一定的过程的,投资初期,商铺的年租金回报率一般为4-6%,经历3年左右的培育期,积累一定人气后,年租金回报率涨到10%是非常正常的(有些甚至可以达到20%及以上),并且,租金还会递增,为投资者带来稳定的收益,所以投资者一般都要做好长期持有的准备。

3、商业地产投资回报无时间差。

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投资过住宅的投资者都明白,房子从购买到接房一般都有时间差,考虑上装修等因素,从投资到产生回报至少需要等待2年左右。而商铺一般都是现房销售,即买即租,甚至有部分物业属于带租销售,购买后能立刻产生收益。

4、如果投资住宅,是否装修是个纠结的问题。

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投资住宅必定要考虑装修的问题。不装修,一般难以出租,不出租就无法产生回报,这就意味着资金闲置。如若选择装修,装修风格、质量等问题又可能会影响二次销售。

商业地产基本无此顾虑。如果用于出租,租户会根据自身需求进行装修。如果起初考虑自营,后期转租的话还可收取一定额度的转让费。

5、商业地产具有稀缺性。

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这种稀缺性来自两方面。首先是土地的稀缺性,城市内可用于建设的土地资源越来越少,用于建设商业地产的土地就更少。同时,随着房地产市场的成熟,会引发开发商的产业结构的调整,对商业地产项目,开发商会倾向于“自持”,即只租不售。“散户”能够持有的机会会越来越少。稀缺资源的升值空间自然有保障。而住宅方面,开发商近些年大量建房,市场也早已饱和。

6、目前商业地产的价值被低估,后期有补涨的空间。

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相对于住宅,商业地产价值是被低估的,这是业内的普遍共识。前几年投资者普遍关注住宅,使住宅房价格一路飙升,而商铺的涨幅明显理性很多,部分区域甚至存在住宅和商业之间的价格倒挂问题。这一现象是十分异常的。伴随调控政策的实施,市场会更趋于理性。这也给商业地产的发展提供了良好的空间。

7、多数大型开发商已转战商业地产。

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不得不说,开发商是地产行业的绝对风向标。近年来,不少知名住宅的开发商纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。龙湖的天街项目,华润的万象城等都已经取得不俗的成绩。此外,在旧城改造的大潮中,万科、融创、首创等住宅大品牌是绝对主流,而这些待改造的区域被规划成商业地产的占绝大多数。可见,住宅开发商也十分认可商业地产的价值。这也是商业地产崛起的一个有力的信号。

8、大部分投资者已弃宅转商。

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说完卖方市场,再来看看买方市场。经过国家多轮调控政策的洗礼,购房者观望情绪加重。不少投资者已经将目光转向商业地产,并已取得可观的回报。这部分投资者的成功,将带动更多投资者的热情,也给未来商业地产价格的提升、价值的提升提供了很大的空间。

9、电商发展已触顶,实体逆袭大局已定。

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前些年,电商的迅猛发展给实体经济带来不少的负面影响,而今,电商发展势头已趋于稳定,纯线上电商难以取得突破,这种大环境下,“新零售”应时而生。阿里、京东、苏宁等电商巨头纷纷加码,抢占社区商业“最后一公里”,实体商业的逆袭指日可待。而实体商业的火爆会直接带动商业物业租赁市场的火爆。

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反观住宅出租市场,从去年开始,国家鼓励开发商建设租赁住宅项目,并给予优惠政策,同时,二手房“以售转租”形势也十分明显。可以预见,在不久的将来,会有大量租赁用房涌入市场,而这对势必会对住在出租造成巨大的冲击。

总结各方因素后不难发现,同属房地产的住宅和商业呈现冰火两重天的状态,投资商业地产是大势所趋。但投资终归是一件有风险的事,无论选择何种方式,都需理性对待!