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聚焦房地产周期：趋势、结构与配置策略。趋势|策略|周期|房地产|聚焦|结构---

近日，由鸿坤财富主办的“潮启未来力赢先机”春季财富论坛武汉站成功落下帷幕。现场，鸿坤财富携手南开大学国家经济战略研究院戴金平教授团队，首次重磅发布《鸿坤财富2018第一季度研究报告：聚焦房地产周期：趋势、结构与配置策略》，深度揭秘当下房地产市场的现状及未来发展趋势，为广大投资人掘金地产业提供了新的思路。

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当天，戴金平教授现场解读了该报告，分析了房地产市场的周期变动，并提出了影响房地产市场中长期趋势的四大因素。

戴金平教授指出，在中国，很多人认为房地产业的黄金时期已经过去，成为了夕阳产业。实际上，房地产在世界上任何一个国家都不可能是夕阳产业。在国民收入发展到一定阶段后，基本消费支出的吃和穿在整体消费支出中占比相当低，而住房支出是占比最高的一种消费。在中国人的财富构成里，80%以上是房地产，大部分人持有的地产都是居住性需求和投资性需求融合在一起，主动或被动地形成了住房资产在整个资产结构中占比很高的局面。因此，研究房地产市场的周期，具有非常重要的意义。

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房地产的周期波动规律非常明显，每一个完整的周期都是3.5年。如果选取2000-2017年作为样本，我们可以发现，2000年的房价处于低点，中间四个完整周期的长度全都是3.5年。目前我们在经历第六个非完整周期，从2017年四季度到2018年一季度之前，这个非完整周期正在走向完整。

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在不同的城市，周期呈现出的结构不一样。一二三线城市的周期波动是错开的，通常相隔一个季度。一般情况下，一线城市先出现波动，其次是二线城市，再次是三线城市。

通过对过往十年房地产周期的分析，我们可以提炼出房地产中期趋势的特征：2010年以后，中国房地产业进入中周期的下行阶段，房地产的“黄金时代”结束，进入“白银时代”；目前房地产行业处于中期趋势筑底过程中；房地产中期趋势与经济中周期趋势基本吻合，房地产周期先于经济周期。

从房地产中长期趋势动力来看，有这样几个决定因素。第一，人口和人口结构。随着人口老龄化来临，从“房住不炒”的基本属性来看，房地产大规模需求的时代已经结束。第二，城镇化。新型城镇化不断推进会推动房价涨势。第三，居民收入增长与购买力。随着收入增长，人们的住房消费水平也在不断提高。第四，棚户区改造。棚户区改造也能推动房价上涨。

从房地产3.5年短周期的形成原因来看，有三个影响因素。第一，货币政策。在宽松的货币政策下，多出来的钱往往会流向比较火的投资领域，如房地产市场，影响价格波动。第二，信贷。信贷也就是金融周期，会对房地产市场的周期产生影响。第三，调控政策。调控政策趋宽松还是严厉也会相应地影响短周期的波动。

内涵了货币政策和信贷政策两个因素的金融周期和房地产周期的关联高度一致，是房地产周期的前置指标。投资人在观测房地产价格波动的时候，应先观察金融变量，金融变量往上走的时候，房地产也在往上走，金融变量往下走的时候房地产变量也在往下走。

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在中国房地产发展的“白银时代”，人口流动与要素流动的方向就是房地产投资配置的方向。那些经济发展潜力大、经济新动能转换顺利、经济结构调整好、生态环境保护到位的地区会吸引劳动力和资金等要素，尤其是人才和资本的大规模流入。因此，投资人2018 年的房地产配置应倾向优质地产。

在房地产调控不断升级、房产税立法稳妥推进、一线和二线城市房地产投资门槛不断加大、房地产流动性越来越差、政府推动租赁地产发展、结构化配置需求加大的背景下，建议投资于房地产投资基金
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