聊聊房价，说好的降价还没看到，多地抢房的又来了，三四线城市值关注牛熊档案

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过节跟大伙聚会聊天，免不了聊起房价，特别是最近又频频爆出抢房新闻，上海的千万级豪宅要靠抢，更恐怖的是三四线城市房价也在暴涨，于是大伙谋划说要不要投资一下老家的房产?

抢房事件

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不久前，北京、上海以及环京的楼市都出现了一个小高潮。

其中，最夸张的是上海，几个高端楼盘开盘，动辄单价 8 、9万元、总价 1000 万元以上的高端新盘首日便告清盘。

最具代表性的当数上海大宁金茂府三期。该项目位于静安大宁绿地板块，是金茂在上海主打的一个高端住宅项目，开盘共计推出382套房源，平均售价为9.38万元/平方米。开盘当天，就有750余组购房人前来，所推房源半天内全部售罄。仅这一个项目，开发商回款就达

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亿元。

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北京方面，销售人员在微信群里散布的消息和照片显示，大厂早安北京项目，购房者提早一天的晚间开始了排队，直到第二天早上8点开盘，排队人超过了 600 人。

与一线城市相比，一些三四线城市同样出现了相似盛况。

徐州，诞生连续多个“夜光盘”，包括西区的万科淮海天地、融创淮海壹号还有美的时代城和绿地高铁东城。其中绿地高铁东城更是创出2秒售罄的新纪录。

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滁州，500多人连夜排队抢房，护栏被撞倒，特警都出动了。

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发生什么事了?

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首先，上述的无论一二三四线的楼盘都有一个特征，降价

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。一线城市的开盘价格比市场预期的低了一截，三四线城市的盘都出现了低过周边二手房价的情况

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其次，刚需入场。

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链家研究院数据显示，与2017年第四季度的调研对比，2018年一季度首次置业的刚需占比有明显增长，整体来看，首次置业占比较前一季度增加9个百分点，改善性换房占比下降8个百分点。

再次，过度营销。

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官方通报，确有现场排队购房一事，经调查，此举为该项目公司策划的营销手段，大部分为销售人员代客户排队，仅有小部分为意向购房人员。当日开发企业与127户签订了《选房确认单》，经处理后，其中不符合购房资格的116户的订金全部清退完毕。

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三四线值不值得投资?

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目前看来，这次所谓的多地抢房事件，还不能说是房价回暖的例证，无论是一线还是三四线城市。

因为我国房地产基本上是单边上涨，从基本需求蔓延到投资需求，而作为投资品，它最强大的属性是“永远上涨”的信心。

如果降价盘越来越多，坐实房价下降后，反而会起到打破这个上涨信心

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，进而遏制房价的上涨势头。

当然，目前更多的是因为政策的强制手段，但降价盘的出现，恰恰证明政策正在起效，说明部分房企放弃抵抗，或者资金周转吃力，于是愿意在调控价格内进行销售。

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对于三四线城市房价，长远来看并不乐观。

海通证券姜超的研究比较有说服了，他的核心观点有(以下内容来源于研究报告《人口流出下的房价上涨和消费增长》)

1.三四线城市房价大涨是事实，主要的动力来源棚改货币化(拆迁)。

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棚户区改造从2005年就启动了，但是货币化安置是

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2015

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年才开始实施

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。棚改货币化的提出本身就是为了帮助三四线城市去库存。由央行给国开行发放抵押补充贷款，支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用此款购买本地的新建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。在这一个过程中，资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金，这一做法消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。

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2. 根据我们对31个城市的分析，房价与人口长期存在明显的正相关性

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，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

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3. 三四线人口回流证据不足。展望未来，三四线城市人口仍将流出

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，二线城市将成为人口流入的主要目的地。

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4. 本轮房价上涨对三四线城市消费的挤出效应在未来将逐步强化

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。

经过2016-2017年的上涨，部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。同时，本轮房价上涨周期中，三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象，导致居民负债规模扩大。一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出，而随着三四线城市房价上涨，未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

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5. 近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求。

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尽管三四线城市中大量农村进城人口会带来本地新增需求，但是近几年房地产销售规模增长过快。前面已经提到，随着城镇化的推进，三四线城市的农村人口大量转移为城市人口。他们或因为拆迁安置进城生活，或因为子女求学进城购房，或因为追求更好的生活环境迁入城中。但是，在城镇人口数量增加保持稳定的情况下，三四线城市的房地产销售面积却逐年抬升，这说明近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求，以短期非常规需求支撑的房价上涨难以维系。

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综上所述，买房不同于买股，希望大家如果以投资为目的的买房行为，还要三思。

原创不易，期待你给予“点赞”

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-The END-

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本文仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市须谨慎。