2018新版商品房买卖合同解读我们继续来研究03版示范文本和18版示

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我们继续来研究03版示范文本和18版示范文本的区别，上一期我们讲到了房屋查验权，这期我们从接房的话题开始。

6、拒绝接房的事由

这个条款的背景：实际操作中，有两种倾向：第一种是开发商要求先接房，并通过保修条款解决质量问题；第二种是购房者以各种理由拒绝接房，我们见到过有说水龙头脏、马桶样式不好看、开门方向风水不好等为由拒绝接房的。

对比：03版合同没有。18版合同约定了开发商应当进行修复的内容：包括两部分：1、地基基础和主体结构质量不合格；2、严重影响生活的质量问题：如屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等不能正常使用。

亮点：18版合同划分了保修责任和交付标准之间的界限。除了合同约定的开发商应当修复的内容之外，其他均不作为购房者可以拒绝接房的理由。

7、“按套计价”面积误差规则细化

这个条款的背景：预测面积和实测面积有较大误差，但由于选择了“按套计价”，最终价格上无法调整。

对比：03版合同约定：当存在面积误差时，总价款不做调整。18版合同要求：在平面图中标明尺寸及误差范围，以及存在误差时如何调整价款。

亮点：“按套计价”更适合现房交易，尤其是别墅，更能反映出“一房一价”的特点。

改进：目前《商品房买卖合同》附件的户型图只有套内面积和建筑面积，没有具体的尺寸和误差范围，应当进一步完善，与合同约定相匹配。

8、质量标准

这个条款的背景：装修房屋的空气污染能不能触发合同解除？

对比：03版合同没有明确的质量标准。18版合同不仅要求建筑物本身的质量达到强制性标准，同时，还要求在空气质量、隔音以及建筑节能方面达到国家和行业标准，否则，购房者有权解除合同。

亮点：这是对质量标准的再定义。

9、质量连带责任

这个条款的背景：开发商因项目而设立公司，项目开发结束，公司不再经营，可能产生无人承担保修责任的问题。

对比：03版合同没有约定连带责任。18版合同约定出卖人不按照合同约定承担保修责任的，由第三人承担连带责任。质量担保方一般是工程总承包方或是开发商的控股股东。

改进：由于网签系统没有设定条件，很多开发商填写自己为连带责任主体，是不符合示范文本意图的。

10、不动产证的办理

对比：03版合同授权双方当事人自由约定，实践中，大部分文本约定在一定时间内，开发商将办证资料递交相关部门即履行了义务。18版合同约定以取得不动产权证作为义务履行完毕之时。与此同时，因买受人的原因，如房屋被查封、未完税等，造成无法办证的，出卖人不承担责任。

昆明市出台新政：从2018年7月1日起，全市不动产登记实现五个工作日办结。

11、物业服务企业

这个条款的背景：购房者享有对前期物业服务企业的知情权。

对比：03版合同没有约定。18版合同中载明了物业公司的名称、收费标准和服务期限。

亮点：成为合同条款之一后，优秀的物业服务企业会成为购房的加分项。

12、建筑物区分所有权

对比：03版合同没有约定。18版合同中明确了业主专有、共有以及可约定的配套设施归属。

这个问题专业性较强，我们将以专题的形式进行分析。

13、销售承诺

对比：03版合同没有约定。18版合同约定开发商应当承诺在销售过程中，没有拆零销售、返本销售、售后返租等《商品房销售管理办法》中规定的禁止性行为。

14、补充协议的效力不及主合同

这个条款的背景：不少补充协议把主合同改得面目全非。

对比：03版合同：合同与补充协议具有同等法律效力。18版合同：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或

不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。

亮点：补充协议必须在主合同条款的基础上进行。

我们将以专题形式研究补充协议的哪些条款可能无效。

15、增加平面图

这个条款的背景：分户平面图仅能知晓入户门以内的状态，无法知晓该物业与之相邻的房屋、电梯厅、走廊等情况。

对比：03版合同：只有分户图。18版合同：除了分户图，还必须提供分层、规划方案总平面图作为合同附件。

实践中，要注意标准层和非标准层的户型差异。例如，一楼外墙的干挂石材有造型，可能使得飘窗内移；顶楼坡屋面使得阳台造型与其他标准层不一致等。