重新看待美国房产税及其他养房费用：美国房产价值的另一把标尺在美国

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在美国，买来的房子是需要"养"的，并不像中国那样，交完房款就基本万事大吉。做美国的房东必须承担一系列税费，维护管理费用等开销，包括房产税，物业费，房屋保险费，房屋及泳池、花园等设施的打理费等。那么这些税费开销是怎么收取的呢？《海外房产报道》为你简单科普。

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房产税

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这是最重要的一项，在美国这样重视纳税的国家，只要有房子就得交房产税。而且这个税费不是一次收取的，而是在买房后按期缴纳。

首先需要说明的房产税是地方税。全美每个州都征收房产税，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，按照房价的1%-3%收取，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

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同时，不同地区每年征收房产税的次数也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。

有趣的是，房产税率高的州，往往是"蓝色州"（选民倾向于投票给民主党的州）。根据2017年的数据，美国房产税最高的五个州是依次是新泽西州、伊利诺斯州、新罕布什尔州、康涅狄格州和威斯康辛州。

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美国的房产税地图

需要特别提醒的是，如果房主停止缴税了，房子所有权就属于美国政府

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！政府有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。也就是说，如果你不交税，即便是你自己买下的房子，也会被政府给没收。

当然，这房产税也不是白交的，在美国，一个地区的房产税是和当地教育经费、公共安全、基础建设挂钩的。一般来说，收税越多的社区基础设施就越好，警察配备的越多，公立学校的质量越高，该社区的房产升值速度快，也更加保值；反之，房产税收不上来，或者税率很低的社区，往往是危险脏乱的贫民窟，该区域的房产基本没有投资价值。所以，投资人要正确认知房产税，不要被一些"无房产税"的宣传蒙蔽。

物业费（HOA）

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在美国，除独栋别墅外，一般的联排别墅、公寓等都会建在小区内，其业主每月也要缴纳相应物业费给业主协会（HOA），用于维护该社区的环境、设施、治安等等各种用途。每月收取费用从$20到$500甚至更多。当然，物业费越贵，该小区的设施和服务也就越好。

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独栋别墅是不用交物业费的，但是房屋的一切维护事项及费用，如修补屋顶、电路、水管，铲雪，安保等，就是业主自己承担了。

房屋保险费（Home Owners Insurance）

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在美国购买房产都须购买房屋保险，特别是贷款买房者，银行一定会要求贷款者购买房屋保险。以加州为例，一套50万美元左右的房子，一年房屋保险费约为900美元。针对不同地区或不同州的天然灾害所衍伸出来的地震险、水灾险、飓风险等则是单独加保。

其他维护费用

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美国房屋往往还有维护费用的产生，如翻新、保养等，以及庭院、花园、草坪、泳池等的打理费用（多数美国人动手能力强，为了省钱，都是自己做维护工作）。长期不打理草坪等设施，影响了市容，很可能会被邻居投诉，收到HOA或政府的警告、罚款。

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以泳池维护费用为例，每月清洁费约50-100美元，药水每月约15美元，再加上回圈水电费、每年两次换水大清理，平均每月泳池维护费约200到300美元上下。（由于泳池维护费很高昂，因此也有不少人选择将泳池填平，填平费用约10000美元左右。）此外，泳池每10到15年需要大保养一次，也意味届时会花更多钱。

因此，投资美国房产，需要考虑的不仅是购买时的成本，买房之后的一系列税费，收益与成本核算等，都是在买房过程中需要考虑的。