上海纯租赁地块出让居全国榜首 国企成开发主力无一流拍
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本报采访人员 王海春 王冰凝 上海报道
出让之后经过9个月筹备，位于上海嘉定的首个纯住宅租赁项目近日动工，并将在2020年上市。
上海已经成为全国出让只租不售地块最多的城市。据链家统计，去年7月至今上海共出让31幅纯住宅租赁用地，而国企则成为租赁用地开发的绝对主力。随着纯租赁项目供应加大，住宅租赁格局将发生重大变化。据了解，十三五期间上海将新增供应高达70万套住宅租赁住房，而今年预计提供20万套。
在加大土地供应端对租赁住房支持的同时，上海将在3个月后正式实施一个名为住房租赁的公共服务平台。据了解，在对住房租赁企业和房产中介机构备案，把好准入关的同时，该平台还将运用人脸识别、手机绑定等方式，对包括房东、房客、中介等各类人员进行实名身份验证。
“这个平台3月底试运行后，预计7月将正式实施。”4月24日由上海房管局主办的一个论坛上，上海市房屋状况信息中心方面表示，建设该租赁平台除了进行租赁网签备案以及起到监管作用，也是一个公共服务平台。
上海纯租赁地块出让居榜首
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上海租赁住房的供应规模，将在接下来几年出现大幅增长。
上海房管局一位人士4月24日表示，在上海十三五规划中，已经对租赁住房体系提出了明确方向。
“到2020年要建立一个多主体参与、多品种供应，规范化管理的住房体系。”在2018上海首届房屋租赁行业发展高峰论坛上，前述房管局人士4月24日表示，仅今年年底上海就要兴建和转化约20万套住房租赁，提供代理租赁的住房约9万套。
上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿认为，除了在土地端增加供应量，也可能通过组建运营公司收购散租房产、整栋回收、与机构定向合作等方式向市场供应租赁住房。
而上海第一幅只租不售的地块也于4月24日动工，这一项目预计在两年后上市。
据了解，这一名为“嘉荷新苑”只租不售的项目，是上海第一个开工的租赁住宅地块。“嘉荷新苑”预计于2020年年底竣工，提供1120套全装修公寓。而小户室是其中的主力，这其中一室一卫890套，二室二卫178套。
4月份动工的这一纯租赁用地，也是上海第一幅只租不售的项目。
去年7月24日上海首次出让了两幅纯租赁用地。嘉定新城发展有限公司以4.24亿元的挂牌底价，获得了前述项目，折合楼板价只有5950元/平方米。在该地块的出让要求中，要求建设租赁住房套数不低于671套。
同一天，上海张江集团以7.24亿元的价格，拍下了浦东张江南区另一幅约6.5公顷的纯租赁用地，楼板价5569元/平方米。
值得注意的是，北京、广州、深圳、成都等城市，先后推出只租不售用地，但上海则成为全国纯租赁用地出让数量最多的城市。据链家统计，目前上海共出让了31幅纯住宅用地，是全国该类地块供应、成交数量最多的城市，而且无一流拍。而国企成为开发只租不售用地，当前的绝对主力军。
据克而瑞数据，至去年年底上海地产获得约71万平方米纯租赁用地，上海张江约25.4万平方米，莘庄工业区经济技术公司17万平方米，上海浦东开发集团12.8万平方米。
短期难赚钱 开发商仍热衷
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不过因为地块在出让时明确规定，项目只能出租不得销售，房企如何盈利成为绕不过去的一道问题。
“土地投入成本高、回报周期长，是最大的困惑。如果仅用租金来回收，与前期的资金投入规模相比，回收周期之长恐怕是很多企业所难承受的。”崔光灿向采访人员表示。
不过即使是这样一笔看上去短期难以赚钱的投资，仍有不少开发商表示出了兴趣。“这样的土地成本价很有吸引力。虽然投资周期较长，但如果后续土地成本价格仍保持这样较低的水平，我们也希望以后能参与到纯租赁用地的出让中。”一家大型房企投资部人士表示，也许现在看不到盈利模式，但未来相信会有实现的途径。
上海房地产经纪行业协会常务副会长陈亮向采访人员表示，因前期投资大，如果从用租金收入来回笼资金的角度看，纯租赁用地开发的确短期盈利是个有待研究的问题。
“国企开发租赁住房，是从完善住房体系出发，来实现租售并举。另一方面，租赁住房未来还将有诸多机构参与者，运行体系还在逐渐建设完善中。现在看也许不赚钱，但不代表未来没有新的途径。”陈亮在接受采访人员采访时表示，随着去年多个准REITs的发行，如果政策有新的利好，未来通过新的金融工具实现前期投入周转已经有了一定预期。
实际上，在政策对租赁房的支持以及金融工具上，投资租赁房后资金如何周转，已经初步显现了出路。
资产证券化将成为下一个风口
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4月24日中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。住房租赁企业持有的不动产物业，作为底层资产的权益类资产证券化产品，将得到重点支持。
监管部门还计划积极推动债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。而大中城市、雄安新区等国家政策重点支持的区域，以及集体建设用地开发租赁房，有望率先试点。
平安不动产执行副总经理兼首席投资执行官王强认为，从大方向来讲，政府鼓励发展租赁市场。目前看租赁住房的资产证券化，去年多款长租公寓的ABS、CMBS的发行，已经迈出了第一步。
王强在2018首届陆家嘴地产金融峰会上指出，持有型的资产、供应链金融上的资产、物业管理，在合规的前提下，如果运营良好，都有可能被资产证券化。
“借此金融工具，大量的流动资金、短期资金，陆续沉淀在长期、具有稳定收益的投资标的物上。这一方面减少了整个市场投机的成份，也间接起到了抽杠杆的作用。”王强说。
易居中国总裁张燕认为，在这样新的形势下，开发商面临是否进入租赁市场开发、如何进入的问题。而另一方面，随着一二线城市土地供应的减少，开发商在这些城市快开发、快周转的模式已经难以长期维持。
克而瑞在一份报告中曾预计，未来一二线城市住宅新增供地中，预计有三成以上的新增供地，可能会以租赁用地的形式出现在市场上。
“一线城市土地开发完后，开发商还能干些什么？不能继续规模化开发的背景下，开发商在一线城市加大持有优质资产配比的需求也在增加。除了商业、办公，持有型租赁项目也被列入房企资产配置的行列。”张燕指出，这应该是很多开发商关注一线城市纯租赁开发用地另一个重要的原因。
陈亮表示，2017年我国租房市场总规模在1.38万亿元左右。而多家市场机构预测，到2020年，全国租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场将快速增长到2.9万亿元的规模。
不过崔光灿指出，即使有金融工具的支持，其前提是基于房企所开发的租赁项目运营状况良好，而不仅仅是享受租赁住房与商品房地产在土地出让之间的差价。
源涞国际总裁陈昱彤向采访人员表示：“租赁市场供应的主力，仍然是散户。但中产阶层的崛起，对租赁住房的需求层次也将提到更高的阶段。因此除散户租赁外，整体、长期出售类的公寓，未来集中租赁市场出现的较大规模的增长，是可以预期到的。不仅是只租不售的项目，第三方平台集中供应的租赁平台，正迎来一个快速发展的契机。”
易居中国CEO丁祖昱在接受采访人员采访时表示，接下来政府一定还会出台与租赁住房相关的其它金融以及配套政策。“中国仍处于城市化进程中，销售市场仍然还有不小的空间。但另一方面，房地产市场正迎来开发与存量资产并存的新时期。”丁祖昱说。
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