房价持续上涨20年的背后推手从来没有哪一个行业让人又爱又恨。一

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从来没有哪一个行业让人又爱又恨。一边是居高不下的空置率，一边是供不应求的买房难。一边高房价让人难以接受，一边却又全城抢房。一边政策频出降房价，一边去节节递涨。房地产，这一个让多数人都猜不透的行业却时刻牵动着每个人的神经。每时每刻，似乎都能听见讨论房地产的声音。

当地产从98年市场化改革至今，历时20年的世界，房价在起起伏伏中攀升，虽然在个别区域的个别时间段内，房地产呈现了下降甚至崩盘的情况，然而在大环境下，房地产却像中了魔咒一样向上生长。

从来没有人能够说明为什么房价上涨，房地产这一多方因素制约的行业，牵扯到众多的国计民生。然而，从房地产直接和相关领域我们总能窥探房价上浮的秘密。或许这些因素只是众多中的一种，但房价的涨幅确实跟这些有关。

01拉开商品房时代的23号文件

98年7月，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知。标志着房地产市场化的到来。

深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

从制度目标上我们看到，按照当初的设想是对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

然而在实际执行过程中却像商品住房倾斜，到现在为止，商品住房已经成为了市场主流，这一倾斜对现今房价的影响也是巨大的。

02城市化进程加速房地产发展

城市化也称为城镇化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业(第二产业)和服务业(第三产业)等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。

城镇化过程包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。2011年12月，中国社会蓝皮书发布，中国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%，标志着中国城市化首次突破50%。

城市化进程带来最直接的影响就是人口的流动。而人口流动在房地产市场上必然会形成供需关系，因为人口要安居首先要解决居住问题。在全国城市化进程的当下，农村人口开始向三四线转移，三四线人口向一二线转移。由于城市区域土地有限，而人口增加必然会形成房地产市场的供需不平衡。当然，在一些高度发达的城市也出现了逆城市化进程，然而这些城市和逆流人群是在多方制约下形成的。

虽然目前房价过高导致部分外地务工人员脱离本城市，但是随着各种住房、租房、落户、人才引进等政策的颁布再次拉回远离的人群。

今年3月西安一季度新落户24.5万人，几乎是去年全年迁入人口的总量，同时3月西安市新建商品住宅价格同比增长11.2%。

从上述数据上我们能基本看出，房价和人口流动的关系。

除了以上两点外，拆迁、炒房、贷款制度、人民币等都影响着房价的涨幅。

明天续更房价持续上涨20年的背后推手。望持续关注。