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海南房地产实施"双轨制"

海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重

中国新闻周刊采访人员/闵杰

" 对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。"

在海南建省办特区30周年大会结束三天后，4月16日，海南省住建厅火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，措辞严厉，"防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为"，并要求，"传达到每一名销售人员，做到全覆盖，不留死角。"

海南日前获得中央政策"大礼包"，中央明确表示支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南探索建设自由贸易港。消息公布后，社会对海南楼市的关注度快速升温。

面对可能被再次点燃的海南房价，4月22日，海南楼市调控再次加码。海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，规定在已出台限购政策的基础上，实施全域限购:外地户籍家庭购房的最低门槛，都需要在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

这是最近一年来，海南至少第14次出台房地产调控政策。

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资料图:海口国兴大道附近的在建商品房项目。中新社采访人员骆云飞摄

" 全域限购"时代

" 现在只剩140多平方米的四居，两居、三居全都卖完了。" 在海口市西海岸，某楼盘销售人员告诉《中国新闻周刊》。

这个楼盘所在区域靠近海口市政府，属于重点建设的城市新区。一个月前，当《中国新闻周刊》来到售楼处时，两居、三居可选余地还很大，均价在每平方米21000元左右。销售人员表示:"4月以后肯定就不是这个价格了。"而现在，该楼盘在售房网站上的价格显示，均价24000元。

在三亚，《中国新闻周刊》查阅房产网站发现，市区在售楼盘不多，每平方米均价直逼4万元。

重大政策利好的预期更早就开始传导到房价上。4月18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%，涨幅排名第一。

海南深化改革的系列政策发布后，为避免岛外资金短时间内涌入海南抬升房价，4月22日，海南再次出台调控"辣招"，发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，宣布海南进入"全域限购"时代。

限购政策层层加码:五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

业内人士认为，如此高的购房门槛，基本封堵了外地户籍在海南购房的可能性。此前进入海南楼市的炒作资金，也将受到影响，短期无法获利退出。

如此严格限购政策出台的背景是:近年来，外地人已经成为了海南购房的主力。链家地产的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

这其中，不少属于"候鸟式养老"群体，越来越多来自全国各地的人选择在海南养老和度假，助推海南房地产行情不断看涨。

对于这种新趋势，海南省住建厅对《中国新闻周刊》表示，"海南作为国际旅游岛，热情欢迎国内外人士前来旅游度假和养生。"

但这并不意味着，度假和养生与买房直接画上等号。海南省住建厅也表示，针对解决岛外人士前来旅游度假和养生的居住需求方面，"将逐步引导通过酒店宾馆、乡村民宿、住房租赁等各类经营性住房解决，严格控制商品住宅的开发规模"。

在具体的市场引导上，将会兼顾岛外与岛内两个市场，逐步实行"双轨制"。

海南省住建厅对《中国新闻周刊》解释，未来，岛内市场将通过完善住房保障和供应体系，发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房，以及实施棚户区改造等，多渠道解决本地居民住房问题，使本地居民有更多获得感、幸福感、安全感。

面对岛外需求，将继续实施"两个暂停"政策，高品质开发面向岛外居民的商品住宅，满足岛外享受性住房需求，并继续实施限购、限贷等调控政策，有效遏制各类投机投资性购房需求。

不会重蹈覆辙

在海南30年发展历史上，房地产过度投机和房地产泡沫破裂，曾经给海南带来过沉重的代价。

1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

一个总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。

" 海南房地产的教训不能忘。"2017年，国务院参事、原住建部副部长仇保兴在一次会议上，重提这段对海南带来沉重代价的阶段。

" 海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。"仇保兴说，海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。在他看来，当时的教训，对于当前的房地产市场仍具有参照价值。

投资过度热衷于资金快进快出的房地产，地方财政过度依赖土地财政，就像一个难以根治的顽疾，困扰很多地方，海南也不例外。

" 减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。"海南省省长沈晓明在今年的全国两会上表示，房地产对海南经济贡献很大，即便如此，海南还是要痛下决心严控房地产。

尽管岛外人到海南购房的热情越来越高，但在海南省住建厅看来，如今海南的房地产业不会再重蹈以前"泡沫"的覆辙，原因在于，支撑房价上涨的动因和条件都发生了根本变化。

海南省住建厅告诉《中国新闻周刊》，这种判断基于几个方面:

一是海南生态资源得天独厚，生态环境不断改善，经济社会稳步发展，配套设施逐步完善，发展情景不断向好，这些都将有力支撑海南房地产业发展。

二是当前的海南房地产有实实在在的市场需求作为支撑，在海南实施限购、限贷、限转让等严控措施的情况下，仍有大量岛外人士前来购房，与上世纪90年代"击鼓传花"式的虚假需求截然不同。

三是海南省商品房预售条件明显提高，新出让商品住宅用地均要求封顶后方可预售，有实实在在的建设投入，金融和社会风险大幅降低，显然有异于上世纪90年代"炒卖楼花"的发展模式。

四是海南经济发展实力显著增强，应对风险的能力不断提高，能有效应对短期突发的市场风险，保持房地产平稳健康发展。

摆脱"房地产依赖"

海南省住建厅在接受《中国新闻周刊》采访时表示，海南未来对房地产的总体调控思路是:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以"壮士断腕"的决心调控房地产业，减小海南省经济对房地产的依赖，决不能成为房地产的"加工厂"。

不过，和不少地方的通病一样，海南的地方经济发展模式，依然没有摆脱对房地产过度依赖。

" 海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。"海南省住建厅告诉《中国新闻周刊》，要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重。

控制和降低房地产在GDP中的比重后，如何弥补严控房地产给海南经济带来的缺口?海南省省长沈晓明认为，海南经济的出路在于"两条腿"走路:一方面，今后海南要大力发展旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等12个重点产业;另一方面，要大力提高消费在经济发展中的比重，利用好国际旅游岛的离岛免税政策。

" 房地产过度依赖"，还会带来更严重的问题。近年来，众多房地产企业争相进入海南投资建设，许多房企在海南掀起"圈地运动"，手握大量土地。在可利用土地越来越少的情况下，海南甚至出现"向海要地"、填海造陆的新问题。

生态保护和房地产开发的矛盾也越来越突出。2017年底，中央环保督查组在向海南省反馈督查意见时指出:"财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。"

海南省住建厅对《中国新闻周刊》表示，要扭转房地产开发对环境破坏加剧的势头，应该多管齐下:"把生态环境保护同时立为负面扣分和一票否决事项，督促市县加大经济结构调整和生态保护力度，降低对房地产的依赖，有效制止各类破坏生态环境发展房地产的行为。"

此外，还要实行更严格的房地产用地管理和项目开发管理，"永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，四个中部生态核心区市县开发的商品住宅只能在本省内销售。"

中央支持海南新一轮改革开放系列政策的发布，遏制了短期炒房势头，也关系到海南新一轮改革能否顺利起步。

4月18日，国家发改委新闻发言人严鹏程在宏观数据发布会上，谈及近期公布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》时指出，海南要认真做好重大风险防范工作，"国家发改委将密切跟踪上述指导意见实施中可能遇到的问题，及时妥善应对，坚决防范炒房炒地产等投机行为。"

《中国新闻周刊》2018年第16期

(中国新闻周刊)

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