总价最低18万、4.8万首付+学位... 这些卖使用权的房子买不买得过投资有风险

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“人傻钱多”、“疯狂”、“人挤人”......最近一些媒体纷纷将这种字眼用在番禺市桥某盘的开盘现场。

口讲无凭，我们马上来看下当天开盘情景：

果然是有点“料”！不过在乐居君印象中，自打去年一大波调控政策袭来后，广州楼市已经很久没这么“活跃”过了，这个盘究竟有什么过人之处啊？

事实上，这个位于番禺市桥地铁站旁的楼盘，是个

只卖使用权的公寓

，使用权只有

25年

，而且

没有产权

。

看到这里大家应该都可以猜到，没有产权，只有25年使用权的公寓，能在两天内卖光400套货，抛开中介们诱人的口头承诺，门槛低就是引发人们抢购的直接原因了。

中介各种刷屏

宣称总价

最低18万一套

还可以只付5成首付

9万即可“上车”

的确很让人心动啊

如果你还有一点犹豫？

中介直接抛“绝招”

开发商承租5年+分红

乐居君动手指算了下

这好像是一门稳赚不赔的生意

其实，早在今年1月，我们就报道过番禺化龙一名叫“璞悦里”的项目，即使没有产权，只出售

48年使用权

，但打着

“租售同权”

和

“最低4.8万首付”

的口号，出售的100多套货在第一天就卖掉了一半。

项目开盘现场，点击图片可回顾相关报道

可以说，房地产市场是很奇妙的

在限购政策的调控下

各种有居住属性

但又与住宅有区别的产品应运而生

在近期“大热”的无产权公寓就是最好的例子

那么，我们回到一个核心问题：

这种卖使用权的房子究竟有无保障？

作为投资产品，它究竟买不买得过？

门槛低是好事？风险一箩箩！

其实，除了高回报率以及低门槛这两个诱人的点，买这种房子还是有很多个坑的：

坑一：没有产权。

这是最为致命的风险。它不但不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益还将很难保证。

坑二：监督缺位。

无产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监督存在缺位同时，开发单位的没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

坑三：租赁期最长只有20年。

我国法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。对此，广东省房地产研究会副会长、央广经济之声特约评论员韩世同特别指出，

承租期限20年是合同法保障的最高租赁期限，增加的部分难受法律保护

，如果买卖双方都能互相相信，操作上是可以的。但会不会被有关部门认定为无效合同还是很难说，一旦发生纠纷，这个承租期限还是会成为一个问题。

以为很好赚？听听他们怎么说！

抛开以上风险，我们单纯从投资的角度来看，这种没有产权，只卖使用权的房子值得入手吗？一起来听听专家是怎么说的：

地产经济学家邓浩志：

不值得投资，本金拿不回来

首先这类型产品不值得投资

，这种以租代售是打擦边球，跟国家要发展长租公寓，其实是两回事，这种以租代售如果遇到拆迁各方面的问题，业主租户权益是不受到保护的。这里也不存在转手获利的空间，买使用权再卖给其他人，是很难卖的。

另外一次性给这么多钱，再做二房东放出去，获利的空间也很小。

按他的算法，可能是每年有若干点的回报率，但一线城市的回报率比较低，哪怕是七八点的回报率，而你这笔钱如果放到银行做理财的话，本身也有四五个点。

所以扣除这批资金财务成本，实际上获利的比例比你想象中要小很多。

而且存在风险，也不可能套现，一次性全部给了之后，这笔钱是拿不回来的。和买理财不一样，

买理财你扔100万进去，每年有四五个点，十年之后，拿了四五十个点，还能把本金拿回来。

这个哪怕有七八个点，或者十个点，十年之后，你百分之百拿回来，

但是你的本金是拿不回来的

，这个账一算实际上是划不来的。

易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

购买这类房子没有资格限制，但要警惕风险

天上不会掉馅饼，越是高收益越要警惕风险。

长租公寓一般都是机构运营的，涉及到的是至少一整批的房源，以普通投资者的资金实力根本玩不起。像万科那种一次性支付10年租金的长租公寓项目，更像是买房行为，而且价格高昂，也不同于买小产权这种投资行为。

如果说买市面上的有产权的公寓，一个是要法人单位购买，一个是价格比卖使用权的房子高很多，也是不一样。

对于这种卖使用权的房子来说，只要你愿意赌，没有资格的限制。

广东省房地产研究会副会长、央广经济之声特约评论员韩世同：

至少要八九年才能回本

如果要四年就回本的话，回报率静态来算要差不多接近百分之二十五才行，如果回报率是百分之十的话可能要八九年才有可能回本。

这么看来，

即便是八九年都能够回本的话，剩余的二十年或者是二十五年就是利润了，他这样其实肯定是划算的

。

的确，与卖使用权的房子对比，目前个人购买有产权的公寓可谓“困难重重”。首先你要让中介公司帮你注册成为法人，代价就是每年要付出几千块的公司运营费以及交奇高的税费！

而长租公寓方面，个人要购买再放租也是也可以的，但以天河智慧城的万科云城米酷为例，其23-36平的复式单位均价在

3.1万/平

，购买后可交付给开发商放租。看起来像是省心省力，但3.1万/平的均价都可以媲美住宅了！

多番对比，卖使用权的房子“优势”就不言而喻了。

至于它值不值得投资，相信大家看了上面的专家意见也心里有数了：

如果你手里有点闲钱，不介意没有产权，不担心小开发商跑路或拿房子去做抵押，对其周边租赁市场看好，愿意赌一把的话，那你就买吧！

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广州乐居

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