北京厦门卖地要么流拍要么不如愿归根结底都是房企差钱 4月24日

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4月24日，北京市门头沟与房山区又有两宗地流拍。2018年1月至今，北京土地流拍已经达6宗，据中国房地产报采访人员不完全统计，2018年之前北京历史上仅出现过31宗住宅地块流标，今年刚刚过去4个月，北京土地流拍数量就成为了近些年土地流拍最多的年份。

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同一天，杭州临安出让5宗地块，4宗住宅用地和1宗租赁住宅用地，结果是2宗住宅用地流拍+2宗底价，锦北新城住宅用地溢价率不到10%。作为2017年8月撤市设区以来杭州城区唯一不限购的临安，原本让人满满期待的土地拍卖，最终以冷寂的结果收官。

形势好一点的是厦门，但土地出让总额愿望落空。4月25日，厦门以"限地价、竞配建"方式拍卖集美新城两幅住宅用地和一幅翔安新圩的住宅用地。最终三宗地块总成交额54亿元，整体溢价率仅15.14%，远未达到70.34亿元的最高总限价，更没有出现被期待已久新"地王"。

中国房地产报采访人员采访的多位人士表示，原因一是流拍地块为限价地，条件严，位置又不好，以北京两宗流拍土地最为典型，对于房企来说，从投资与利润上算账并不划算。另外一个最大的原因是现在开发商资金局面变得无比严峻。仅今年一季度房地产融资就下降了1.33万亿元，企业贷款下降了15.8%，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%。

华远地产前董事长任志强称，到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿元，和去年年底相比，一个季度少1万亿元，开发商手里的钱很紧。

从挤破脑袋抢北京土地到无人问津

北京的土地是所有房地产公司梦寐以求的粮票，为什么会是流拍频发的局面?针对年初1月30日北京丰台流拍的一宗地块，北京市规划国土委表示，自2017年北京市土地供应开闸后，房企不再盲目高价拿地。该地块仅仅为个案，不会对北京土地市场的整体运行趋势造成影响。

北京市规划国土委宣传负责人崔先生此前亦对中国房地产报采访人员说，目前土地流拍只是个别现象。

多位业内人士认为，北京土地流拍频发背后一方面是因为房企融资渠道的收紧，开发商资金压力变大;另一方面是因为流拍地块为限价地、价格不低品质不高，对于房企来说，利润低不划算。

根据中国房地产报采访人员统计，北京市流拍的这6宗地分布在丰台、房山、门头沟、密云等区:

1月25日，丰台花乡白盆窑村两宗共有产权房用地流拍，限价43000元/平方米。

1月30日，起拍价达63.3亿元的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块，因没有开发商参与报价而流拍。这也是5天后北京的第三宗流拍地块。此地块最高限价57000元/平方米;2月28日，密云区一宗住宅地块流拍，该地块起始总价达8450万元。宗地中商品住房销售均价不超过21215元/平方米，且最高销售单价不得超过22276元/平方米。

4月24日，门头沟与房山区两宗地双双流拍，两宗地块总起拍价为42.5亿元，总出让面积为13.87万平方米。至此，北京4个月里流拍地块达6宗。

从2018年拍地伊始，北京就接二连三的出现土地流拍事件，历来是"兵家必争之地"的北京土地市场背后发生了什么?

"这些严苛的高价地限价地不合算呀"

中国房地产报采访人员梳理发现，流拍的这6宗地存在一定的共性与特点。从地块类型上看，6宗地中4宗为限价地，两宗为共有产权地。对于房企来讲，这两种地都非"纯市场化"的土地。

就1月25日流拍的丰台两宗共有产权房土地，采访人员查询竞拍资料发现，这两宗地块楼面价起价均在3.3万元/平方米左右，与销售限价4.3万元/平方米差价仅1万元左右，利润空间很小。"如此低的利润空间，房企们不得不放弃。"一位土地市场研究人士对采访人员说。

这位人士分析，限价地造成房企销售时房价受限，开发商利润空间受到大幅限制;共有产权房又存在产权与使用权不清晰、购买人群受限等情况。这些原因均成为了房企拿地的"顾虑"。

"针对这些高价地、限价地，开发商心里有个明账，一算账不划算呀"，对北京近期土地流拍现象背后房企拿地成本问题，中国土地学会原副理事长兼秘书长黄小虎这样对中国房地产报采访人员说。

黄小虎分析认为，政府以往单纯通过卖地获得收益的供地模式将发生变化，未来房地产供地趋势将走向多主体、多渠道，多种类。比如推出共有产权房，虽然存在个别土地流拍现象，但这是大趋势。

两年前不差钱，现在差钱到要命

采访人员发现上述北京流拍的6宗地以及其他城市的流拍土地，大多条件极为苛刻，其中有的部分需要自持，有的要求配建大量交通枢纽及商业配套设施;有的部分公建还要自持20年;有的要求开发商在取得地块之后须采用装配式建筑方式盖楼，不一而足。

上述这些要求意味着房企要加大成本支出或不得不放缓资金周转速度。进一步来讲，这对房企的现金状况、融资水平提出了更高要求。周转速度现在变成是房企对冲调控压力的最佳选择，从资金上算账，这是一门不符合他们财务压力的生意。

今年1月24日，中央财经领导小组办公室主任在达沃斯世界经济论坛2018年年会上称，中国争取在未来3年左右的时间，使宏观杠杆率得到有效控制。

政策反映到房地产行业，让人恍如隔世，不禁唏嘘。相比两年前到处都是钱随便可以融资的光景，现在房地产融资是另一番态势--风霜刀剑严相逼。

"当前融资环境发生了重大变化，房地产融资成本普遍上升了5%至10%。"阳光城执行副总裁吴建斌近日在一个论坛上称。

一位不愿具名的人士认为，主要还是政策调控的结果，现在的政策目标要求都是必须把房价控制住，新房价格体系已成定局，两年前那种拼命拍出高单价、高总价地王的场面不存在基础了，买了不合算的"面粉"那是要命的结果，做房地产是需要"目光放远，但万事安全为大"。

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