岛外地价格局已跌回两年前！厦门房价即将跟跌？ Photo by Tim Allen 前天结束的

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岛外地价格局已跌回两年前！厦门房价即将跟跌？。房价|厦门|格局|楼面价|地块|地价---

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Photo by Tim Allen

前天结束的厦门土拍，是这座城市史上少有的“滑铁卢式土拍”。

这是厦门土拍预测界的滑铁卢，成交楼面价和普遍预测楼面价间巨大差距，几乎横扫一切牛鬼蛇神。

这也是厦门开发商的滑铁卢，特别是对于拍得地块的开发商，按往常应当大吹大擂一番，这次只能低调行事。

这还可能是厦门岛外地价的滑铁卢，即便是在地价往下的2017年，岛外优质区域楼面价也不会溜到3万元一平下，昨天这么一拍，一夜回到解放前。

壹

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解放前是有多前？成哥掐指一算，差不多是在厦门地价刚涨起的2016年。

那一年的4月22日，保利以25838元/㎡的楼面价，斩获环东海域2016TP02商住地（现保利叁仟栋|壹海里项目），夺得当时厦门岛外地王称号。在那之前，厦门岛外楼面价刚过1.5万元/㎡。

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2016TP02商住地所在的环东海域规划图

也就是在那时，厦门岛外地价格局开始向“4-3-2”抬升，直至当年8月26日形成一个历史高点，3.83万元/㎡地王出山，使得当时很多人认为，岛外优质区域地块楼面价3.5万元/㎡，一般区域楼面价3万元/㎡，最次区域楼面价2万元/㎡格局已经形成。

当时的房价，也是按地价的剧本走的：岛外新盘最高价能开到5万元/㎡，一般一些的也是3.5万元/㎡以上。房价暴涨模式开启，刚需一片哀鸿遍野。

谁都不会想到，才过了两年，岛外地价又跌回暴涨前的原点。昨天拍出的杏林大桥桥头堡地块，楼面价只有不到2.9万元/㎡，集美中交和美新城附近地块，楼面价不到2.8万元/㎡，翔安新圩地块差点就流拍。

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拍出的两幅集美地块卫星图

甚至有网友觉得，如果不是厦门国企出手，这楼面价还得更难看。

不论如何，岛外优质区域商住地块楼面价，是实打实跌回了2.5万元/㎡至3万元/㎡区间，这与当年环东海域2016TP02商住地的“站位”接近。

贰

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为什么地价会跌这么狠？官家和业内都有自己的说法。

资深业内叶旭端认为，地价下挫，是“厦门严厉调控+严格限价+开发商融资成本大幅度上扬的结果”。而且这还“代表开发商对后市地块也有所观望”。

官方一点的说法，来自厦门土地房产研究中心，该中心认为，受制于房企融资难度增加、融资成本高企等因素，本次参加竞买开发商面对优质地块，举牌保持克制、谨慎的态度。

严调控+房企没钱，这种解读更容易被地产从业者接受。不过在这些解读之外，我们也得看到一个市场现实，那就是这次拍卖地块周边二手楼盘房价，在过去一年时间均跌幅明显。比如昨天土拍集美地块附近的中航城C区北区，近一年房价就跌了6000元/㎡以上。

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制表：陈兰凤

整个大行情本就不佳，就算土拍地块所在小区域内二手房价表现，在岛外看也不属于表现好的那一拨。因此不论宏观还是微观，房价前景都不乐观，开发商很难在这个关头勇敢“撒币”。

况且，那些超级房企，那些动不动就狂喊今年销售额破一千亿、两千亿的TOP大哥，会资金链紧到拿不出20多亿，去买幅号称厦门岛外资质最好的地块？

一些精明的房企，说到底是不想，而非不能也。

叁

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当厦门岛外地价格局重归2016年中，那房价格局也会一路溜回去么？

从成哥和他的小伙伴统计的那几个小区二手房价看，很多房源价格已经溜回“半道”，比如中航城C区，这个小区在2016年12月的报价是3.6万元/㎡左右，和现在报价相差不多。

不过，要让中航城C区房价再溜回2016年4月2.5万元/㎡那会儿，在今年看显然不现实。因为这意味着这个小区的房价，短期内得跌去接近40%。这属于“暴跌”范畴，如果让这种现象发生，对厦门今年整体经济运行，有百害而无一利。

成哥综合当前楼市一系列内外因素，觉得厦门整体房价更可能的趋势，是继续缓慢向下调整，幅度不会太大，而且这个调整周期，很可能持续到年底。

做出如此判断的一个重要依据，就是昨天土拍的结果。厦门土拍历史中太多个案例，证明年度首场土拍，远的房价“管不了”，至少能“管”所在这一年的房价走势。

我们可以看看近两年，2016年厦门首场商住地土拍，岛外地王出山，奠定了那一年房价持续上行的格局。2017年首拍，翔安南部新城区域地价直接下跌约5000元/㎡，结果接下来除了3月行情升温外，再往后到年底厦门房价都在向下走。

今年厦门商住地首拍，地价再次向下，大概率预示着今年厦门房价也还是向下。能够解除这个历史“魔咒”也许只有两招，其一，是政府调控政策转向，变相放松调控。其二，是政府货币政策转向，楼市资金池子里继续注水。

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连续下行的国内货币增量，是近年房价向下的重要原因之一（图片来源：上海证券报）

这两招今年能否打出，就只能看上头能忍的下跌“极限”在哪了。如果“极限”今年不到，对于普通买房人而言，从今年年中到年底，一些“忍痛割肉甩卖”的新盘房源，应该作为买房备选中的重点。同时一些新冒出来的二手房“笋盘”，也还可以挖一下。

至于其它一些在价格上顽固不化的房子，不论新房还是二手房，都是随便看看就好了。这样心里也好有个比较，看看谁在硬撑，谁在顺势而为。

总编丨佳铖文丨成金