公寓市场投资套路多当下随着限购政策的升级

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当下随着限购政策的升级，公寓因其不限购、不限贷等优势，俘获了越来越多的投资者的心，除了新潮的概念，还与其自住、投资两相宜有关。在公寓的“打开方式”越来越多的情况下，公寓的投资潜力正持续被看好，但对非专业的投资者来说，公寓市场的投资套路仍然多，下手需谨慎。

租赁市场崛起

近年来，公寓凭借可住、可商、可办公、总价低，且功能齐全，在青年群体中广受追捧，特别是双层的LOFT公寓，更是迅速成为楼市的网红物业，年轻人买公寓就跟赶潮似的。

今年1月，链家的长租公寓品牌自如获得40亿元融资引发市场关注，加速了2018年长租公寓市场融资的步伐。近日，主打“白领租房”的互联网长租公寓运营商--蛋壳公寓也正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于其他产品，更加经济实用。公寓类型大致可分为三类:普通公寓、商务公寓、酒店式公寓，三者有较大的区别(如图表所示)。

对于投资者来说，公寓最方便的回报形式就是出租。据链家去年年底发布的《租赁崛起》报告显示，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4万亿元。有投资人曾表示，公寓租赁行业可能是中国目前最大几个新兴行业之一，其升值潜力普遍被投资界看好。

租赁市场的未来前景，为公寓市场的投资价值提供了广阔空间。与此同时，共享经济的崛起，让短租为公寓出租市场释放了更多价值。Airbnb、小猪短租等短租民宿公司，通过鼓励房东将房屋进行短租改造提供给游客，使短租模式更具生命力。

由于很多公寓位于交通优势明显的地区或是市中心核心商圈，因此无论是地段还是配套设施都相对比较齐全，出租率也不低。这类房屋不管是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房，都是不错的选择。

公寓投资有套路

虽然单身人士眼下为了居住买了这种不限购的小户型，但是未来势必要选择出售和出租，如果是出租就要考虑到目标租户。商住房的目标租户显然更广，它可以租给普通人居住，也可以租来办公，而办公租房的租金计算方式跟住宅不同，租金收入高于居住租房。

在选择公寓产品时，价格是需要考虑的主要因素，但价格绝不是首要因素和决定性因素，特别是购买公寓类产品时，由于户型偏小，价格差距不会很大，与其追求房价的升值或者利润率的增加，不如挑选一套适合自己的单身公寓才是单身族置业的首要目的。

投资者在选择公寓时，要明确公寓大多是商用物业性质，与住宅性质的物业有着明显的区别。对购房客影响较大的区别是在房贷政策上，住宅产品贷款期长达30年，而商用物业贷款年限最长也只有10年。

其优点在于公寓本质上属于商业地产，所以它可以用来自住，又可以用来注册公司办公，这是它最大的优势。

投资公寓虽然也需要贷款，但购买公寓不影响再次购买住宅的贷款利率和首付比例，目前首付和利率水平均有所提高。公寓类项目商业比例大于纯住宅项目，商业氛围的形成能带动公寓的投资回报率。

但也存在一定的劣势。公寓土地产权仅有40年到50年，单身公寓电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的支出成本较高。单身公寓的税收、转让成本大大高于住宅房。商住房固定税收为3%的契税，5%的增值税，交易的价格差还要交20%的差额税。

在购房时，单身公寓首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷。单身公寓并不能用来落户，即便周边有较好的教育资源，也不能享受。

选择地段是关键

地段是整个房地产投资的首要因素，在公寓投资方面仍旧是不二法则。作为一种商务投资产品，周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大，而其配套更取决于地段的选择。越是中心地段，配套更完善，公寓价更高。

购买单身公寓时，一定要看重地理区位优势，有了这方面的优势，就可以弥补面积小带来的局限性。地理区位优势主要表现在两个方面:首先，交通必须便利，最好靠近公交或者BRT的主要线路，这样出行和上班都会比较方便;其次，生活配套设施要完善，购房之前，一定要对周边的银行、超市、医院、饭店、休闲娱乐场所等进行综合考察，生活方便的话，居住才舒服。

另外，实用面积要大。在购买公寓的时候，一定要亲自去测量实际面积，不建议购买公摊面积过大的公寓。同时，购买之前应该咨询设计师，告诉他们自己的家居设计喜好和要求，看选择什么样的公寓最实用。选择实用面积大的公寓，再加上良好的家居设计的话，会让公寓显得更为宽绰实用。

长租公寓发展迅猛

买房，归根结底还是经济行为。单身公寓大都是小户型或微户型，价格方面的特征是单价高，但是总价不算太高。因此，只有均价和总价都相对合理的单身公寓，才值得出手。

在均价方面，倘若跟周边同类房产保持一致，或者稍微高一到两个百分点都是合理的，毕竟大户型在均价方面通常会偏低一些;总价方面，必须要考虑自身的经济承受能力，首付之后，每个月还贷的钱不能超过月收入的五成，贷款年限应该在5年到10年之间，不宜太长。

从租售比角度看，以长期出租为目的来投资公寓，相对也比较安全。按照目前房产界通用的界定，一个区域房产运行状况良好的租售比一般为1:300~1:200，即收200到300个月的租金可以收回初期投资。

值得注意的是，长租公寓最大的痛点就是资金投入大、盈利难。从资金端来讲，目前长租公寓市场也开始探索金融化运作，长租公寓可抵押贷款资产证券化。蛋壳公寓执行董事长沈博阳认为，在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。