武清首创国际半岛 290万平巨型体量入住率不足一成《中国地产》——态度

水皮杂谈一家之言兼听则明偏听则暗

“投资的好时机早都过了，现在在这里买房是不明智的，很多之前在这里投资的人都想出手，但找不到买家”，进强（化名）极力劝阻记者购买首创国际半岛的房子，他在首创国际半岛依维萨小镇的物业公司工作已两年，亲历了这里从一房难求到无人接手的变化，房价也从去年高峰时的2万／平米跌到1.2万元／平米。

近日，《华夏时报》记者来到位于天津武清的首创国际半岛，这里是首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”，2868HK）在天津体量最大的一个项目，规划建筑面积200万平，然而目前入住率十分低，以国际半岛二期为例，小区共2000余户，虽已交房多年，但入住却不足200户。进强告诉记者，由于这里配套缺乏，生活不便利，有些业主入住后又搬走了。

单价由2万跌至1.2万

清明前夕的倒春寒，让入住率本就不高的首创国际半岛显得更加萧条。暗红与米白相间的外立面，错落有致的别墅与高层排布，是项目的显著特征，然而，分布于各个组团之间的柏油路面上却空空荡荡，

整个地块人流与车流十分稀少，首创置业承诺的商业配套也一直没有兴起。

该项目所在的武清区高村，紧邻北京通州，从这里到北京南六环马驹桥只有70公里车程，是天津离北京最近的一个区域。首创国际半岛所在的地块紧邻京津高速高村收费站。

据了解，首创国际半岛共开发多个组团，每一组团主打一种欧洲风情，如西班牙、南法、英伦、意大利、瑞士等风情，综合容积率1.0，整体绿化率为40%。公开资料显示，2011年10月，首创国际半岛首次开盘，推出了西班牙式联排别墅与类独栋别墅项目，均价为1万元/平米，后期加推的高层均价为6000元／平米，这一价位一直持续到2015年年底。

2016-2017年间，环京楼市经历了一波升温潮，单价普遍翻番，首创国际半岛也曾出现过一房难求的火爆局面，高层一度突破2万元／平米，别墅则涨至2.6万元／平米。然而，随着天津市的一纸限购令，该项目迅速降温，房价直线下滑。

2017年3月31日，天津出台楼市限购新政：在天津拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、

拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津（滨海新区除外）再购买新建商品住房；非天津户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。

由于首创国际半岛大部分都是来自北京的投资客，新政出台后满足条件的外地人骤减，致使项目冷清不少。而已经购买作为投资的业主，面临无人接手的窘境。目前高层已跌至1.2万元／平米，别墅跌至1.5万元／平米。

在武清高村当地人看来，这个项目规划很好，房子也很漂亮，但生活配套却十分缺乏，交通也不太方便，要想发展起来尚需时日。记者走访发现，在首创国际半岛售楼处门口，聚集着许多载客三轮车，由于这里交通不方便，不少前来看房的客户和销售人员从高村镇只能乘坐这种交通工具到达这里。

对于入住率较低的问题，首创置业董事会秘书秦怡在接受记者采访时表示，项目亮灯率目前不高，主要原因是整体区域现在还不成熟，产业发展处于培育期，职住平衡还没有达到，之前的成交客户大多都是作为第二居所，只有在周末或假期来住。

区域发展不成熟

首创置业能在武清开发体量290万平的项目，得益于其母公司首创集团在这里开展的轨道交通、高速公路等基础设施业务。据了解，紧邻首创国际半岛的京津高速便是由首创集团投资开发，其持有天津京津高速公路有限公司60%股权。

据首创置业2009年年报显示，借助与母公司在基础设施业务领域的协助互动，首创置业成功取得京津高速公路天津武清段290万平米土地开发整理权。

彼时首创置业强调，高村乡位于京津城市发展主轴之上，地处东部生态发展带和西部产业发展带之间，定位于高新技术产业聚集区、现代服务业聚集区，及生态宜居地。该项目预计总建筑面积将达300万平米，将开发以面向北京客群为主，以商务休闲、企业庄园、特色旅游为主题，以生态宜居为核心的低密度人文特色小镇。

在京津冀一体化的大趋势下，该项目计划建成以国际教育港为特色产业，融合养老育幼、生态宜居、商务休闲、企业庄园、特色旅游于一体的京津同城示范新城。

借助土地一级开发的便利，2010年首创置业以底价竞得该地块19万平米住宅项目。在首创置业看来，这标志着公司土地一二级联动开发业务模式取得实质性突破，并为全国范围内拓展土地开发业务积累了宝贵经验。

然而，七年过去，该区域已开发大半，不少小区已交房多年，但相应的配套却没有跟上步伐，除黑利伯瑞国际学校外，基本没有生活配套。已投入使用的市民公园一片荒凉，综合商业项目也因人气不足而招商困难。

而首创置业对于该区域未来发展依然充满信心，秦怡表示，随着区域的不断完善与成熟，特别是随着北京市政府产业政策落地，新产业逐步导入武清，国际半岛会吸引越来越的居民入住，相信不久的将来，武清将成为北京城市副中心最适合居住的区域。

据了解，首创国际半岛后期还在陆续开发，均按“高层+别墅”的规划来建设，销售人员告诉记者，后期开盘的高层可能售价会达到2.2万元／平米，而在其售楼处旁边的三方达地产中介看来，这一价格比这里的二手房要高出不少。

对于市场下行是否会对首创国际半岛后续开盘的项目造成影响的问题，首创置业方面表示，该项目成交的产品结构类型细分是有差距的，不同时期开发并销售的联排别墅、叠拼、高层、商办等产品类型不同，售价自然也有差别，从整体的产品角度看价格是上涨的，对后期开发没有影响。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，由于环京楼市限购的大背景，以及“房主不炒”的逻辑，环京区域房价出现一定程度的调整，不过这对楼市来说是一个利好，有利于挤出泡沫，避免产业配套与住房脱节的现象，对于武清来说，楼市也将回归理性。

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