万科:自己约的炮，含泪也要打完最近

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最近，万科180万一次性付清长租十年的新闻刷了屏。

看到这则消息之后，言之有屋编辑部的小伙伴们异口同声:拿得出180万还租房，富家子弟啊!

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据了解，即将启动预租赁的是万科翡翠书院，是北京市首个开发商自持物业项目，这个项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。是开发商100%自持物业租赁地块，主打90平小三房。这些都不重要，最有看点的就是:如果您要租，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，180万租金(90平)一把手付清。

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万科翡翠书院的位置也挺尴尬

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算一笔小账:

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不算利息，180万租十年，每年18万，每月1.5万，每天大约500块。

这个价格能天天在北京住经济型酒店了。关键是还含一顿早餐。

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当然，180万虽说是要一次性付清，但是可以向银行贷款。建设银行、中国银行等多家银行都已经推出了租赁贷款相关项目，也就是说，以后，租房也要还房贷了。

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再算一笔小账:

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同样的90平三居，基准利率不上浮，租房和买房的成本核算:

租房:180万，贷款10年，月还款1.9万。

买房:90平，按照北京均价6万，需要162万首付，30年，月还款2万。

乍一看，两者的“月供”都差不多，似乎，租房还更划算，细细想来，发现事情并不是你想象的那个样子。

比如，小明和小刚都是中关村的苦逼码农，起早贪黑，动不动还要被杀了祭天，月收入稳定在5万左右。2018年是两人人生发生分歧的一年，小明坚守本分，四处筹借，付了首付买了房，小刚却紧跟潮流，四处筹借，选择了长期租赁。

十年之后，2028年，小刚终于还清了贷款，正要跟老婆炫耀“不再为奴”，却猛然发现，自己没了房子

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无奈，小刚还要再找地方租房。2017年中国的物价年上涨幅度在4%，未来可能更高，暂且按照4%，十年后房租要涨到252万，这个时候每月要还2.6万。20年后，房租涨到了353万，每月要还款3.7万。这中间还要三次搬家。

而此时的小明，还在还贷款，不过因为通货膨胀，(2017年央行公布的通货膨胀率7.5%)，十年后的2万元房贷，仅相当于相当于2018年的5000元，对于小明来说毫无压力。

你还觉得很划算吗?

如果你手里有这180万，你是去租房还是买房?这里要首先搞清楚的是，你买或者租的到底解决的是什么的问题。

商品房时代，房子是不仅仅拥有居住属性的，还同时拥有了投资属性、金融属性、乱七八糟上学医疗各种社会属性。

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买房子，根本就不是为了买房子，感情就是买了一个超级豪华大礼包。想住就住，不想住了买也算一种不错的投资行为。而且与房子捆绑的各种配套，更是解决了不少个人家庭问题。

所以，买房行为是兼顾居住、投资、生活的一举三得事情

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。也因为这个原因，虽然房价很贵却还是有很多人去贷款买房，当然了亲戚朋友也会给予大力的支持。

但是，长租房就是一种存消费行为，只能解决居住问题，没有投机获利的价值

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。房子升值了与租房者没有半点关系，自己的巨大付出却不能换来巨大的收益。特别是，拿出跟月供相当房租去租房，更是愚不可及。

从经济学角度来看，租赁和购买，都是金融的一种手段。两者分别交换不同的权利，即租赁获得使用权，而购买获得的是产权和使用权。

在经济学上有这样一个原则，对一个不断上涨的商品，购买是最划算，而对一个不断贬值的商品当然是租赁最划算

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。所以开发商自持物业这个生意要想变得有利可图，吸引租客，就必须得让房价停止上涨，或者缓慢上涨才行。这也是当前从上至下一直鼓励租赁住房政策的初衷，也是“房住不炒”的必要阶段。

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对租房客来说，租房不划算，那么，开发商是不是就能赚到钱了呢?想啥呢，并没有。

要知道，万科翡翠书院旁边的二手房价格才4万左右，附近上庄、沙河的同样面积的房租水平还维持在4000-6000的水平。这个地段，租到这个价格，很难打开市场。既然都租房了，为什么不选择区位更好的?性价比更高的?

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万科翡翠书院附近上庄、沙河的房租价格

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附近的二手房价格

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如果万科想赶紧收回成本，面临两条路子:1、涨租金，缩短租期

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。这种低劣的收割手段，广大租客是绝不答应的。2、把租金下调，延长租期

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到二十年、三十年，甚至更长。

所以，对于万科来说，他能怎么办，他也很为难。只能这么硬着头皮往外租，先试试看。先打一打10年长租，不涨租金的牌，看看能不能打动租户。

现在国内市场比较奇葩的是，租售比、租房回报率一直低迷。房价高企，租金却很低，炒高租金的做法也不现实，高房租对市场根本没有吸引力。你万科怎么了?我房租低你一倍，还愁租不出去?市场就是这么现实。这就导致了开发商自持物业带动租赁市场向前发展的路会很难走。最终的结果只能是，房子很难租，继续下调租金。

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这个局面，恐怕只有将来集体建设租赁用地不再有土地成本，当局占有市场租赁住房三分之一以上规模，可以有效调控租金价格的时候

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，才有可能出现逆转。

毕竟，自己约的炮，含泪也要打完。好歹，万科现在也是国企了，推行租赁住房文件里不是说了么，要让国企发挥模范带头作用。万科，敬你是条汉子!

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