专题|柳州限价地追踪，全面解答你到底能不能买限价房? “什么时候开始卖?”“我符不符合条件

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“什么时候开始卖?”

“我符不符合条件?”

“听讲还没开卖都‘内部消化’完了，真的假的?”

自去年四季度起，柳州陆陆续续释放5宗共872亩限价地，与放地节奏相似的，是不断有购房者向居柳州咨询购置限价房的有关事宜。根据限价地相关限制，各个限价房项目销售均价最高不超过4400~6800元/平方米不等，产品户型不超过 144平方米且110平方米以下的户型要占比过半，且不得捆绑销售，可以说，这些硬性约束的的确确戳中了刚需客群的G点。

4月11日，柳州市住建委草拟并向社会公开征求《柳州市限价商品住房管理办法(修定草案)》意见，草案内拟对限价房项目建设、价格管理、供应对象及销售管理等方面均做出了规范，无疑给想要购买限价房的市民吃下一颗定心丸，同时，也给在建限价地项目的开发商提出明确的开发指示。值得注意的是，为规避出现其他城市限价房项目中诸如“号子费”“团购费”等恶劣现象，柳州市住建委将对有效购房申请人数量超过房源数量的项目，通过公开摇号确定购房申请人的购房顺序。业内人士认为，政府直接封掉“旁门左道”的大门，开发房唯有潜心耕作、提升专业能力、把握地产周期，才能创造更好的盈利机会。

国土部门工作人员表示，未来限价地的供地频率、供地位置等土地政策，仍要参考相关市场反应。业内预测，由于各区域情况各不相同，限价地项目对周边在售商商品房项目影响不尽相同，但确实能为目前过热的楼市降降火，同时在一定程度上缓解置业者焦虑入市的购房情绪。

5宗限价地落槌，市民期待入市

从地价4000多元/平方米，到限制销售均价 4000多元/平方米，5宗限价地的出现，着实戳中了购房者的 G点。然而，限价地是否真能限住上涨的房价，成为更多购房者关心的问题。

5宗限价地，直戳购房者G点

柳州调控终于来了，且威力不小!11月4日，柳州市住建委发布《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案》的通知，要求各有关单位严格执行相关调控政策，旨在加强住房市场监管和整顿，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。其中提出，要加强土地市场的管理，要加快做好“双限”地块试点出让工作。进一步研究试点土地上设置“限房价、限户型”等出让条件，限定开发期限，对符合“双限”等条件的试点地块加快出让工作，加速中端房源供应，平抑市场价格。柳州市住建委的相关工作人员曾直言，这正是为了抑制房价的快速上涨，从商品房开发的源头--土地着手。

截至目前，柳州市共推了5宗限价地，总规模达872亩，包括柳东新区职教园区域 3块、阳和古亭山区域 1块及河西工业园 1块。虽说它们的地理位置不算处于柳州的中心区域，但这些限价地以其“价格低”这一优势牢牢抓住了购房者的眼球。据悉，这些地块均为限制了“销售售价”、“产品面积”、“销售方式”、“转让年限”及“购买对象”的“五限”地块。具体来看，销售均价不高于 4400~6800元/平方米，产品户型不超过 144平方米且 110平方米以下的户型要占比过半，不得捆绑销售且自不动产证取得5年之内不得转让等限制条件成为共性，成为刚需一族的福音。

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联发柳东限价地块现状。

反应各不同，愁了开发商眉头

于购房者而言，在限价地推出后，无非已经站成了三队;一是符合申购条件的，终于可以在房价的高压下，有机会拿下自己梦寐以求的住宅;二是即使不符合申购条件，但期盼着限价地的出现能抑制其周边房地产项目售价上涨，还在观望等待;再来便是意向置业区域本就不在限价地所在区域的“看客”，早早买定离手。

对此，广西科技大学财经学院副院长陈有禄也指出，限价地有利于常驻满足中低端收入人群首次置业的需求，能有效遏制炒房客，并对周边商品房项目的售价起到一定导向及抑制作用。

实际上，在柳东新区的三宗限价地先后名花有主，尤其是两宗号称是“五菱职工房”的地块敲定后，其周边在售的项目真的急了。 “不否认该项目与我们的目标客群有一定的重合，也可以预见我们的一部分意向客户会流失到这些项目中。”柳东新区一项目相关负责人坦言。其也指出，在这样的情况下，只能从服务、社区配套、质量等附加价值方面入手，打动希冀追求更高品质生活的购房者。

不过，对于“限价地一出是否房价必跌”这个命题，诸多业内人士给出了否定答案。资深业内人士廖女士便直言，不可否认，土地限价肯定会降低大家对房价的期望值，但这只是心理层面的。短期内，对于抑制房价过快增长或许有效;长期来看，它或还是挡不住客观存在的住房需求推动。她给出了这样的一组数据，2013~ 2017年，柳州市新建商品住宅的总供应量约为1142万平方米，而总去化量达到了1291万平方米，整体供不应求。尤其是2017年，全年总供应为231万平方米，总成交量达到了450万平方米。这样的供需矛盾下，房价难降是不争的事实。

限价不会停，旨在保障刚需族

实际上在现阶段，并不好揣测政府的下一步计划。一位不愿意透露姓名的业内人士直言，其实政府推出的限价地，亦是在试探;试探开发商的反应，试探购房者的反应。就目前看来，因为地块限的足够狠，开发商拿地后能选择的开发方向不多，更多可能就是做刚需盘，这也是从降低建安成本方面考虑的结果。面对这样的土地，开发商拿地后，首先想到的是怎么做不亏。而 5宗地块里，其实有3宗相当于“政府公司”兜底，这也与大家预测的一致。如果限价地打造产品面市，其造成的影响便会成为政府下一步大行动的指南。

柳北某楼盘的相关负责人预测，接下来出现的限价地块，应该也会出现在刚需集中且数量较多的，近期出现供不应求情况较为明显的、偏离现城市中心的区域的、尚处于价值洼地的区域，如柳东新区、河西片、旧机场片及北部生态新区等。

不过，业内人士张先生也坦言，更期待政府的新玩法。“比如一、二线城市玩过的土地拍卖熔断机制，既能保证财政收入，又能将房子的售价限制在一定的范围内。”其说道。

不过，柳州汉和房地产经纪有限责任公司营销总监梁世浩也提到，不排除政府接下来推出“限售”地块，即规定了地块所建房屋一定比例用于租赁。

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限制最高价，房开迎“微利”大考

“五限”地块已陆续释放，未来不排除继续放地的可能，这就意味着在不久的将来，柳州新房市场或进入“限价房”时代。在此情况下，限价房会以怎么样的形象入市，房企将如何平衡成本与利润，同时，随着项目盈利空间一再压缩，开发商是否会降低居住品质，这些问题都是购房者和业内关注的焦点。

最快售楼部在建，3项目传新动向

毋庸置疑，限价地块最直接获利者就是广大的刚需购房者们，因此限价地项目的一举一动都受到市民的广泛关注。

作为最早挂牌出让的2宗限价地块，河西工业三区地块及柳东新区职教园东侧片区地块，其项目信息的释放及施工进度最为迅速。

采访人员走访了解到，河西工业三区地块项目案名定为祥源·大地，未来分 A、B、C、D四个地块开发，建设住宅 3992套，预计今年年底实现开工建设。而柳东新区职教园东侧片区地块定名为碧桂园·城市花园，项目主力户型面积段为100~138平方米。目前地块现场营销中心正加紧施工，城市展厅即将于近日开放，从前期宣传来看，该项目与碧桂园其他在柳开发项目无异。

尽管未公开释放相关销售信息，采访人员从与柳州联发置业有限公司总经理蒋赵军的交谈中了解到联发阳和片限价房项目的一些细节，目前该项目地块周边已搭建围挡，未来所有产品或一并推出，充分满足刚需市场。

此外，益菱柳东新区项目因拿地时间不久暂无过多建设及销售信息。

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利润空间有限，业界担忧“潜规则”

尽管从目前看来，各个限价房项目的前期宣传、施工进度与其他商品房项目无异，但有购房者担忧，限定了销售均价和最高单价，房企盈利被压缩，产品质量是否会打折扣?

不少业内人士给出了肯定的答复，其中广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红跟采访人员算了一笔账，在楼盘开发中，除土地成本外，开发商的成本通常还包括建安、税务、财务、营销、管理费用等，在各个限价房项目销售均价最高不超过4400~6800元/平方米不等之下，除土地成本外的其他成本目前按2500~3000元/平方米计算，限价地1147~2153.6元/平方米的楼面地价给开发商所留下的利润空间将会很小。

对此，广西冠亚房地产开发有限公司副总经理欧阳敏认为，限价房项目的确可能通过缩减公共配建比例、精简园林景观等方面控制开发成本，直接带来的影响，就是业主居住体验感的降低。

除此以外，广西宝资天集团事业二部总经理萧薇还担忧限价房项目出现行业“潜规则”，例如当购房申请人数量超过房源数量时，开发商让购房者向第三方中介支付额外的“团购费”，才能获取房号或者选房资格。

开发商有无兴趣，关键看利润空间

毫无疑问，政府对地块进行“限价”，拿地开发商必然面临着利润上的巨大让步。有一类业内人士认为，大的开发商会觉得无利可图而不屑于拿下限价地，小的房企或又因为资金问题而“吃不下”地块，加上地块限制条件颇多，房企兴致缺缺。

然而另一种观点分析，目前柳州土地供应量不大，释放限价地又是政府推地的一大趋势，放弃拿下限价地或将完成不了集团制定的土地储备任务。为此，《经济观察报》认为，开发商对这类限价房地块有无兴趣，关键要看利润空间。

“限价房地块势必会压缩房企盈利空间，这也要求房企更加精耕细作，剔除各类成本，同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利的，未来要提升专业能力，需要把市场做细，这样才能有更好的盈利机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当利润空间锐减，开发商唯有做精成本管控、寻找操盘新花样，“换一种活法”，才能创造新的利润点。

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纵有限价房万套，想说爱你不容易限价房，并非人人都能买

这厢限价地拍卖开发商连续拿地，那厢购房者集体高潮似乎迎来刚需购房者的福音。但详细阅读其中一些土地拍卖竞买条件可知，限价地，并非人人都能与限价地开发商进行商品房交易。

举个例子，在 P(2017)56号地块在竞买条件上显示，商品住房供应对象(满足条件之一即可)，其一为在柳州市市区范围内查询名下无商品住房或者无购买商品住房(不含回迁安置房、保障房及通过继承、离婚、司法判决等非购买途径所得住房)的柳州市居民家庭或者个人。其二，则是在柳州市市区范围内人均拥有或者已购商品住房建筑面积 25平方米以下的柳州市居民家庭或者个人。除了限价地土地公告上对购买人进行以上限制，近日，柳州市住房和城乡建设委员会拟定了《柳州市限价商品住房管理办法(修定草案)》也印证了这些限制条件。

与之前拍卖的限价地块不同，于今年年初拍卖的P(2018)8号及9号的柳东新区职教园区内的限价地，即其购买条件仅仅限制为与落户于柳东新区范围内的企业签订有劳动合同且在柳州市连续缴纳社会保险费用至申请住房之日达 2年 (含)以上的企业员工。

从限制条件可看出，限价房的主要供应对象是对居住需求极为迫切的购房者，从源头上排除了炒房一族投机取巧的可能，从中可见柳州市政府对市民的居住环境关怀备至。

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高地价“退烧”，真能倒闭房价下降?

近年来，“地王”项目层出不穷，“高地价”一词逐渐成为了购房者们心中的“朱砂痣”。尔后，为调控市场，柳州市国土局陆续推出限价地块。那么，限价地块的出场是否意味着高地价即将“退烧”，未来又能否倒逼房价下降?成为大家思考的问题。

各方声音

限价房的功能需要接受市场及时间的检验。各方期待的限价房能否产生“鲶鱼效应”，是否承担起了调控房价的大梁作用，还要看不断完善的政策影响力。

--广西百度房地产经纪有限责任公司区域总经理李志能

现阶段不应该通过限价房让房价被动下降，它只是针对整个房地产市场的改善和协调。稳定房地产市场，只有通过改善房地产市场的大环境，让房地产市场进入一个健康、有序的发展空间后，再逐步放手让其自行博弈，让房价在一个符合经济规律的前提下稳中升降。

--广西柳工置业投资有限公司副总经理李振喜

对市民而言，限价房更像一个调节器，当房价增长过快的时候，政府应增加限价房供应规模;在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，政府可以根据实际情况减小限价房供应规模。

--市民王女士

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图文|居柳州新闻部