十年后，房租翻五倍？万科这道算术题吓到我了这两天

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这两天，不少地产人被万科翡翠书院的“豪华租房套餐”刷屏了。

最便宜的90平的小两居，只租不卖，而且必须得一次付清10年180万租金才行，Excuse me？

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要知道即便是精装修，再怎么说也只是90平的两居，在五环外十多公里，但租金平均下来却要一万五一个月。

这个价格都可以在四环以内租的大平层了！

楼市相对论考察了一下，和翡翠书院邻近的百旺杏林湾、户型类似的房子，整租价格在6500元/月左右，也就是不到8万一年的房租。

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那么问题来了：难道租翡翠书院的人就那么傻吗？

相对论看来，这个价格并不傻，它蕴含着万科对十年后北京租房市场的判断。

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要知道，万科翡翠书院的这个每年18万的租金，是以十年不涨价作为前提的。

因此，它需要在初始租金定价时，就把十年的租金涨幅都考虑进来，才能保证这十年整体不亏

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画个图来说明的话

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橙色区域为万科翡翠书院一套房子十年内的总租金收益，

黑色区域为一套同等体量房子十年内的总租金收益。

万科必须保证橙色区域不小于黑色区域，才能在十年后不亏损，因此，万科十年前的定价点必然大大高于现在房租。

而这个高度的差距，就决定了10年后真实房租的高度。

也就是说，如果这样计算，十年后万科翡翠书院这套房子的真实房租，将达到28万一年！

先等等，这还没有考虑资金的贴现价值

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啊。

什么意思呢？就是说，因为通货膨胀的存在，同样是180万，万科在十年前一次性收走的180万，放在10年后，肯定不止值180万，比如如果按照6%的GDP增长率来算，今天的18万放在10年后，相当于32万。

假设房租是每年一缴，那么我们把每年这18万的远期价值单独贴现，我们可以得到一个等比数列。

18+18*1.06+18*1.06^2…+18*1.06^9约等于237万。

也就是说，这十年，业主要收回237万房租才能和万科在第一年一次性拿走180万房租相抵。

再带入一开始的梯形价格公式，设10年后房租为X，则（x+8）*10/2=237，得出x=39.4。

得出该项目，十年后的房租为39.4万/年，折合3.28万/月

而这个地段，十年前的房租是多少呢？6500元/月。

也就是翻了超过五倍！

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同理可算，按照万科给出的房租推算，十年后内环整租一居室的月租，或许会超过5万。

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而中关村一个小单间，也要2万了！

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相对论找来了我爱我家对过去十年，北京单套房租的跟踪数据。

可以看出，北京的房租一如房价一样，稳步上涨，并且达到了十年三倍的涨幅，这样看来，十年五倍，似乎也不是太离谱。

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如果万科的推断成为现实。

那十年后仍然在租房的人，还能在北京拥有一席之地吗？