这才是让人羡慕的“二房东”，10年的物业2-3年就能回本有一个论调

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有一个论调，一二线城市才有存量房市场，目前来看，这只是个相对论。三、四城市的公寓运营商也有春天，一些优秀的运营商正从这些城市逐渐崛起。

而且，相较于一二线城市品牌公寓们疯抢物业、做规模，他们有更多的物业可选、有更多的时间精耕细作、有能力把盈利路径打通，他们各有各的做法，最终的目标都是快速盈利。

三线城市的公寓市场怎么样?初心是，当大多数人都盯着一二线城市，我们想看看三四线城市的运营商们的生存状态

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昆明 · Me+国际青年公寓

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Me+是我们的自主品牌，在昆明本地影响力相对比较高，在昆明做了3-4年，预约房源的租客已经排到4月底，有家店已经排到了5月。

年轻租客喜欢什么?

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我做公寓10年了，现在年轻人对公寓的概念:

第一，看环境，第二，便捷性和舒适性，房间的大小不是决定性因素，服务是否到位非常关键，服务体验是最好的口碑。

我们会定期做篝火、烧烤、露营、运动会等多类租客活动。这个4月中旬就有一次趣味运动会，大概500多人参加，成本投入10几万，目的也是为了让他们发朋友圈给我们做宣传，增加品牌曝光和老租客转介绍。所有这些成本都在我们的测算内，是我们运营上的固定支出。

另外，很多公寓不敢做微信群，我们做下来利大于弊，通过活动和租客培养了深厚的感情，群里难免还是会出现负面消息，但更多人会我们帮说好话。

竞争中，如何脱引而出?

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昆明还有一家国企背景的公寓，房源量近200间，他们有2家店距离我们店很近，地理位置、交通条件都更好，但入住率只有40%几，他们的产品没有厨房，还有些没有洗衣机、大衣柜，也没有床上用品。

垫被、盖被还有枕芯，我们都提供，从我老家江苏进过来的，价格便宜质量也不错。一般来说，使用我们的床上用品的租客达到90%，租客退房时造成污损需要赔偿。

另外，我们还配健身房、观影室、奶茶吧、钢琴、古筝等，楼顶还有休闲空间，咖啡屋、凉亭帐篷配上去。这些租客真正使用率不到10%，200多个人大部分人是不用的。

这些说白了更像是摆设而且投入还比较大，但满足了年轻人的“感官需求”，他们到这一看，太高大上了，有住的欲望，一定程度上就化解了房间小、没小区房大、采光一般等问题。就像买房一样，人人都喜欢新小区，实际上小区里的小桥流水，和我们也没多大关系，但就愿意多花几十万。

从定价上，我的房间比这家国企背景的公寓高出近100元。

每个项目2-3年回本

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管理上，比如我们有家店180间房，4个管家加一个保洁，再加上去年开发好一套管理软件，就能管理的很好。

店长绝不用亲戚朋友，管理起来会有很大的弊端，首选有能力的、实干的，且待遇都高于其他公寓，每个人都配车。

目前昆明的店运营都挺好的，年营业额1000万，收益400多万，基本上2-3年回本。从效果看，三线城市还有机会，我和朋友在南京也合作了4个项目，今年降价了300元，但昆明的项目都涨了100元。

当然，要保持优势，趁着开发商进来的并不多，需要加速了，今明两年，我们计划在昆明再发展5-6家，达到10家左右，那时就算开发商进昆明，也不一定能撼动我们的地位。

总量上，我计划在昆明做到15家门店，5000间左右的客房数，需要1个多亿的投入，因此，现在最大的问题是资金，已经和几个开发商接洽过，但他们的目的和我们不同，我们想的是盈利，他们做的是金融。

我想融资、做大，但绝不是卖掉。

一个具体的

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项目改造案例

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最近我正在谈2栋酒店，昆明酒店行业过剩，本来有7、8家跟我谈，这2家性价比较高，谈了好几轮基本上定下来了，做下来将近220-230间房。项目测算下来，最多2年半就能回本，我们在改造上尽可能考虑节约成本:

1、酒店现有的水电能不动尽量不动，能干湿分离的就干湿分离，不能的就保持现状，地板全部换成PVC地板，和木地板相似，但它更不怕水，墙纸也要换掉，再做些粉刷。

2、一半房间改成有厨房的，一半没有，从租客使用角度更合适。推广时先推没有厨房的，再推有厨房的。我们青年公寓基本上住的是30岁左右的年轻人，租客往往看房时需要厨房，真正就20%的人在用。这样改造，成本比较低。

3、把床头软包保留，1.2米的床换成1.8米的，再换个大衣柜，加个冰箱、洗衣机，洗衣机镶在衣柜下。有厨房的我们会把滚筒洗衣机和冰箱镶在整体厨房下面去。

房间部分的改造就基本上解决了，成本测算下来也不算特别高。

长租公寓市场闷声发财的人还有很多，当然也有越来越多人不赚钱，想要做好这门生意，长久之计，还是服务好租客。