随时会加息，“独立行情”还扛不扛得住?| 楼先生问答NO.218 ▲你知道的杭州神盘

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▲你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

过来人都知道，这一波暴涨行情，史无前例。

过去两年以来，你最大的感受:无法捕捉到楼市的规律，对房价无法进行预测，以往的经验完全失效了。

一位经历过2009年房价大涨的地产人表示“非常恐惧”。

回头去看，在任何一场豪赌游戏里，只有少数大庄家赚得盆满钵满，而更多的小庄家、散户可能只是“感谢你的积极参与”。大多数人在黎明前就倒下了。

尽管地价还屡创新高，万人空巷的抢房现象也时有发生……空军被秒成渣。不过，再坚定的多军，也隐隐感到不安:这波房价，到头了吗?

换句话说，“独立行情”还扛不扛得住?

昨天，央行行长易纲在博鳌论坛的一席话，把楼市吓出一身冷汗。原文就不引用了，我的理解是，敲下重点:

一，已经准备好提高基准利率，做好了随时加息的准备。至于什么时候加息，没说。估计跟CPI有关。3月CPI是2.1%，这样看，离加息还有一段时间。

二，接下来应该会进入偏紧的货币政策。这也意味着，大家手头上的荷包不会很鼓，做好紧衣缩食的准备吧。

三，利率肯定会改革，方向是往市场主导方向发展。

假如加息，对房价一定会有负面影响。但所谓的影响，至少也需要加五六次，每次加0.25个百分点，才有效果。

但偏紧的货币政策，应该引起警惕。所以在解答粉丝问题时，我不时都会说到:不管是限价新盘，还是高价二手房，不管你是刚需，还是投资客，买你买得起的房子。

也就是说，现金流要安全。

相比其它涨幅更夸张的城市，有“亚运会”光环的杭州，很大可能避开严酷的楼市寒冬，但横盘调整，也不能说完全没一点可能。

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Q&A |壹

问答关键词:摇号买房、单身、首付6成、现金160万

@明月琴心

父母在城北有一套老破小，大概130万左右，还有一套群贤府，自己名下有一套新城红郡，刚交付，预计卖掉后有160万现金，我工作在城西，觉得丁桥太远，想置换到城西或城北，本人单身，我这种情况是否值得置换红郡?置换的话，有推荐的楼盘吗?

楼先生:为了住得方便，任何时候都可以置换。但不同时候，置换需要付出的成本是不一样的。这里包括资金成本和机会成本。比如，今年置换，对于非“无房家庭”而言，由于不能享受政策倾斜，最大的不确定性是能不能摇得中?如果你有信心和耐力去参与浩浩荡荡的摇号，那当然没有问题。

160万首付，按六成计算，可承受总价大概在270万左右，单价最好控制在3万以内。如果考虑新房，几个选择方向就比较明确了。一个是三墩北的几个超级红盘，跟周边二手房价差很大，但摇中的概率不会很高，还有一个是未来科技城，总价略会超出你的预算，能摇中也值得买。或者关注一下2号线良渚站的三个纯新盘，相对来说，应该会好买一点。

从经济成本考虑，建议你多关注限价新房，不管是目前在售的还是待售的，只要限价不放开，跟二手房相比，就更值得考虑。比如闲林的二手房都要2万5了，三墩的经济适用房要3万了。如果要选择二手房，主要好在不用摇号，不会有那么大的不确定性，只要挑到合适的，一套二手房换一套二手房，也不算吃亏。

Q&A |贰

问答关键词:宁围板块、投资+自住、置换or观望

@苏杭

层楼老师你好。钱江世纪城恒泰御庭园一楼半135㎡，2007年的多层房，是否应该现在出售置换?价格在350万左右，如果要置换的话，可以换到哪里?投资加自住，还是再等两三年?请给个建议。谢谢。

楼先生:从地理位置来说，这样的地段不算差。这一年来，世纪城的次新房价格上涨速度非常惊人，价格倒挂非常严重。但御庭园这样的房子，为什么价格就比不过其它小区?开发商品牌度不够，房子毕竟十来年了，户型也有些过时，像这个135㎡户型，只有两朝南。从房子成长性来说，不够理想。如果愿意折腾，完全可以趁这波二手房行情，以劣换优。不管怎么说，你都不会吃亏。

至于换到哪里?要看你准备了多少资金。基本上南岸的一些新盘，都是你可以考虑的目标。投资价值最高的，一定是奥体还有七八百套可售房源的创世纪，但能不能摇中，估计概率跟跟中彩票一样，很难买到。往南一点，市北有比较多的选择，价差没有那么明显，所以相对也更容易买到。

不像以前，现在摇号买房，大家都靠运气摇一摇。所以如果考虑自住多一点，南岸这么多楼盘，也要自己挑选一下。不管什么时候，买自己愿意住的房子，不容易买错。至于是不是要等两三年，还是建议尽量抓住眼前的，毕竟现在在售的新盘，多少都还有一些性价比可言。真等高价地上来，限价放松了，那到时再说好了。

Q&A |叁

问答关键词:学区+价格+环境、改善、新房VS二手

@小小咖

本人在黄龙上班，名下有2套房子，一套翡翠城，一套在未来科技城，都是小户型。四口之家，小孩一个学龄前，一个幼儿园，考虑置换一套四房的房子，最好有学区，上班也要方便。去看过和家园马上要开盘的洋房雍园，还有城西申花次新的二手房，价格环境配套学区各有优势，麻烦帮忙分析一下，万分感谢。

楼先生:城西申花一带的二手房，完全没有价格优势。特别是一些次新房，动辄五六万。传统文教区的一些顶级学区房，价格就更离谱了。打个比方，申花品质稍微高一点的改善户型，起码要七八百万，有些房东还有苛刻的付款条件。最关键一点，二手房的价格涨到头了，横盘或微调的概率很大。

相比之下，更建议你关注和家园·雍园，生态环境好，配套齐全。对你而言，求是学区更符合你的要求。相比拱墅区，西湖的学区更实在。从稀缺性来说，核心地段的洋房产品只会越来越少。雍园可售共53套，一幢洋房和两幢叠墅，167㎡四房，200㎡五房，预计5月首开。当然值不值得买，最终看价格。在目前摇号买房的情况下，先关注着吧。再说，你也还得先卖才有购房资格。

Q&A |肆

问答关键词:拆迁户、自住+投资、总价预算400万

@逗妈

现住盛世钱塘，拆迁会分到3或4套房。目前还有房票，考虑给19岁的孩子买自住兼投资，预算400万左右。前期看了很多楼盘，感觉奥体摇不中，现在看过名门府、国颂府，因为摇号政策，要到5月底或6月初加推，近期会加推可能是望海潮、江南学府、永兴首府。很纠结，有点吃不准，哪个更适合?

楼先生:既然已经摇号了，反而不用那么着急。这罗列了这么多楼盘，归结起来最大的区别:以萧山本人的眼光看，是买配套成熟的老城区，还是买还在规划建设中的新城。也就是我们常说的市北板块。萧山人和非萧山人，对这两个板块有完全不同的偏爱。对于非萧山人来说，建议多考虑市北板块的新盘，因为这里刚发展，各种都还没定型，会有比较好的成长性，也由于更靠近滨江奥体，今后的融合度会更高。

既然是给孩子买房，也考虑自住，那么买地段更靠城市中心的房子，今后自住的可能性更大。比如创世纪，一定很难摇中，但也不妨一试。毕竟住在中心地段的好处就是，不管是哪个方向都会方便一些。按照这个逻辑，还是建议你关注一下名门府、望海潮或江南学府。像江南学府138㎡做到五房，四开间朝南，做得相当极致。而望海潮的125㎡户型也比它的小户型好很多，做了四房，配置也高一些。接下来，不要说一定放弃哪一个，摇号要靠运气，都去试试吧。

Q&A |伍

问答关键词:市中心老破小、现金150万、准备父母养老

@呆乐

市中心有一套老破小，可卖约250万，还有现金150万。现在住宅的坐标浙大华家池校区附近，距离夫妻单位步行均5分钟可达。小孩两岁，父母即将过来养老同住。迷茫中，置换附近一套二零零几年的电梯房，总价六百万左右，还是再买一个附近老房子和父母分开住?新房虽好，都比较远，怎么也比不上步行上班的便捷。或者投资购买一套远一点的新房用于出租，给父母在附近租个房子住?

楼先生:你们还是有比较强的承价能力，不管怎么样，都还有的选。不过，最关键还是看你们一家的观念。从经济角度和投资思维出发，去远一点的地方投资一套限价新房，收益应该会更大一些。不管是三墩北、奥体还是未来科技城，一二手房之间的价差，都可以让父母租一套挺不错的房子了。但中国的父母和子女不大会这样做，这是传统和国情。

如果上述方案无法妥协接受，那或许可以尝试以下两个方案:一是，把手头上闲置资金利用起来，不够的话，就再凑一点，给父母买一套。房子新旧不是最重要的，但一定得有电梯，跟你们离得也近一点。华家池附近，这样的房子也还是能找到的。二是，把目前现有的房子盘一盘，看看能不能来一次大置换，然后根据自己经济能力，在附近换一套全家人可以住在一起的房子。换二手房的话，就不用着急了，慢慢挑起来，等行情稳定了再来操作也来得及。

-End -

文∣楼先生

编辑 ∣二叔

部分图片来自网络

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