潘石屹深夜发文直言房地产市场畸形，房价应该回归常识！ 4月10日

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4月10日，博鳌亚洲论坛在海南博鳌开幕，地产大佬潘石屹应邀出席，在谈到当前的楼市现状时，一向低调的潘石屹却如同任志强附体一般“放起炮”来，潘石屹表示在中国租房子并不划算。

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在发表对楼市看法的同时，潘石屹也不忘调侃下昔日好友任志强，随着楼市调控不断深入，过去一直看涨的任志强最近也开始改口，对此，潘石屹调侃道，现在调控的效果那么明显，今年任志强都不敢来开会了。

白天刚调侃过“任大炮”，晚上潘石屹就接过任志强的“衣钵”放起炮来，深夜发文直言房地产市场畸形，指房价应该回归常识！

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以下为地产大佬潘石屹深夜发文内容：

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“今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。”——潘石屹

近些年来，我一直怕谈房地产，怕谈房价，因为媒体只喜欢听结论，不注重背后的道理，甚至还会忽略一些常识。

一个耸人听闻的标题，在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考，完整和大家说一说。

从1998年开始，过去的二十年，中国的房地产行业用市场化的办法，让许多人的住房条件改善了，让城市的面貌大为改观了。应该说，房地产行业在这二十年中功不可没，用市场去配置和组织资源也功不可没。

我们必须承认，二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。先不谈房价，先谈房价背后的更深层次的东西，它就是租金回报率。

租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达，这两者是同样的经济含义。

以北京为例，现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说，我算错了，他们常常会用自己的故事来说服我：十年前我买了一套房子，房价是多少，现在租出去了，算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。

计算租金回报率有一个特别重要的前提，就是要“用今天的钱算今天的帐”，要按现在的价格来算，而不是当年的价格。否则就乱套了，六百年前建故宫时也没花多少银子，这样比是没有意义的。

正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了、会跌，反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。

这样来看，中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我，中国的租金回报率一直很低，跟世界不同步，这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他，在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%，是在这二十年里，从20%一步一步降到了今天不足1%。

政府说：房子是用来住的，不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解，也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单，就是要让租金回报率回归到正常的水平，要把过高的房价压下来。

我们先从房子的成本来看，高房价的背后是这么几大块：

第一块是土地成本和税金，地方政府拿走了。地价越高，房地产的税就越高，政府拿走的这一大块逐年在上涨，有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。

第二块是利息，银行拿走了。房价上去了，银行利息就越来越多，利息之外，银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。

第三块是利润，房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人，而商人的本性就是追逐利润。

建安成本只占一个小头，而这个小头又要分给几十个相关的行业。别人在吃肉，这几十个相关行业也只能喝点汤。

所以，这几拨人渴望房价一直涨，永远涨下去，像吸毒一样上瘾了，离不开了。这三拨人一起合谋，千方百计要让自己分得更多的蛋糕。

结果就是城市里的中产阶级，把这些年辛辛苦苦赚的汗水钱，绝大部分转换成了房产。我记得，十年前、十五年前，城市的白领还在非常凄惨的讨论“房奴”的问题。

十年后、十五年后，房子的升值了，“房奴”们摇身一变，变成了中产阶级，做起了中产阶级的梦。他们也被迫加入了前三拨人的阵营，盼着房价一直涨。

我们要问的是：这梦是真实的还是个陷阱，是不是有基础的，是不是违背了常识。十五年前，我们讨论房价时，谁说房价要涨，一定会挨板砖。

今天反过来了，谁要说房价会跌，就会挨板砖，谁要说房价会涨，点赞比板砖要多得多，这其中点赞的一大批就是当年的“房奴”。

我们看到，有些房地产开发商积极响应政府的号召，改售为租，做长租公寓、短租公寓等等。这样做有用吗？今天中国房地产市场的现状是，住宅的租金回报率不足1%，银行贷款利率是5%，怎么才能把这生意做得不亏本呢，几乎是不可能的。

改售为租只能寄希望于房价上涨，饮鸩止渴，而房价上涨后，现在已经很低的租金回报率只能更低。再看看其他行业，房租的快速上涨已经吸干了很多行业的利润，很多企业由于房租太高无法经营只能关门倒闭。而房租相对于房价、相对于银行利息还是太低了。

化解危机、回归常识的解决办法是什么呢？

上策是对症下药，要去杠杆，不要滥发超发货币。关注钱，就管住房价了。增加土地供应，城乡一体化，调整税收。

中策就是无为而治，什么也不做。

未来房地产的市场一定会回归正常，回归常识。市场配置资源的机制是不会变的，也不应该变。因为住房又破又小的计划经济时代，我们都经历过了，这条老路是不能走的。我唯一不知道的是，会用渐进的方式回归，还是用激进的方式回归。

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