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当城市不再依赖房地产，我们还能靠买房致富吗？。买房|依赖|gdp|致富|依赖度---

实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。

正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活。买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。

对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿，一年两年可以，长远就会不可持续。固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。

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去年5月，原重庆市市长黄奇帆在复旦大学进行了一次讲座，主题是“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”，以上就是他在讲座中的原话。

这样就是黄奇帆和他的“25%”，实际上是在表述城市对于房地产依赖程度的合理范围。

六城经济基础PK

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这一次，我们选取中部六省的省会城市，对他们的房地产依赖程度进行比较。这6个城市分别为武汉、长沙、郑州、合肥、南昌和太原。当然，虽然同为中部城市，但它们不论是经济发展还是整体定位也是形态各异。

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首先我们来看看6城的各项经济发展指标。

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2017年，武汉与长沙的GDP总量是超万亿的城市，郑州、合肥、南昌的GDP总量是超5000亿的城市，太原的GDP总量则较小。目前武汉的发展在中部城市中处于领跑地位。

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在中部六省省会城市中，武汉的GDP、投资与财政收入均排第一，这些都代表了武汉的经济实力。全社会固定资产投资占GDP的比重也在60%的合理范围内。

长沙和郑州的社会固定资产投资基本相当，但长沙在GDP大幅领先的情况下，一般公共预算收入居然落后郑州24%，这并不正常。相比之下，郑州的地方政府从经济发展中的获益较高。

合肥的投资与财政收入虽然领先于南昌，但是差距较小。而太原的三个指标数据均排最后，在这几个城市中，发展最差。

太原的发展基本就是山西的缩影，这个依靠能源与重工业发展的大省，如何在新经济时代下进行经济转型与产业结构优化，是太原乃至山西省都需要面临的问题。

房地产这碗饭不是谁都能吃的

衡量经济对房地产的依赖程度，光看房地产投资在GDP中的占比这个指标是不行滴，一般都是从房地产开发投资与GDP的比值、房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值、房地产开发投资与地方公共财政收入的比值这三者进行综合考量，构建城市经济发展对房地产依赖度的综合指数。

这个结果的计算过程稍微有点复杂，具体如何计算就不在这里赘述，以免影响读者的阅读体验。有兴趣的朋友可以去了解一下客观赋权法和信息熵。

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六城经济对房地产依赖综合得分

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首先，我们要强调，这个数据只能反映六个城市对房地产依赖的相对关系，并不能直接说明孰好孰坏。

比如说，当大家都认可一个城市的发展潜力的时候，必然会导致开发商扎堆进驻，推高房地产市场的同时也带来了大量的资金，导致房地产依赖度上升，只要维持在一个合适的范围，也无需大惊小怪；相反，如果一个地方大家都不看好，没有资金涌入，缺乏发展的活力，就算想吃房地产这碗饭也没有米下锅。

近几年，我们国家的产业结构调整升级成效开始显现，无论是“一带一路”战略还是“长江经济带发展规划”，都在稳步推进之中。这时候，除了作为资源型城市的太原还处在挣扎之中，其余五城在发展规划上多多少少都还是有自己的亮点，发展潜力也为大家所认可的，所以他们的房地产依赖度在16年之后同时出现了上涨的趋势。

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武汉

2011—2017年，武汉市经济对房地产的依赖度呈先下降后上升的波动变化，于2014年达到最大值0.1284，这是由于2014年武汉全面放开调控政策，其房地产市场迅速发展，房地产开发投资力度加大。

2017年相比于前一年，武汉房地产依赖度略微上涨，但是从市场表现来看，商品住宅销售面积大幅下降，而销售金额却仅减少了约273亿元，对于万亿级的GDP，比例已经很小。这一年的依赖度上涨，并没有影响到武汉整体经济的发展。

作为中部六省唯一的副省级城市，武汉城市发展相较其他城市具有明显的优势。

郑州

郑州在前几年的房地产发展还算是比较平稳，但是在2016年和2017年却出现巨幅上升，已经超过了正常的范围。具体映射到市场中，表现在了两方面。

一个是房价。

贴一张图作为参考，时间是去年年底到今年年初，大家看看。武汉是多少，小南就不说了，比较敏感哈，但是肯定没这么高。

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另一个是土地市场。

有媒体统计，全国top50房企有38家通过拿地、合作、并购等方式，抢滩郑州；2016年是郑州的“地王年”，一共出了16个各类地王；郑东新区一天之内连出两宗单价地王，楼面地价分别达到3.6万元每平方米和3.7万元每平方米，不仅已经碾压武汉，甚至超过了广州。

郑州一直在各方面和武汉比拼，这一次确实是超越了武汉。不过这样透支城市发展潜力的方式，肯定不是长久之计。

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合肥和南昌

把合肥和南昌放到一起说是有原因的。二者的固定资产投资与GDP的比值，一个是88%，一个是102%，房地产依赖度在去年也是大幅上升。

合肥是前几年风光无限的楼市四小龙之一，由于政府搬迁、地铁通车以及国家新区落地等一系列利好消息使得一大批投资客迅速涌入，房价迎来一轮疯涨。

南昌自2014年土地成交面积的大爆发后，近三年土地成交面积上相对是比较平稳的，总体变化不大，但成交金额却是逐年上升，去年土地出让金总额上涨了23%。虽然比不上郑州合肥，但是楼市的热度还是很高的。

这两地相对来说，对房地产的依赖度都有上升，但是由于基础不高，没有像郑州那样透支。

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长沙

长沙很稳。

长沙人一直引以为自豪的就是，在中部地区，人均GDP和人均可支配收入都压过了武汉一头，房价更是低了武汉不止一筹。

小南从一些长沙朋友的口中了解到，长沙人似乎对于买房并不热衷，生活上很洒脱。似乎长沙确实也不太依赖房地产。

太原

可能很多人都会忽略，其实中部地区还包括山西。

小南见识有限，对于山西的省会太原不是很了解，完全说不出个一二三四来。只知道作为资源型城市，在去产能的大背景下，太原过得很挣扎。从固定资产投资就看的出来，“想吃房地产这碗饭而吃不到”说的就是他了。

在家庭资产配置中，国际上通用或者最流行的理论就是标准普尔家庭资产象限图，被公认为最合理的家庭资产分配方式之一。而在中国，家庭整体配置中房产占比仍较大。

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根据《中国家庭财富调查报告（2017）》，2016年湖北省所在的中部地区家庭人均财富约12万。房产净值是家庭财富最重要的组成部分，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比高达65.99%，这个数值对于标准普尔家庭资产配置来说是过高的。

从1998年到2018年这20年间，中国家庭财产比例中不动产占比逐渐上涨，从1/3到2/3甚至有的家庭会超过3/4，这种现象不仅限制了资产的流动性，还限制了人口的流动性；长久下去，必然会爆发更多的问题。

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长租公寓市场是近几年房地产三级市场一个新兴的行业。随着租房政策红利的加大，包括武汉在内的部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”的态势。

2017年7月，武汉等12个城市经住建部复批，被选为首批开展住房租赁试点。长租公寓市场的崛起将会逐渐改善家庭财产中不动产占比过高的现状。

随着住房市场的不断完善，靠买房致富的时代会逐渐离我们远去了，但这会是一个漫长的过程。