“四环限住令”来了，请牢记北京豪宅新密码! 3月底

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3月底，一个将改变北京楼市、改变北京豪宅市场格局的新文件来了。

北京《建设项目规划使用性质正面和负面清单》发布，用正面“鼓励”和负面“限制”的形式，明确了北京各个功能区用地的楚河汉界。其中，备受瞩目的一条就是“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。这一条被房地产业内称作“四环限住令”，随机引起广泛关注，成为北京热点新闻。

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一石激起千层浪，“四环路以内很难再增商品住房用地”“即将永别的四环城市豪宅带”等观点也见诸媒体端。

“四环限住令”究竟将如何影响北京楼市?理解这一政策，也就理解了未来北京楼市特别是豪宅市场的密码。

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高山仰止的“核心区”

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“四环限住令”的出台，首先明确传达了一个信号是，四环内区域--包括以东城西城为主的首都功能核心区，以及首都功能核心区意外的中心城区，都很难再有新增住宅用地供应。而且从近年来北京土地市场供应来看，北京四环以内的土地供应量已经微乎其微。

根据北京中原地产统计，从2010年到今年2月，北京共成交458宗住宅用地，位于四环内的只有26宗，占比不到6%。

物以稀为贵--过往土地供应稀缺，未来土地供应和变更性质不受鼓励，这就决定了未来四环内的城市核心区商品房楼盘和房源将有两大特点，一个是少，一个是贵。

少--今年一季度，四环内成交新房住宅不到200套;同期，全市新房商品住宅成交超过2700套。至于四环内新增可售房源，更是为0。

贵--9万+、10万+的价格都有点司空见惯了。东三环北京壹号院单价在20万/平方米水平，北二环刚刚售罄的中骏天宸单价约13万元/平方米，南二环的昆仑域、中国玺、南三环的北京金茂府都在9.5万元/平方米上下。

毫无疑问，这样的价格对于绝大多数人来说都是“高山仰止”。

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北京楼市重心“四环化”

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四环以内真正的商品房新盘，既少又贵，处于四五环间特别是四环沿线的区域就备受关注了。

四环沿线地带，本身属于城市中心区域，拥有产业内核、商业休闲配套和优质的交通网络，聚集了大量精英人口。城市公园景观环境在这一地带，也分布密集，从北部的奥林匹克森林公园、太阳宫公园，到东部的朝阳公园、红领巾公园，南部旺兴湖郊野公园、碧海公园、槐新公园，再到西北万柳高尔夫，居住环境优势明显。

而从北京近年来供地看，以丰台樊家村楼面价7.5万元/平方米地王、南苑槐房两宗地王级项目为代表，南四环内外又成为中心城区几年来土地供应热点，也将是未来城市楼盘供应热点。

但是放在整体楼市格局中，北京土地市场的新变化，潜藏着北京楼市未来的新变化。一方面，北京供地越来越往外扩，五环外土地供应远远高于四环沿线;另一方面，北京基于调控目标出台的9070政策--新出让土地70%的住宅面积将是90平米以内户型、限房价竞地价政策、共有产权政策，丰富了供应结构，让刚需、首改群体有了更多选择，但客观上也使纯粹的中高端商品房愈发稀缺。

这样一来，对于市场中的中高端改善型客群来说，势必需要关注位于四环沿线中心区域、综合配套完善、拥有多重价值优势的高端楼盘。

例如位于南四环的中冶·德贤公馆，当下在售的186平方米三居、215平方米四居，在当下的市场供应结构中就属于稀缺的大户型产品，也因此受到很多买房人关注。

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南城，北京豪宅格局中的“王者”

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曾几何时，提起北京豪宅区，大家首先能想到的还是国贸、万柳、朝阳公园、长安街沿线等传统核心板块。

但正在生长、正在崛起的南城也越来越表现出强大的后发优势。南城豪宅已经开始全面铺开在南四环内外两侧。从东到西，诸如中冶·德贤公馆、北京金茂府、中国府，等等，越来越多的豪宅在南四环内外星光璀璨。

南城豪宅价值成长，固然有越来越多知名企业进入的原因，更优质的产品、更多元的服务--例如前面提到的德贤公馆，获得亚洲园林协会中国住宅景观大奖，精装选材均采用国内外成熟一线品牌，同时还引入新风除霾系统、中央空调系统等智能科技，并且搭建了业主定制共享互动平台德贤汇，通过文化沙龙、美食下午茶、定制私宴等为业主创造增值服务;但更深层次则是北京城市格局再造、产业疏解、南城崛起的背景。

北京重金支持的南城振兴计划，第二机场的兴建带来巨大的产业效应，南部城区和雄安新区的路网联系，南部基础设施完善和城市空间的绿化美化，这一切，都让南城展开腾飞的翅膀，也敞开胸怀吸引了更多看好南城的城市精英。