马来西亚的包租房投资靠谱吗马来西亚有一种带有"GRR"（Guaranteed

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马来西亚有一种带有"GRR"（Guaranteed rental return，即租金收入有保障的意思）承诺的出租房投资产品，开发商许诺会帮助此类房子的买主获得稳固回报，这对那些不想把太多精力花费在租房事务上投资客颇有吸引力。然而马来西亚国内的专家却已经发出警告，提醒投资客和个人买家，在当下市场疲软的态势下，对待有GRR的房产要格外谨慎，切勿采信一些无良开发商的空头支票许诺。

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什么是GRR？

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GRR也叫售后回租（leasebacks），买房出租（buy-to-let）等，是近年来时兴的一种买房协议承诺，意思是开发商将保障购房者在购房后的一段时期内通过出租该房产获得稳定租金收入。这意味着买房者无需自己再操劳联系租客，只要一买房，即可让开发商代租，坐在家里稳收租金回本。

带GRR的房产这几年广告打得很热，也确实吸引了不少买房者。然而它们真的像广告里说得那样轻松美好吗？确实，GRR迎合了我们甩脱个人财政负担，促进收支杠杆平衡甚至快速致富的愿望，然而实际情况中，它并没有表面看上去那么简单。

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是致富路还是资金无底洞

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带GRR的房子真的是稳赚租金吗？事实上，这些房子到底租金收益如何，买家往往无从知晓，很可能房子在当地市场并没有获得开发商许诺的收益，有时甚至都没能租出去。

首先说下成本计算的问题。你需要提前考虑好成本与收益的对比问题，而买房不仅有房价本身的成本，还有税费、物业费等一系列费用。那些贷款买房的房主则更需要三思，因为房贷的年限一般长达20年，而GRR包房租的期限一般也就三年左右，在贷款买此类房产之前，你必须权衡好接下来17年该怎么办。

事实上在大多带GRR条款的买房协议下，买家还需要购买开发商指定的家具套装，且需自行承担物业费，污水处理费，免役税和财产税等费用。

所以这些房子看似租金收入诱人，但仔细计算权衡，扣去成本，就会发现实际到手的可能不是那么一回事了。这些都是买家在买房前需事先了解好的。

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而且你还要考虑是否真正能招来租客的问题。由于此类房产出租的属性非常明显，买来基本上就是用来租的，或者至少在包租协议期满之前是出租的，所以你很可能会遇到自家房产所属公寓楼内几百个套房基本都是出租房的情形，这意味着你可能面临激烈的抢租客大战。

在一些竞争白热化的地方，已经出现了房东为了吸引租客而降低房租的情形，而降租很可能会最终导致房屋市值也跟着下跌，投资价值也就缩水了。想卖房止损？卖房市场一样也有一批竞争者在虎视眈眈，有些是新开的楼盘，他们开会出更诱人的GRR协议来抢走你的潜在下家。

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GRR条款不受马来西亚现有法律承认

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GRR作为新生事物，目前还没有被马来西亚法律写入监管条文。目前马来西亚的《房屋开发（管控和许可）》法令已经涵盖了房屋买卖这方面，但GRR尚不在此列，这意味着此类房屋如果出现法律纠纷，目前只能交由马来西亚的民事法庭审理，而住宅法庭无权审判。

然而GRR虽不受法律监管，按照马来现有法令解读，却也不能视作非法，所以这其实是一个可以钻法律空子的事物。

由于不受法律监管，一些无良开发商也有了可乘之机，在售房合同里做关于GRR部分的手脚。例如可能会在合约内写进诸如"开发商在短期内有权无条件终止包租协议，协议终止，包租义务也随之解除"之类的霸王条款，这些条文往往故意以小字注明，写在不起眼的位置，新手投资客稍不留神，就可能签下这样的协议。

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根据马来西亚媒体的现有报道，已经出现过买家起诉违约开发商的情形，无论官司输赢，他们要往往付出大量诉讼费用，最终得到的胜诉结果也可能仅限于一张纸。发财梦破灭不说，人也搞得身心俱疲。

因此建议投资客在购买此类房产前，咨询好相关律师的建议，不要为了省一点钱，盲目听信开发商所谓"买房免律师费"条件的诱惑，绕开专业律师的指导环节。

投资客的梦魇

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市场波动难以预测，投资有风险，看似再合理稳健，甚至原本诚意书写的GRR协议，有关房产未来可能还是会面临楼市风向不利，开发商降低租金，投资收益缩水的困境，这是投资客不得不考虑的一个潜在问题。

一旦市场有变，开放商还会出现拖欠买房者返租租金的情形，而贷款买房者还会因而拖欠银行的贷款，形成整个产业的恶性循环。

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马来西亚房屋买家协会（HBA）已经收到了大量有关GRR房产的纠纷投诉。曾经就有一位老人，买下了四套所谓GRR协议房，结果后来房产市值缩水25%，他要求退回房屋，拿回购置费用，然而被开发商告知其GRR协议已经终止，房钱是拿不回来的，余下的损失只能他一个人继续承担。

"稳赚不赔的投资"？实际市场操作下不存在

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GRR之所以能有吸引力，就是因为它号称的"稳定租金收益"，然而正如我们之前分析的那样，楼市有很多未知变数，风云瞬息万变，所谓"有保障的租金收益"是要打上问号的，对以此为卖点的楼市产品更是要多个心眼。

HBA提醒投资客，在买房之前一定要对当地楼市形势做好了解与预估，不要盲目听信开发商的许诺，匆匆买下GRR房产。