没有对比就没有伤害 购房时间差一年面积缩水26%
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说现在房价涨了,房贷利率涨了,那究竟一名首次置业的购房者现在买房和17年买房有多大差别?我们可以来算一算,以沈阳为例(一线城市可以在数字后面加个“0”自己代入一下)计算一下2017年3月与2018年2月的购房差别。
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假设:刚需购房者,可以付出15万首付,月收入5000元。在17年的3月,能买什么样的房子?按照月供收入比0.4计算,可以付出的月供是2000元。在2017年3月沈阳首套房平均房贷利率4.3%,大部分人都可以拿到9折的利率折扣。所以我们取利率9折,4.41%来计算。如果商业贷款20年,那可以贷款31万月还款1946.18元,如果贷款30年,那可以贷款39万月还款1955.27元。首付15万最多贷款39万总计54万,首付比例超过20%,所以这位购房者在2017年3月最高可以选择总价54万以内的新房。
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2017年3月沈阳各区成交均价
54万可以选择沈河、和平区50平多点的一室户型,可以选择大东、皇姑、浑南、铁西区的70平左右的小两室,如果选择沈北新区或是苏家屯区,那可以选择100平以上的三室户型。如果按照成交均价计算,各区可以购买的房源面积上限如下:沈河区52.02㎡、和平区53.96㎡、大东区67.5㎡、皇姑区64.27㎡、浑南区75.93㎡、铁西区63.06㎡、于洪区81.41㎡、沈北新区109.31㎡、苏家屯区110.79㎡。这套房子包括首付15万,贷款39万,30年的利息313897.9元以及总计一万多点的契税、维修基金等费用,也就是说在2017年3月买下这套房,前前后后花了86.4万。
同样的这个人,在2018年的2月能买什么样的房呢?现在利率折扣没有了,首套房贷平均利率5.4%,基本在基准利率1.1倍5.39%的附近。按照1.1倍基准利率计算,月入5000的购房者可以获得的贷款是20年29万(月还款1976.9元)或30年36万(月还款1963.17元)贷款额度少了3万。然后15万首付贷款36万总计51万首付比例29.41%,不好意思,虽然最低首付比例20%就可以,但是想办下房贷来基本不可能了,起码得30%。如此一来就只能15万首付35万贷款总计50万,所以这位购房者在2018年2月最高可以选择总价50万以内的新房。
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2018年2月沈阳各区成交均价
能承受的总房款少了4万,可别忘了房价啊。按照2018年的各区成交均价,50万的总房款相比2017年的3月可缩水不少,具体如下:沈河区38.56㎡少了13.46㎡、和平区41.07㎡少了12.89㎡、大东区56.46㎡少了11.04㎡、皇姑区54.31㎡少了9.96㎡、浑南区59.62㎡少了16.31㎡、铁西区53.65㎡少了9.41㎡、于洪区61.19㎡少了20.22㎡、沈北新区92.5㎡少了16.81㎡、苏家屯区94.75㎡少了16.04㎡。没有对比就没有伤害,最起码也是少了一个卧室,像浑南区、沈北新区、苏家屯区这三个区域那就是少了个大卧室,于洪区更惨,客厅都没了!房子面积缩水之后,花的钱呢?首付15万,贷款35万,30年利息356742.48元以及总计一万多的契税、维修基金等花费,在2018年2月买下这套房,前前后后花了86.7万。不仅买房的房子面积少了,钱还多花了3千多。
仅仅一个房贷利率的变化,让一位刚需购房者能获得的贷款从最高39万降到36万,因为首付比例的关系,再降1万,就算房价没涨,7%的房子就这么没了(总房款从54万到50万),30年中利息的支出还多了4.3万。而房价的上涨直接把这种变化从7%放大到最低14%(苏家屯区)最高26%(沈河区)!幸好还有公积金,幸好公积金的利率不加倍。
文内房价数据来源瑞达思云数据
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