三大信号明确显示房地产真的要变天? 2018年清明前后

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2018年清明前后，全国房地产市场成交持续冷淡，缺少的是往年的火爆场景。对此，有业内人士表示，来现场咨询看房的客户很少，估计同比下降了30%，而成交则更少了，我们新推的楼盘一天也买不出去几套，而且现在购房者多数是改善型购房群体，投机性购房群体越来越少了。

其实，也不仅是热点城市的新房价格，二手房价格也开始下降了。北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅，2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型，去年2月成交价可达550多万元。业主主动降价的情况比比皆是。

事实上，今年以来，国内楼市出现了三大变化:购房群体切换、去杠杆加速、长效机制逐步完善，这些都将会加快推动未来楼市回归居住属性。而今年的房地产市场这些反常现象，将预示中国的房价走向何方呢?

首先，购房者群体在切换。过去投机、投资性购房者充斥房地产市场，而现在已经发生了巨大变化。我们发现，首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。对于投机性购房者来说，限购、限贷、限售等房地产调控机制实施了一年多，特别是购房还要限售3-5年，打乱了投机者炒房的预期。

在经历了史上最严厉的调控后，北京房价结束了连续17个月的上涨势头，随后出现连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市，可以说调控起到了预期效果。现如今只有纯刚需才会积极入市购房，投资投机购方者都在一旁观望。

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再者，加速去杠杆。现在不仅是个人房贷，还有开发商也要去杠杆。从之前各地“地王”频繁出现来看，而在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。据统计，今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。

对此，我们认为，当前土地成交溢价率较低，从另一侧面说明房企拓展资源意愿不高。在目前紧信用市场环境来，企业融资成本上升，最终可能推动部分房企要么降价促销，要么快速降杠杆。近期，万达地产的王健林、万科的郁亮，还有融创中国的孙宏斌都表示要给企业降杠杆。房地产企业降杠杆已是大势所趋。

与此同时，炒房成本也在上升。银行不仅上调了首套、二套购房的首付比例，使得不少投机者望而却步。而且在利率方面，各地区从去年同期的85折优惠利率，到现在的基准利率上浮20-30%，整个还贷资金一下要增中几十万。而且放款速度比以前慢多了，银行审核更严格，额度也少了。

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监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。一方面，消费贷、现金贷等短期贷款资金流向房地产领域，这样将短期贷款用于长期房贷，潜在的风险是巨大而不可控的。另一方面，银行的表外业务(包括委托贷款、资管等)资金都要受到严格监管，统统划归表内。这使得违规资金难以再流向房地产市场。

最后，长效机制逐步形成。一边是房地产调控卓见成效，另一边是长效机制逐步形成。北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。

根据中原地产分析，1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。当然，北京也在加快建设共有产权房，以满足更多刚需购房者置业购房需求。

与此同时，上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。未来住房租赁市场将拥有巨大的发展潜力。

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当然，热点城市的土地资源很有限，那么就要进行多渠道的供给，要先从盘活存量土地入手。先从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍。意在通过多策并举来拓宽租赁供给渠道，满足广大民众的居住需求。

本来3-4月份乃是房地产市场的小阳春，现在各地房地产市场成交冷淡，这主要是投机性购房，变成刚需置业，非理性购房需求降了下来。同时，房地产去杠杆也在加速，房企开发贷、个人房贷都受到的制约。更关键的是长效机制的建立，对房地产需求和预期都会发生质变。可以肯定，未来中国房地产将逐步回归理性。

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