香港2018年一季度樓市總結展望：寫字樓篇市场稳健增长

源自：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）

作者：洪圣奇、盛馨月、钱美辰

截

止2018年2月，香港寫字樓租金及售價水準分別較去年同期上漲了5.8%和13.5%，租金售價水準較去年高峰有所回落。分地區來看的話，寫字樓市場格局仍然經歷著較大變動，供應上政府以九龍為重，但需求依然集中在中環、灣仔/銅鑼灣等核心商區。

2017年末中環寫字樓空置率降至1.7%，推動租金按月上升0.4%，足以顯示中區核心商區寫字樓需求火熱。港島東亦因空置率低企租金按月增長0.8%，為各細分市場中表現最佳。針對共用辦公理念的盛行及科技公司的進入，非核心商區寫字樓打造共用工作空間吸引新客群。從2018年一季度表現，預計2018年全年寫字樓市場整體依然能保持穩定增長的態勢，但區域間租金差距會逐漸拉大。

注：甲級寫字樓定義- 新型及裝修上乘；間隔具彈性；整層樓面面積廣闊；裝潢講究；大堂與通道寬敞；中央空氣調節系統完善；設有良好的載客及載貨升降機設備；專業管理；普遍有泊車設施。

供應

九龍新區仍為供應主力，長遠商用土地供應有限

根據香港地政總署過去一年的賣地紀錄，2018年未有任何商業用地成交, 2017年度成交的商業用地僅有4幅，其中純商業用地僅為2幅。5月16日成交的香港中區美利道以232.8億成交，刷新了香港賣地的地價及平均尺價成交記錄。長遠來看，土地供應可來自于九龍東、東湧等新發展區和新市鎮擴展區等，但供應的稀缺將持續令成交價繼續保持在高位。

使用量大跌，區域分化持續

2017年私人寫字樓的落成量為19.8萬平方米，較2016年高出29%。甲級寫字樓的落成量為18.6萬平方米，當中39%來自觀塘。乙級寫字樓的落成量為1萬平方米，主要來自中西區。

年內，寫字樓的整體使用量大跌77%至2.3萬平方米。甲級寫字樓的使用量錄得正數4.9萬平方米，乙級寫字樓的使用量則為負數2.6萬平方米。年底空置量增至9.5%，相當112萬平方米。甲級寫字樓的空置率上升至9.6%，乙級寫字樓增至10.4%，丙級寫字樓則維持在7.0%。按分區計，尖沙咀的甲級寫字樓錄得雙位元數字的空置率。

預計2018年的新供應將微跌至18.1萬平方米，但在2019年將再回升至25.2萬平方米。2018年甲級寫字樓的落成量將有17.8萬平方米，主要集中于東區和觀塘，占預計供應量的77%。2019年甲級寫字樓落成量將有22.6萬平方米，沙田和觀塘合共提供65%。

乙級寫字樓於2018年的預測落成量偏低，只有1000平方米，但在2019年將增至2.3萬平方米。丙級寫字樓在2018和2019年將分別有2000平方米和3000平方米樓面面積落成。

從供應的地區分佈上來看，中環仍然是供應最緊張的地區，目前中環新落成的寫字樓資源近乎枯竭。未來可能的新增供應主要來自于寫字樓的翻新重建、以及其他用途地塊的再利用。但這兩種來源都相當有限，且後者的實施易受各方聲音阻撓。因此，中環近乎零的新增供應是其能夠在租金水準已經鶴立雞群的情況下依然保持上揚勢頭的一個重要原因。

供應最充足的當屬九龍區，根據港府的“起動九龍東”計畫，預計有600,000平方米的甲級寫字樓空間將在2017年-2020年釋出，大量的供應加上需求並未完全轉向九龍區，導致空置率居高不下，尤其是九龍東的空置率，過去三年內空置率7%-7.8%，在2016年末達到了11.2%，由於供應的增多，2018年空置率還會有輕微的上升。

而放眼港島的其他地區，港島東成為新的熱點，鰂魚湧未來的大量供應主要來自太古坊重建計畫，而港島南的黃竹坑等地則因新開通的南港島線成為新晉熱點，雖然充足的供應仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租戶增長趨勢顯著。

2018年一季度開雲集團就預租鰂魚湧太古坊一座兩層共37,300平方尺寫字樓，用作整合目前位於銅鑼灣的營運空間；RGA再保險公司於太古港島東物業組合中更換寫字樓，承租多盛大廈26,000平方尺寫字樓以滿足擴張需要。大熱的勢頭顯現出未來港島東或將相對九龍更受益於中環外溢的需求，現有供應能被較好地吸收。

總的來說，未來寫字樓整體供應仍將增加，但地區間分化明顯。傳統CBD中環地區已近零供應，而九龍區則是供應大頭，港島東部及南部也有充足供給，港島東或成下一熱點。

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索引

需求

2018年第一季度的寫字樓交易基本延續了去年的火熱態勢。回顧2017年，上半年寫字樓交易較為火熱，下半年逐漸趨於保守。2017年3月錄得高達230宗成交宗數，大幅高於2016年最高點159宗。隨後恒基拍下中環地王的消息導致中環商廈交易市場凍結，二三季度交易宗數有所下降，四季度有所緩和，但長期來看寫字樓交易市場仍然火熱。

中資機構來港潮帶旺香港甲級寫字樓需求

中資機構受益於政策上對內地與香港聯繫的不斷加強，以及人民幣匯率震盪的驅動，紛紛謀求在香港發展。傳統的金融機構如銀行、保險公司和資產管理公司等，早已嗅到了香港的商機。其中，很多中大型中資銀行早已入駐香港，但為了加強與客戶交流，發展壯大業務，有逐步擴張的趨勢，對寫字樓的需求也在提升。而保險公司和資管公司則是受益於政策上的鼓勵和放寬，以及多元化投資的需要，爭先進入香港。近年新興起的科技公司也看好了香港的國際化市場和優質人才供應，紛紛落腳香港。

除此以外，港交所成為眾多企業首次公開募股的理想交易所之一，不少非金融機構，如以恒大為首的房地產公司，也在香港開設了自己的辦公室。2017年四季度香港甲級寫字樓整體空置率進一步下降，中環、灣仔、銅鑼灣幾尖沙咀這四個傳統核心商務起控制水準目前已經處於或接近歷史低位，租務需求主要來自內地金融服務企業的擴張。中資機構的大量需求早已填補了本地或外資機構外溢的需求，雖然租金水準已經高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供應仍將驅動租金水準向上走。

2017年7月3日，債券通正式開通，內地與香港債券市場互通合作帶動中資金融公司進入香港。同時，保監會允許保險公司投資深港通，金融市場方面在香港回歸20周年之際釋放的各種利好消息促進了中資企業進軍香港，也帶動了香港寫字樓租賃需求。受到中環租賃需求強勁影響，鄰近上環地區租金上升，7月上環租金上升45%。

共用辦公理念成寫字樓新賣點

科技公司以及其共用辦公理念成為香港寫字樓租賃市場穩定的新需求來源。共用辦公理念自2017年底開始的盛行，如今已經成為香港寫字樓的大租戶來源之一。此前由於九龍東寫字樓的審批時間較長以及開發不完善、中環甲級寫字樓租金超出共用辦公商業模式水準等原因，灣仔/銅鑼灣等租金稍低的核心商業區以及非核心商區的乙、丙級寫字樓成為共用辦公單位心儀地點。

2017年四季度WeWork于銅鑼灣謝斐道Tower 535承租9層93000平方尺辦公室打造旗艦共用辦公空間；總部位於上海的NakedHub于上環文鹹東街泰基商業中心租下十六層共55000平方尺寫字樓。而現在九龍東也成為了共用辦公的理想選擇。早前Wework租用東九龍豐樹中心逾5萬平方尺的樓面，2018年1月Naked Hub又大手筆租下觀塘全新商廈Two HarbourSquare25及26兩層，總樓面達5.8萬平方尺，這反映該行業已由核心區拓展至九龍。未來隨著九龍東不斷開發完善，期望有更多的共用辦公空間開發商會轉戰九龍，對九龍高居不下的空置率也會有極大的幫助。

港島東引流外溢需求，九龍開發趨完善吸引租戶

傳統中環租客雖然正逐漸離開中環，但仍深諳中環的核心地理優勢，具有極大交通便利優勢的港島東曾經是租戶遷移的首選目的地，2017年的空置率甚至低於中環。2018年一季度港島東亦因空置率低企租金按月增長0.8%，為各細分市場中表現最佳。供應雖然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上揚勢頭明顯。

九龍東之前受累於交通和城區規劃的不便利，空置率高企不下。九龍東的地鐵站都位於核心商圈邊緣，交通不甚方便，但現在這些較早落成且非港鐵沿線的分層寫字樓以更相宜的租金和其他優惠條件也正在吸引更多的租戶。

同時，香港政府也在實施一系列措施振興九龍東地區，現在區內已經有多個已完成和在不同規劃和建設當中的基建專案，旨在開創香港第二個核心商業區：啟德郵輪碼頭及觀塘海濱長廊發展計畫把九龍東重新定位於現代化的版圖之上；再配合沙中線將於2021年落成，屆時九龍東核心商業區將會四通八達。

同時，九龍東的供應非常充足，僅2017年新增供應就有MapletreeBay Point(66萬平方英尺)、港豐中心(33.2萬平方英尺)及Two HarbourSquare(47.9萬平方英尺)。九龍東未來五年還有約410萬平方英尺的新增供應。我們預計未來九龍雖有大量供應，但需求也會逐漸上升，空置率有望放緩上升步伐甚至下降。

總結

2018年，香港寫字樓市場持續升溫，租金售價齊升。中資金融公司為香港寫字樓市場帶來了更多的需求，將成為未來香港寫字樓租賃增長主要動力。共用辦公理念的興盛以及科技公司的湧入進一步拉動中區核心商業區尤其是大單位的需求。

香港政府已經在著力開發核心商區以外的新發展區和新市鎮擴展區，以平衡過於集中的寫字樓市場，但是由於新區開發有較長的週期，加之核心商區一直以來的集聚效應，短時間內核心商區的優勢不會受到影響，但新區的吸引力已日漸突出。

2017年全年香港寫字樓市場表現創新高，但受限於長期供應的不足，2018年一季度寫字樓市場租金售價的增長趨勢仍舊不減，中區供求差距進一步擴大，預計未來區域價格分化進一步加劇。

注：本文作者：洪圣奇、盛馨月、钱美辰，来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）點擊本頁左下角“閱讀原文”可以流覽原文頁。

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