地价还在涨，楼市未来非常微妙! 杠杆游戏1649 04/10 13:1310大城溢价

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杠杆游戏1649 04/10 13:13

10大城溢价率只有武汉高于去年，仅杭州、成都高于20%，但楼面价为何普遍不低?

标签:房地产房价溢价

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903 )

从供给角度讲，楼市未来一两年紧张的局面，按说不会比过去一两年严重。缓解起码是可以的。

中指院数据显示，2018年1-3月，300个城市宅地供应面积，维持了2017全年的较快节奏，推出土地宅地面积 10084万平方米，同比增加 33%。

其中，成交的宅地面积高达8415万平方米，同比增加21%。

最受各位杆友关注的10大城市中，1-3月，北京、上海、深圳宅地成交面积保持了增长。杭州、成都、重庆、武汉、天津同样也都保持增长。

只可惜，在不少城市，购房的热情依旧，逼得大家都祭出摇号。同时，溢价率普遍虽然回落，但地价毕竟水涨船高。未来楼市怎么走，实际非常微妙。

不管你有房没房，是刚需还是投资，我们不妨客观来看看最新的土地数据。

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杭州一季度卖地收入最高!全国主要城市宅地成交面积，维持较快增长，溢价率回落，但地价整体水涨船高

首先，杠杆游戏说说全国主要城市的供应情况。2018年1-3月，全国 300个城市住宅类用地(含及包的综合性)供应10084万平米，同比增加 33%。特别是3月，300个城市宅地推出3923万平米，环比增长66%，同比增加更是高达107%。

实话说，这个开局是很不错的。

成交方面，1-3月，300个城市宅地成交面积8415万平米，同比增加 21%。其中3月宅地成交3053万平米，环比增长29%，同比增幅高达60%。

这个成交情况也是很不错的，看来春节之后，各大城市普遍加大供地，效果明显。

土地出让金方面，1-3月，300个城市宅地出让金总额7683亿元，同比增加 34%。对照宅地成交增幅，这个数据说明宅地依旧在涨价。

楼市|未来|地价|增幅|成交面积---

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图1.2018年1-3月，全国300个城市土地市场情况图表来源|中国指数研究院

成交价格证明了这一点，1-3月，300个城市宅地成交均价为9131/平方米，同比上涨11%。这个数据说明，房价要敢跌到一定程度，很困难。毕竟，地价已经摆在这里。

溢价率情况显示，1-3月，300个城市宅地平均溢价率22%，较去年同期下降 17个百分点。

从一季度土地出让金排名前20的城市看，因为深圳供应少，未上榜，其他主要一二线城市悉数上榜。其中杭州土地成交最活跃，以923亿元高居榜首，同比增长了284%。

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图2.2018年1-3月，全国土地出让金TOP20城市图表来源|中国指数研究院

从增幅角度而言，杭州并不是最高，青岛355%的增幅，台州490%的增幅，福州1747%的增幅，都比杭州高。除了武汉、广州、郑州、南京负增长外，一季度土地出让金排名前20的城市，卖地收入大部分都是暴涨。

值得一说的是，上述和下文要讲到的数据，主要都是指各城市市一级(辖区为主)的宅地数据，基本不包括下辖县。

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10大城市中，武汉、重庆、杭州一季度宅地成交面积排前3，杭州、成都、北京增幅前3

接着，杠杆游戏具体谈谈我国最受关注的10大城市一季度宅地供应、成交情况。

宅地供应方面，1-3月重庆、武汉、杭州位居前3，分别供应了317万平米、313万平米、175万平米。

增幅角度而言，北京以418%位居增幅最高。重庆以183%，上海122%，分列2、3位。接着第4的武汉，一季度宅地供应增幅也有89%。

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图3.2018年1-3月，10大城市宅地供应情况图表来源|中国指数研究院

接下来第5的广州增幅为28%，明显低了很多。不过还是比南京、杭州、天津、成都、深圳强。这5个城市，一季度宅地供应都是负增长。

供应不代表最终成交。从成交角度看，1-3月，10大城市中杭州、成都、北京、重庆、武汉、天津、上海、深圳，这8座城市宅地成交都比去年要高。

其中，武汉、重庆、杭州分别以307万平米、264万平米、183万平米的宅地成交面积，排前3。

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图4.2018年1-3月，10大城市宅地成交情况图表来源|中国指数研究院

不过在成交增幅方面，武汉、重庆不再是前3。而是杭州、成都、北京，同比增长281%、197%、142%。看来杭州一季度卖地收入排第一，不是吹的，确实卖的地多，增幅也高。

而宅地成交增幅排第4、5的重庆、武汉，明显降了一个台阶，只有61%、59%。这和重庆、武汉宅地成交面积高、基数大有关。

值得一提的是，广州、南京一季度宅地成交都是负增长。广州负增长6%还算好，南京负增长高达37%。

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10大城市一季度宅地溢价率普遍下挫，只有武汉高于去年同期，其中仅杭州、成都高于20%，但楼面价普遍不低

溢价率方面，1-3月，深圳、广州、重庆、北京、天津、武汉、上海、南京都低于20%。仅杭州、成都高于20%，其中杭州以50%的溢价高居榜首，成都20%出头。

不过，即便如此，杭州也好，成都也罢，溢价率都是低于去年同期的。10大城市一季度宅地溢价率其实普遍下挫，仅武汉溢价率高于去年同期。

当然，武汉溢价率并不算高，低于10%，去年同期更低。

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图5.2018年1-3月，10大城市宅地溢价情况图表来源|中国指数研究院

值得注意的是，上海、南京一季度租赁、动迁安置用地较多，大部分都是底价附近出让。所以，如上图5，这两个城市溢价率几乎忽略不计;如上图1，上海、南京一季度的宅地楼面价都不到4000元/平米。

——这其实并不是这两座城市宅地价格的真实反映。从去年的年度数据看，上海、南京的楼面价在1万元/平米以上。

如果不算上海、南京的特殊情况，如上图1，10大城市一季度的楼面价，最低武汉、重庆也是在5000块/平米上下。而武汉、重庆的相对低价，是建立在超高的供应和成交面积基础之上。接着相对低的成都，也在6670元/平米。

其他城市则都是在1万左右-2万多元/平米。其中北京最高23134元/平米，杭州第二19409元/平米。

溢价率是下挫了，平均地价却依旧是往上再走。调控之路任重道远。

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