楼市，又一条路断了! 文/刘晓博对于房地产大鳄来说

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文/刘晓博

对于房地产大鳄来说，今天是个悲伤的日子!

随着国家发展改革委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，开发商们“跑马圈便宜地”的时代走到了尽头!

一条|房地产开发|主题公园|文旅|地方政府债务|楼市---

如果你足够细心，就会发现一个奇怪的现象:近年来，几乎所有的房地产商都搞出了一个“文旅集团”，上的项目多是“文化+旅游”。

开发商什么时候有文化了?怎么这么喜欢文化、旅游?跟房地产的快钱、暴利相比，文化和旅游挣的可都是辛苦钱呀!

但你永远不要低估商人的“创新能力”，他们很善于“偷梁换柱”。很多“文旅项目”其实是个招牌，背后是拿地、拿地、拿地!

而且是非常便宜的地!便宜到让你眼珠子都可以掉到地下。

某大地产商曾公布过自己土地储备的成本，在很多城市的每平米楼板地价仅仅千元而已，有的地方只有几百元。而现在即便三四线城市，房价都动辄八千、一万了!

所以，对于文旅项目来说，开发商“醉翁之意”是拿便宜的土地，开发房子销售。至于主题公园赚不赚钱，其实不太重要，因为仅靠房子开发商就可以赚得盆满钵满。

对于地方政府来说，能上一个主题公园项目，往往意味着引入了上百亿投资，至少可以解决上千人的就业，在房地产开发销售中获得税收，带动当地的GDP!所以，地方政府，尤其是经济不发达的三四线城市的政府，往往乐此不疲。

根据发改委等发布的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》:

1、要严控房地产倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批;

2、要严格用地管理，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度;

3、要严守生态红线，严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态;

4、要严格核准程序，严格履行相关核准规定，不得擅自下放核准权限;

5、要严防地方政府债务风险，要求地方量力而行，不得因主题公园建设增加地方政府债务;

6、要丰富文化内涵，讲好中国故事，鼓励文化创意，要提高科技含量等等;

7、省级政府对本地区主题公园建设负总责，

要强化政府债务风险意识，对主题公园项目建设进行充分论证，统筹研究本地区主题公园建设发展工作。

其实，借着建立主题公园“跑马圈地”，大量侵占农田耕地，并在周边借机搞房地产开发，只是问题的一个方面。

在主题公园热里，还隐藏着很多风险。比如地方政府为了吸引这类大项目，除了提供廉价土地，还要承诺修建配套基础设施，比如道路、桥梁甚至地铁等，这都会加重地方的财政压力。但为了GDP等政绩，一些经济能力弱的城市也往往争着上马项目，最终现任官员收获了业绩，后任官员来擦屁股，当地老百姓负责买单。

大量修建主题公园，还让中国宝贵的耕地不断流失。目前中国人均耕地面积只有1.4亩，相当于世界平均水平的三分之一;就连人口众多的印度，人均耕地面积都达到了中国的1.2倍。耕地不足，让中国目前超过12%的粮食依靠进口，其中大豆的对外依存度达到了88%。

也就是说，石油、粮食、芯片已经构成了中国的三大软肋，让中国在大国博弈中短板非常明显。

前一段时间，融创中国曾购买了另外一家开发商的“文旅项目资产包”，其中包括13个项目，一下子增加了4973万平方米的土地储备(几乎相当于50平方公里!)，折算下来每平米土地成本不到1000元人民币。

由此可见，所谓“文旅项目”往往跟房地产开发绑定，土地价格非常便宜，而且一个项目就占用了大量的土地。

文旅项目一般距离传统市中心较远，所以依附文旅项目的楼盘，往往不是刚需楼盘，购买者也都怀着投资心态。这些房子建成后，一般都有较高的空置率，形成社会资源的浪费!

所以，这次国家出台文件规范主题公园建设，是非常及时必要的，对于保护耕地、降低地方政府债务、减少社会资源浪费，将产生积极作用。

对于普通人来说，对于文旅项目旁边的住宅要慎重购买，配套是关键。

学位第一、地铁第二、商业第三，同时要考虑可能的交通拥堵和声光电污染。配套不完善的房子，即便周边自然环境再漂亮，主题公园建的再上档次，都不要买。

至于一些人口增长乏力的城市，其远郊“造城式”的文旅项目，最终可能套死一批人。