北京商住房“断崖式”下跌背后的秘密?

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北京商住房“断崖式”下跌背后的秘密?

还记得去年3月下旬,北京市发布了针对商业办公项目的调控政策,如今调控已经过去一年。有媒体报道,北京商住市场,价格出现了30%以上的跌幅,而成交量跌幅也更是高达90%。商住楼的价格大跌,与北京市住宅市场相比,住宅市场跌幅就相对平缓许多。

先举个例子:北京朝阳区一个知名的商住项目,叫做“北京像素”。调控前,北京像素的两层LOFt户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

实际上,3.26调控政策之后,商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍,购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录,且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产,同时必须全款购买,不能使用任何形式的银行贷款。

在这样的情形下,商住房的成交量一下跌至冰点,而成交价自然是出现断崖式下跌。不过好在,北京的商住楼大多紧邻地铁,配套成熟、环境优美地段,对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

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现在对于商住业主来说,房价跌到这个份上,真是始料未及,而且即使按照现在的价格出售房产,恐怕也是有价无市。唯一宽慰的是,商住房租与附近的商品房相差不多,所以还能靠着租金维持投资回报。像37平米的这种开间,大概租金在3500-3800之间,50多平米的一居室,大概在5000-5300之间。

当然,由于不限购且相比普通住宅的价格还低,所以商业办公楼项目吸引了很多的投资投机客,只是并非每位投资者都能一下子拿出这么多的现金来,再加上大家有“买涨不买跌”的习惯,所以,商住楼成交量始终没有太大的恢复。那么,在经历了一年的房地产调控之后,商住房出现断崖式下跌意味着啥呢?

首先,北京房地产调控还没有看到一个可放松的迹象,特别是针对个人购房者购买商住房,不能再使用金融杠杆,必须100%支付购房款的要求来看,在今年这样一个相对紧缩的购房环境中,更不可能单独对商住类的贷款放松。其实对于购房者来说,购买商住房,除了考虑各种政策限制外,还要综合考虑自己的投入产出之比。

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再者,北京商住房价格的大跌,说明只要遏制住投机购房需求,以及高杠杆购房即可。实际上,业主购买商住房主要是用于投资是没有错的,通过出租来取得不错的投资回报,这也是不错的投资方式。

但是之前就有投机炒家买下大量商住房只是囤积起来,期待数年之后能有更高的价格出售,从中牟利是有风险的。显然,在一个充斥着投机性购房需求市场中,商品披上金融外衣后,就会出现大起大落,就会给金融体系带来极大的不稳定。所以,商住房也必须进行调控。

最后,如果说商品房是用来居住的,而商住房则主要是业主用来商铺出租的,而一旦脱离原来的属性,就会沦为投机炒作的工具会产生一定的资产泡沫,而这样的泡沫总归会回归的理性的。

数据显示,自2017年3月26日以来,全北京商住房网签量仅有3589套,较调控前一年的67013套,跌幅达到94.6%。整个市场的成交量出现了“冻结”,价格也出现了大幅松动。

北京商用房价和成交量的大跌,这说明了房价是有波动的,只涨不跌房价,肯定是不符合客观规律的。目前,北京市政府出于呵护商住房市场的考虑,出台了一系列商住房产的调控政策,意在把商住房市场的成交量冻结起来,以便以后再进行着手解决。

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北京商住房“断崖式”下跌背后的秘密?

北京商用房市场在经历了一年调控后出现了“断崖式下跌”。这主要是北京市对商住房实行了更为严厉的限购政策,而且商住房出售是实行的是零杠杆,那么房价才能逐步回归理性。北京商用房的大调整说明房价泡沫是肯定要挤破的,只是现在当局先把它冷冻起来,等将来时机成熟时再来逐步化解潜在的系统性金融风险。