买入二线城市的房子，或许是刚需最后翻身的机会新一轮调控来袭

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新一轮调控来袭，去库存仍在继续，2018年，我们应该将重点关注哪里?

一、一线城市买房不容易

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3月底，深圳推出了“三价合一”。

在二手房交易中，有三个价格，实际成交价、银行贷款价和网签价。

相比北京，深圳的二手房市场投资的比例要高，阴阳合同非常普遍。

对于购房者来说，

实际成交价越低越好，省钱;

银行贷款价则是越高越好，因为能贷到更多钱，首付更少，进场门槛更低;

网签价越低越好，少交点税。

现在“三价合一”，要么降低贷款要么多缴税，无论哪个都不好接受。最直接的效果是购房门槛会有所增加。

“三价合一”的背后是银行给房贷业务分配的资金正在减少。

我记得前段时间，深圳有位银行信贷口的人士表示，他们对二手房发放贷款的积极性要比新房高，因为不少人都动用了过桥资金，利息很高，为了帮助购房者节省一点利息，他们会优先帮助审批二手房贷款。

现在“三价合一”，估计连借过桥资金的想法都没了。

据融360说房君在深圳的朋友介绍，不少人就是按照中介的建议准备最低首付款，这里已经把阴阳合同和高评高贷都考虑在内了。现在这些人都得推迟购房计划。

以前通过阴阳合同，房主卖贵点，通过做低网签价省点税钱。现在不行了，这笔钱必须要掏了，谁给呢?

除非着急卖房的人，否则都得由买方承当，但买方也不少，凭啥都要我掏这笔钱呢?更何况自己也没准备这笔钱。

在这个过程中或许会有个别笋盘出现，但对于整个二手房市场来说，流动性会降低，我们预计，至少在未来3个月，深圳的二手房会趋冷，量价都会走低。

在深圳，买房越来越难了。刚需得推迟购房计划，要么换房子;二投资的成本更是陡升，房价不涨，资金成本会让他们压力山大。

除了深圳，北京3月份共有产权房成为新房成交主力，官方也于近期调整了共有产权房退出规则。

在之前的共有产权房细则中，房主购满5年可以市场价购买剩下部分产权，从而转为商品房。而在最新的规则中，这一条已经被删去，取而代之的是5年内禁售，5年后只能转让自己的部分，而且转让价格由政府评估。

做出这种调整，目的是强化共有产权房住的属性，防止此类房源被违规转让。如此以来，共有产权房的吸引力会进一步下降，除了共有产权房，北京的新房已经主要是改善性中大户型，可以说刚需买房的难度也在增加。

二、三四线持续高热，买房别轻易出手

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三四线城市已经成为开发商最重要的增长点。全国性房企，布局几十个城市已经算多了。但恒大进驻了两百多个城市。但这是开发商的动作，他们能在几百个城市卖几十万套房，你却只能买一套房。

那么问题来了，三四线城市的房子值不值得买?

觉得可以买的理由很简单，后续房价再涨就亏了。

涨是肯定的，亏却未必。

棚改和货币安置创造的需求并不能持续下去。

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上图显示，我们一直以来强调的人口回流并没有出现，更多是流向了二线城市。

来得快，去得快是三四线行情的典型特点，没有更多人口注入，靠本地居民无法支撑起三四线楼市。

三、重点关注二线城市

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以杭州、武汉、长沙、西安、成都为代表的二线城市纷纷启动了公正摇号买房。开发商组织首套房购房者摇号，公证机构在现场盯着。

二线城市的确买房非常困难，这方面杭州表现得非常明显。

杭州房价明显高于周边城市，为了控制平均房价，新房批的慢，房源不够，导致在杭州全款都不一定能买到房。结果就出现了价外加价、捆绑车位和炒卖房号等乱象。

对于杭州来说，由于棚改方面推进非常快，手握安置资金的人大把。再加上2022年亚运会等利好因素，我们预计除了刚需之外，一些非理性的购房需求也会加速进场。

公证摇号新政之后，杭州一定程度上帮助刚需增加了买到房的可能性，这个效果能持续多久还不好说，市场和政策在较劲，有条件的刚需还是应该早点进场。

与杭州类似的城市有重庆、成都、西安、长沙等。

在长沙，滨江新城、梅溪湖和洋湖片区，早已不是刚需的菜;

在河东的高铁概念区，价格还不错，性价比比较高，但开发商不是省油的灯，买房的人多就搞起了捆绑精装修，一下子多了几十万;

要说刚需还能够得着的，目前也就剩下暮云、金星北等为数不多的片区。

好在长沙也搞了个公证摇号，能进场还是别犹豫吧，长株潭加速融合是趋势，到时候房价又得上一个台阶。

二线城市目前是发展的重心，发改委年初曾发过一个文件，城市群的发展被摆在最重要的位置。看看下图吧，2017年二线城市在人才争夺战上大获成功。

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目前一线城市房价过高，而且调控相当严苛;三四线已近去库存中后段，该涨的已经涨上去了，接下来就是调控收紧，没涨的其实更危险，进场大概率就是“韭菜”。

反观二线城市，他们正在加速追赶一线城市。买入二线城市，已经在一定程度上成为普通人追赶为数不多的路子了。

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某种程度上来说，当前二线城市就是未来的准一线城市，以目前二线城市的价格买入未来准一线城市的筹码，划算的。退一万步讲，至少不会沦落到三四线城市的水平。

如果说一线城市的房子是最优筹码，那么二线城市的房子就是次优筹码，它们的流动性都是非常好的，有了这个筹码，你想换房换城市，都很容易。