长期看人口

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。城市人口结构和数量可观决定房地产市场需求的规模和速度，人口流入的地方，未来房价长期来说一般是上涨的。我们可以发现，房价高企且曾经暴涨的都是一些人口众多、人口净流入大的一线大城市，譬如北上广深等。

人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素，房地产也是当中最大的获利者，大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑。整体来看，我国目前还处在人口红利阶段，房价上涨空间还是有的，但可能会由于人口老龄化的出现和加剧，这个人口红利能支撑多久那就难说了。

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中期看土地

虽然的房子的根本属性是“居住”，但同时它也具有“商品属性”，房子的价格就要随着供求关系围绕其价值上下波动。如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

从目前来看，除部分大城市土地供应紧张外，全国的土地供应还是比较充足的，尤其是一些以土地财政收入为主的三四线城市，近两年来去库存严重，但本身的需求撑不起市场，在此情况下，房价的涨幅会慢慢回落。

短期看金融

金融即货币。如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？

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蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。

2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，为什么？

货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？什么时候货币不超发了，房价或许就降下来了。

调控政策的影响

如果说供需关系是实打实的影响房价走向的主要因素，那么调控政策就好像一只无形的大手，出台先关房地产政策以调整楼市。去年的中国楼市无疑是“调控”的一年，各种调控政策不断出台，且形成越来越紧之势，一直蔓延到新的一年。从国家统计局给出的1/2月份全国70城房价数据来看，无论是一二线城市还是三四线城市，调控效果都挺明显的，一线城市房价微跌，二三四线城市涨幅回落。如果按这个趋势走下去，中国房价上涨空间不会很大，不会大涨，但也不会大跌。

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中国房价究竟还有多少上涨空间？即使明了影响房价走势的四个主要因素，面对这个问题，也不是很好回答。但是我们可以明确一点：未来什么地方房价上涨空间大？答案很简单，人口流入大的，库存低的，政府不供地的，调控松绑的。