买房AB题:市中心的老房子值得入手投资吗? 大家顾问武汉楼市本土中介八连冠中国

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导读

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市中心的老房子值得入手投资吗?买房，是追着地段还是追着其他?

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大顾君，你好!我在汉阳五里墩片区有一套老房子，建起来差不多有30年了，房子所在的小区规模太小，貌似没有开发商愿意投资，一些人开始卖房子，价格远远低于这个地段应该有的价格，就是因为房子太旧太老了，但同时附近的新房价格却很高。如果我现在把这些老房子买下来，是一个好的投资机会吗?

大顾君

其实，房子本身和汽车、电脑、电视等其他商品一样，一买到手，就会不断地折旧，同时不断地折价，真正值钱的只是下面的土地。

因此，一定要明确一个概念，对于老房子来说，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。

那么，土地的升值靠什么?

大家顾问于2017年曾提出“驻地经济”的概念，当一个片区的住宅规模的人口超过20万以后，这片区的土地性质就会发生变化，由传统的居住转化为商业/商务等服务业的入口，从一个封闭住宅社区形成外向形态的商业、商务，本地居民与服务业带来的外来人口的集聚地，物业价值多元，土地与资产价值出现新一轮跳涨。

从这个角度看，产业经济面貌以及人口的吸附能力才是决定一个片区土地价值的最有力的助推器。

具体到汉阳五里墩片区，尽管有4号线、墨水湖等显而易见的优势，但商业配套严重匮乏，周边也没有大型的产业，同时，由于拆迁开发等多重原因，片区迟迟处于一种城市面貌待更新的状态。老房众多，逆城市化的现象正在这里发生。原住民逐渐搬到周边更新的小区，而这里则演变成为出租屋，群租房，老破旧，外来人口多，居住人群相对混乱的一个落后片区。当前，它的整体房价已经被王家湾、四新甩在身后，成为了一个没落的近中心板块。

在周边缺乏产业经济配套的前提下，二手房市场上，除非有品牌房企进驻开发，否则这一片区的房价将处于长期缓慢上扬过程中。新房市场上，华润万象汇、万科金域国际等都是待开盘状态，预计会一定程度地提高整个板块的量价水平。

在武汉其他板块的一些老片区，也要警惕逆城市化现象的发生。一些在城市发展中被遗忘的地带，即使拥有上佳的地段，也并非是买房的首选。

将这个问题放大到整个武汉来看，未来买房将不是选片区，而是选择驻地经济单位，在驻地经济单位中选线，也就是以地铁覆盖的1公里范围线为最优选择，这将使得以往的买房决策指标，从依赖片区到依赖于驻地经济圈、依赖于地铁、依赖于大大小小的综合体!

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