地王\＂装睡\＂ 2016年是中国房地产历史上的地王年

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2016年是中国房地产历史上的地王年，据不完全统计，30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。但这些地王，如今却罕见入市。

据上海易居研究院监测，截至2018年3月底，100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米，其规模相当于2013年3月份的水平，即库存规模回到了5年前。

克而瑞一份统计显示，截至2017年底，仅上海就有13个地王没有入市，其中超过一半还是2015年的地王。克而瑞的另一份报告则统计了2016年全国50个典型地王，其中14个甚至尚未开工。

曾打破中国土地成交史上总价纪录的上海静安地王，最近刚刚开始动工，还没有攀出地面。预估竣工时间为2020年12月。

一年半以前，其被闽系房企融信以110亿元拿下，楼板价(是单位建筑面积分摊的土地出让价格)超过10万元/平方米。直到2017年底，这块地还一直被共享单车等各色交通工具当作停车场。

" 上海2016年的地王，基本没有上市。"总部位于上海的一家闽系房企高管吴悠思索了一会，对南方周末采访人员说，地王入市的节奏显然有些慢。按照现在房企的开发速度，想快的话，拿地4个月即可开盘。即便在上海，报批报建手续较长，一年半到两年，也能上市了。

" 南京地王只有一家开盘。"南京楼市资深人士张弛告诉南方周末采访人员，南京在2016年共拍出二三十块区域地王，2017年入市的只有京奥港地王，但因拖欠工程款，早已全面停工，正在寻找接盘的人，成为南京首个亏本地王。

" 广州荔湾区地王是保利拿下的，现在还在'正负零'以下。"一家央企地产公司广州销售主管苏豫对南方周末采访人员说，这个地王也是2016年拿的，"不着急，慢慢做"。

克而瑞一份统计显示，截至2017年底，仅上海就有13个地王没有入市，其中超过一半还是2015年的地王。克而瑞的另一份报告则统计了2016年全国50个典型地王，其中14个甚至尚未开工，主要集中在苏州、厦门、广州、深圳等一二线城市。

克尔瑞是一家房地产信息服务商，隶属于纽交所上市企业易居中国旗下。

早在2012年,国土资源部曾出台《闲置土地处置办法》规定:"未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。"但实际操作中，如何界定"动工开发"并不容易。

" 宁可不卖也不开盘"

为了贯彻"房住不炒"的地产调控精神，2016年3月开始，诸多一、二线热点城市纷纷出台了"限价令"。即地方政府会根据区域的不同，给一手房限制一个最高价格，超过的地产商，就拿不到预售证。

" 2.2万元的楼板价，结果只允许卖2.5万元左右。"张弛认为，这是南京京奥港地王亏本的主要原因。据他观察，2017年京奥港地王开盘，卖了一半就卖不动了，一个是户型偏大，另外一个，价格底牌都被看到了，很多人担心它烂尾。

有了这个先例，南京其它地王在张弛看来，均很难入市，"案名都定了，户型也定了，规划也定了，但是价格开不出来"。比如南京市最贵的地王，葛洲坝河西南G14地块，楼板价4.5万元/平方米，想卖8万元/平方米，但处于限价3.5万元/平方米的区域，目前还在慢慢盖，"全南京就看它了"。

" 我们宁可不卖也不开盘。"吴悠说。其所在的闽系房企拿过2015年上海的一宗地王，现在已经开发到可以卖的程度，但如果按限价出售，只能亏本，"地王旁边的楼盘也是我们的，更早的时候都能卖到10万元/平方米，新盘却要压到8万元/平方米"。

广东一家大型地产中介总经理李威对南方周末采访人员说，限价已覆盖广州11区，不管地产商拍的楼板价是多少，反正卖的时候不能拉高区域均价，而限价未超过楼板价的例子比比皆是。据他统计，广州限价每平方米平均在1.7万-1.8万元之间，而真实需求至少达到2.5万-3万元。

" 对地王来说不啻为一场灾难。"克而瑞在上述报告中写道，上海13个没有入市的地王，全部处于"只要预售证拿到手，全部可以开盘售"的状态。预售证迟迟未领，说到底就是价格的问题。

以龙湖天璞为例，该楼盘2016年四季度就已开放售楼处，但一直选择等待观望。而当龙湖终于把目标价格从7万元/平方米下调到6万元/平方米的时候，限价又从6万元/平方米下调至5.5万元/平方米。同期的万科天空之城，选择2017年3月损价入市，当天售罄。

克而瑞认为，地王去化还有很长的路要走，因为2015年的地王，楼板价基本低于板块内典型在售项目的当月均价，而2016年，面粉比面包贵更是成为常态。

限购持续加码

" 限价、限售、限签、限购、限贷。"苏豫说，"我们大概遇上了史上最严楼市调控。"

他担心，有资格买房的人也会越来越少。

2018年3月28日，杭州宣布拟采取公开摇号全程公证的方式监督买房流程，以规范市场销售行为，维护市场秩序，具体办法将于近期公布。

两天后，杭州奥体地王诞生，并打破了杭州拍地的历史时长，从2018年3月30日下午拍到了第二天凌晨，历经499轮，总耗时12小时。

" 各家开发商都是100万100万地加码。"一位接近拍卖部门的人士告诉南方周末采访人员，地产商们之所以这么有默契，是听说当晚杭州要出摇号买房的细则，各家都想看到细则后再算算账。

听说杭州即将摇号，上述人士特意从北京赶到了杭州，抢了两套限价房。在摇号买房的消息出来后，杭州许多二手房连夜撤单。二手房主们认为，一手房摇号将把很大一部分需求挤到二手房市场里。

奥体地王诞生的同时，海南省住建厅等六部门也发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，进一步要求海南全省加强严格购房资格审查。

通知要求，自通知印发后新购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非海南省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

对外地人来说，这意味着，想买一套房得等5年，想卖还得再等5年。

外地人曾是海南购房主力。近日，链家旅居的一组数据指出，2017年海南岛外客户购房占比高达88%。

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2018年4月1日，上海静安地王，刚刚开始动工。(南方周末实习生区如茵/图)

八仙过海

压力之下，地产商正在施展各种办法销售房子，回笼资金。

吴悠观察到，上海最近推出的房子，毛坯房越来越多，而这是逆潮流发展的。比如浙江省在2017年推出了《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》，意味着从当年7月起，浙江省的住宅都要达到拎包入住的水平，"像杭州这种地方，几乎全部是精装修"。

在苏豫看来，像央企等实力雄厚的地产公司并不怎么着急。比如广州荔湾区的保利地王，当年能拿地王，是因为在拿之前，保利已经在周围拿了不少地块，有些比较便宜，可以平衡掉地王的成本，现在就是开发这些便宜地块的时候。

在一些并不限价的城市，调整规划也是常见的手段。中部省会城市的一位地产人士告诉南方周末采访人员，2016年，一家外来央企曾在这里拿下一宗地王，但拿地价格太高，根本不赚钱。在经历了一轮普涨之后，地王才又通过调整规划，于近日开盘，勉强做到了8%左右的利润率。

" 双合同，可能是开发商最后一线希望。"李威称，如果双合同严格查处，市场将进一步下跌。他以珠三角一个项目为例，该项目1.2万的楼板价，但区域限价是1.1万，地产商最后是以2.5万出售的，"装修款比房价还高，对于客户来说，首付实际达到七-九成"。

即便是有少数企业，以接近市场价的水平拿到单合同，李威说，依然有一个门槛，就是签不了约，签不了约就没有回款，所以不少开发商都选择铤而走险。

2018年初，家住广州的媒体人许飞换了一套新房，她买的是华润天合，位于天河区牛奶厂板块。牛奶厂板块是广州少有的限价与市场价几乎持平的区域，许飞的买入价是4.7万元/平方米。但至今，许飞仍在排队网签。她了解到，甚至有2017年6月的买家至今还没签约。

李威称，也有一些近期推出的地王产品，会"赠送"面积。比如地产商通过调整产品设计，把使用面积做大，售价是8万元/平方米，实际按面积算下来，可能才4万元/平方米，以此招徕顾客。

在李威看来，2018年的广州楼市已经有所改变，3月份是传统的小阳春，但今年几乎没有起色。此外，八成以上的楼盘出现了微跌，主要就是地产商的资金压力导致，开发商或许会继续被逼出货。

还有地王?

" 短期来看，南京没有地王了。"张弛告诉南方周末采访人员，南京是最早限制地价的城市之一。

南京市国土和物价部门于2016年出台的新政显示，当土地交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为竞争保障性住房建筑面积，面积最多者为竞得人。此外，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

" 现在90%的拍地都要配建保障房。"张弛向南方周末采访人员解释，如果把保障房的成本也计入地价，显然是比看到的地价高，但只要保障房的成本不显示在地价里，"就会降低人们对未来房价上涨的预期"。

下限地价，上限房价，地产商拿地之后能否赚钱?苏豫前段时间去北京考察，看到一家知名开发商全自持的项目，到现在快两年，依然是片空地，"企业没有自持经验，还没想好如何才能盈利"。

但新的地王还在诞生。就在几天前，央企保利刚刚以101亿元，拿下杭州史上第二高总价地块--奥体地王。仅次于2016年信达拿到的123亿元地王。

奥体地王的楼板价约为3.2万元/平方米，并未达到封顶楼板价。但与南京一样，实际楼板价还要更高。因为保利还需代建幼儿园、农贸市场及代建城市道路，并在建成后无偿移交萧山区钱江世纪城管理委员会。

因为限价的原因，奥体地王周边已出现严重的一二手楼盘价格倒挂。目前周边新楼盘售价约为3.5万元/平方米，二手楼盘均价4.5万元/平方米。

奥体地王的诞生，对多数受访者来说并不意外。

全国房地产库存已回到2013年以来的历史低位。据上海易居研究院监测，截至2018年3月底，100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米，其规模相当于2013年3月份的水平，即库存规模回到了5年前。

而需求还是很旺盛。"只要不是冷门板块，南京开盘卖个80%-100%很正常。"张弛说，前几天中海桃源里开盘，一共491套房，来了2700多个买家，只能摇号。第一天，大户型全卖光，小户型有一种66平的一房，户型不好，一共就只剩下17套没有卖掉。

吴悠认为，上海房价近期确实是比较稳的，那是因为市场还在消化2013年到2015年的土地，2016年的地王们还没开始上市。而前几年的土地出让量，每一年都比2016年多，2017年在调控之下，没怎么出让土地，更多出让的是租赁住宅。这对于刚需来说，明年或者后年，"要么买地王，要么没有房子可买"。

许飞购买的华润天合，是在龙湖、金地、平安不动产等开发商2014年豪掷100亿瓜分的牛奶厂地块。当时专家认为，这些房企个个都是外来的过江龙，不懂广州，买的面粉比面包贵，估计要卖到3万元以上才能盈利。但跑过一圈楼市，许飞发现，如今牛奶厂反而是广州性价比最高的区域了。