五年限售五年社保 70%首付！环京这群人紧张了 “最严调控”来袭

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“最严调控”来袭，环京投资者不必太过紧张

近日，海南省下发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求，执行“限购1套 7成首付 5年社保 5年限售”，这一模式被许多人理解为“最严调控”，引起一片哗然。客观上来讲，海南全省的这一模式，确实力度很大，放眼全国，全省执行这么大力度的调控政策的，还真是如数家珍。

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再联系今年两会以来全国二十余个城市纷纷升级的调控政策，“第五轮调控浪潮”下，环京楼市能否“独善其身”？环京的投资者会不会在这一轮调控浪潮下再次被套牢在房子上？笔者的看法是：不必太过紧张。

海南模式：“限购1套 7成首付 5年社保 5年限售”

先来看看海南的调控模式。即“限购1套 7成首付 5年社保 5年限售”，分开来解读。

先看“限购”。《通知》原文是这样说的，“严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房”，但同时注意，在“限购”的这个层面，还有几个特定的区域，不允许外地人购房，《通知》中提到，“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售”，外地人被排除在这四个区域之外。

与此同时，注意一处措辞，即上述第一条的“家庭”，每个家庭限购一套，这区别于其他省份的每人限购一套。之前在环京，经常传出这样的“新闻”，父母为刚出生的小孩买房，在牛市的时候，即便在限购的背景下，这样的“新闻”也时有传出。

再来看“7成首付 5年社保 5年限售”。《通知》在“实行差别化信贷政策”中提到，“非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%”。在“调整限制转让和限购政策”中提到，“本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”。

“限购1套 7成首付 5年社保 5年限售”这一模式不禁让我想到了环雄区域的“摇号社保限售”模式，在去年（2017年）5月份的时候，也就是在刚传出河北省厅要求环京东南、环雄区域增加“3年社保”的时候，关于环京、环雄是否会启动“限售”、启动那种限购模式的猜测特别的多。

环雄、环京的“摇号社保限售”模式

保定最先做出表率，实行了“摇号社保限售”的模式，其中，“摇号”有利有弊，利的是公平的购房环境，弊的是很可能带坏风气，造成“供不应求”的假象，诱导投机买房。

“社保”毋庸置疑，是接受省厅的要求，同时，“3年社保”也被称作“断头铡”，正是在这一政策威慑下，环京房价一落千丈，呈现“断崖式下跌”。“限售”应该是保定的原创，在环京楼市尤其是东南热门区域，首先采取“限售”的就是保定，“限售”方面，环雄的保定甚至不遗余力，叫出了“10年限售”的地块，刷新了国人的认知，那段时候，保定非常的“火”，就是因为其在限售层面的不遗余力。

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环京区域图

另外，关于“限售”，还不得不提一点，就是环雄的限售与全国其他城市的限售做一对比，环雄的限售时限可能是此前全国最长的，环雄的白沟新城执行“5年限售”，在当时，全国其他执行限售的城市仅“2或3年”，这一局面，在今天海南限售之后，终于被“超越”。

5月份河北省厅要求“3年社保”之后，廊坊是在6月2号才落实的，力度上稍逊于环雄的保定，除了增加“社保”之外，并未增加“限售”，但另一个现象值得注意，就是精细了本地的社保限制门槛，即，有的区域任廊坊市的户口，有的区域只任本县区的户口，如大厂和固安，在官方的文件里面，都是只认各县的户口的。这个现象值得注意。

另外，环京东南，在首付比例方面，市场自发的也在突破“6成首付”，在“新盘降价风暴”之前，环京一般都以各种形式规避“6成首付”，如开发商垫资等，首付比例在这个阶段，事实上，其实“不增反减”，这是市场自发做出的选择，同时，也有个别开发商从中作祟，违背政策，但当地对此也是“睁一只眼闭一只眼”，得过且过。

环京房价是否再起波澜？

在“新盘降价风暴”之后，关于首付的问题，出现了极大的变化，多数开发商及二手房炒家不再“温和”，转而“全款支付或全款分期”，当然，要求全款的同时，在房源单价方面也出现了较大议价空间，这是此轮“新盘降价风暴”之后出现的一个新的趋势。

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但即便要求“全款”，但环京的购买力似乎仍然充裕，新盘所推房源马上热销，说明市场秩序已经在修复。从这个层面来看此次海南的“7成首付”，其实，环京或许已经到了“全款买房”的阶段了。

海南“最严调控”来袭，今年两会以来二十余城的“第五轮调控浪潮”是否会对环京调控政策产生影响呢？环京房价是否再起波澜呢？

政策上，环京政策已经趋严，继续加码似乎已无必要，但市场新的秩序在逐步修复，市场有再度回暖的倾向，若当地政策制定层面铁了心与房地产决裂，跟随大情势加码调控亦有可能，且这种可能性始终存在，因为副中心、因为新机场、更因为雄安新区，千年大计面前，不可抗力。

市场已无必要加码调控，但政策制定层面尤其是当局高层，仍有加码的可能，两种可能都存在，前者更大一些。

房价方面，环京房价的波澜并不是因为政策影响、并不是因为“第五轮调控浪潮”，而是由于其自身的“小气候”，市场秩序在修复，但同时“新盘降价风暴”仍在发酵，新房、二手房的动态平衡还没有完成，新的价格体系还不稳固，随时都有可能推倒重来。房价方面，继续维持之前的预判，房价短期还会有回落，但抄底的机会也在来临。

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