赶紧“捡漏”!南京这类房子便宜几十万!但你必须知道… 昨天南方都市报发布了一则新闻让我“

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赶紧“捡漏”!南京这类房子便宜几十万!但你必须知道…。房子|捡漏|房源|单价|中央公园|南京---

昨天南方都市报发布了一则新闻让我“毛骨悚然”，深圳一男子男子花369万买房竟要交242万税!就因为图便宜拍了一套传说中的法拍房……

房子|捡漏|房源|单价|中央公园|南京---

顾名思义，法拍房是法院拍卖房产的简称。

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当债务人、业主，无力履行按揭合约或者无法偿清债务的时候，债权人可通过各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖，用拍卖所得的钱来满足债权。这些遭法院强制执行拍卖的房屋就是所谓的法拍房。

“法拍房专家”负责人解释，法拍房一般价格在市场价的9成左右，不然也不会有人去拍。根据深圳的房产交易政策，这套房子原先由公司持有，再加上登记总价不足5万，与成交价值相差太大，土地增值税很贵，会按差额的60%收取。

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本以为捡了这么大一个便宜，但万万没想到后期变成了一场“噩梦”，深圳男子后悔不已，决定违约，白白损失一笔违约金!

同样，在南京，关于法拍房成交的案例也不绝于耳，这样的房子究竟能便宜多少?“捡漏”前要做哪些准备才不会入“坑”呢?

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看点

在南京，法拍房究竟比市场价低多少?

建邺区茶亭村2幢

昨天早上(4.3)10点，河西1套房源在淘宝网司法拍卖网络平台上结束拍卖，该房源为建邺区茶亭村2幢7号601室房产，户型面积为69.49㎡，可以贷款。

该套房源的起拍价为

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1380000元

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，相当于单价为19859元/㎡;

这套房源的评估价为

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1968554元

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，相当于单价为28328/㎡;

这套房源的成交价为

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1575000元

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，相当于单价为22665/㎡。

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在365二手房网上显示，茶亭村二手房均价为27013元/平米，也就是说这套法拍房的单价比市场价便宜了约5000元/平，总价便宜了约30万!

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江宁区保利中央公园2幢

今年1月，司法拍卖网上显示保利中央公园2幢1802室终于竞拍结束。这场拍卖吸引了17人报名，16444次围观，经过54轮竞拍、15次延时后，终于以299.71万元总价成交，刨去税费，单价30614元/㎡。

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这套法拍房以超低的总价起拍，206.71万元，划到单价21114元/㎡，远低于保利中央公园当前的二手房单价31007元/平。

更多法拍房源信息可进入以下网址，选择房产分类查看。

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看点

法拍房为什么这么便宜?

根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍的情况，二次拍卖时应适当降低保留价，一般是首拍价格的80%~90%。

如果二拍也流拍就将进入三拍，同样也会继续降低保留价，降到二拍价格的80%~90%。如果三拍也出现流拍情况，房产就将被直接抵押给债权人。

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虽然法拍房一般都会低于市场价格，但是品质较好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。并且参加拍卖的个人信息都是保密的，就不要想着大家都不出价，等房子流拍进入三拍之后再用低价拿下这种事了。

总结来说，主要有这几点原因:

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1、法拍房是个小众市场，参与的人不多，很多人甚至都不知道有这样一个市场;

2、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。

3、潜在风险高，普通人不敢参与。

看点

法拍房可以贷款吗?

要看不同房源的具体要求。有的房源可以贷款，具体贷款额度按照购房者具体房源持有、贷款情况而言;如果银行贷款批不下来，会导致保证金被没收。有的房源要求一次性付款，应提前做好资金准备。

随着法拍房制度的不断完善，现在购买法拍房相比之前增加了许多的便利。首先，之前购买法拍房必须一次性交付全款，不能按揭。现在，部分法拍房支持贷款购买，但是仅限商业贷款。而且，现在可以在淘宝和闲鱼上进行法拍房的竞拍，对于有意向购买法拍房的人来说，这些举措确实提供了不少的便利。

看点

法拍房和普通商品房相比，有什么优点和风险?

法拍房好处和坏处都有，好处就是它价格便宜，低于市场价很多。但是也有很大的坏处，第一个房子背后关系可能不是很清楚，既然法拍出来那就说明这个房东是有很多债务问题，所以这个房子背后有没有抵押或者正在抵押，很多的东西需要理清。

法拍房的优势:

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1、一般法拍房的价格比市场价要低，一般是评估价的7折起拍，价格让人心动。当然，最终得以成交价来判定是否有性价比。

2、不少房源可贷款，即首套房最低3成首付。(也有限定为一次性付款的)

3、法拍房也执行限购政策，买法拍房需要提供购房证明。限购筛选掉了一批你的竞争对手，相对来说，竞争不是那么激烈。

参与拍卖房产交易有风险吗?有哪些风险?

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存在一定风险，潜在纠纷主要是房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。而一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。还可能存在这些问题:

1、存在产权争议问题

2、拍卖的房产存在长期租赁合同

3、房产存在抵押

4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵

5、实际居住人拒绝搬迁，入住难

看点

购房法拍房之前，你需要做什么准备?

1、实地看盘

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别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的，具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。

2、物业咨询

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事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费，这些同样由受让方承担，是成本的一部分。

3、确认屋内情况

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一定要去实地查看，确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子，会标注房东承诺，拍卖成交后三个月内搬出。这样的房子一定要注意，房子拍下来之后，法院也无法确保确保屋主搬出的时间。

并且在法律上，有「租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力」的规定，也就是说作为购房人，你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦，这类房建议不碰。

4、贷款确认

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如果你准备按揭的，一定要问清楚，这个房源是否提供贷款。确认无误后，可以将法院公告内提及可提供贷款的银行挨个咨询，一般能提供贷款的银行，会希望你能先缴纳全额贷款，再提供贷款。所以，在法院规定的交款期内最好备足现金。

5、核算税费

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在进行网拍前，要对税费进行核算。除此之外，正常的产权完整的房子拍卖一般过户是没问题的，也不需要额外增加费用。如果是有些产证未能办理完整，你就需要多留一个心眼，问清是否还需要额外补交费用。

6、把控预算

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事先可以去周边的房产中介了解市场行情，对价格预算有一个合理的把控。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，可以静候其流拍;第二次拍卖的时候，起拍价会打个八折;如果又流拍了，第三次再打八折。

当然，如果第三次拍卖，你如果想买，就赶紧下手，否则就将被变卖，多半就直接成交了。

另外，拍卖的时候不要头脑发热，选择司法拍卖，本来就是为了捡漏，如果为了置气，跟人家抬价，那就得不偿失了。有些人很可能就是被叫来托价格的，希望卖贵一点，你一斗气，就上了他的套。

一切都确认过后，就妥妥地筹好保证金，等待开拍。

提示

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