超级干货:世界各国土地所有权对比

傻大方小编提示您本文标题是:超级干货:世界各国土地所有权对比。来源是。

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---


新加坡

在新加坡,建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地,而私人房地产开发商则必须通过土地批租,有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益;防止地产炒作,对居民购买组屋次数做出严格限定;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租;组屋在购买后5年之内不得转让,也不能用于商业性经营,否则将受到法律严惩。此外,新加坡已开始征收房产税,按照规定,业主出售购买不足1年的房屋,要缴纳高额房产税。

美国土地产权制度

美国国土面积中私人所有的土地占58%,主要分布在东部;联邦政府所有的土地占32%,主要分布在西部;州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯,各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租,价格由市场供求关系决定。

联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立,不存在任意占用或平调,确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的,美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权,开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担,开发商仅需提供宅基地内的建设费用,取得私有土地权与开发权的代价不高,使得大笔资金注入土地投机与开发,土地供应量大且地价低。

在征地方面,美国是按征用时市场上的公平价值补偿,这种市场价值,不仅包括征用时的使用价值,而且包括被征用财产的最佳使用价值,即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”,体现了对私有财产利益的保护。

美国征用土地主要分两种形式:

第一种是警察权,指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。警察权准许政府规划私人土地,而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合非常有限,并受相关法律严格制约。

第二种是有偿征用,指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件:正当的法律程序、公平补偿以及公共使用。在有偿征用中,同样有相当严格的步骤需要遵守。

美国地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。土地买卖价格,则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计,完全由买卖双方协商,也可由私人估价公司帮助双方达成协议,并完成交易。

英国土地产权制度

英国的土地制度历史悠久,体系完整。在英国、英联邦国家和地区,全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有,但拥有永久业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此,英国是一个土地私有制国家,绝大部分土地为私人或法人所有,政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。

在法律中,土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和,叫做地产权。地产权有两种形式:一种是自由保有的地产权,即为永久业权,主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有,一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定,在他人土地上居住或使用12年,土地视为使用者保有。

另一种是租用保有地产权。也称为租业权,它是有一定期限的地产权,大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等,并通过合同或协议确定土地权利和内容。而且在租赁期内,确定的土地权利和内容不能随意更改。自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。

虽然英国实行土地私有制,但因公共利益需要,如基础设施建设,可通过行使强制购买权来征用土地。享有这项权力的有政府和其他机构,包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司,以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定,并以法律形式确定下来。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。被征地人如对公开质询的结果仍有异议,还可向最高法院上诉,对于收入在一定范围内的被征地人,还可在法律费用方面获得经济资助。

在英国土地权利受法律保护且可以自由交易,然而,土地所有者并不能随意对土地进行开发,这一限制通过土地用途管制来实现。1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权,即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途,必须申请规划英镑许可。

英国的房屋购买者须缴纳印花税,2008年9月初,英国政府为拯救低迷的楼市,大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。该计划的重要组成部分便是印花税假期政策,即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。

澳大利亚

在澳洲,购房者必须先行向澳洲政府购买地皮,也就是说,只有在取得土地证之后,才能进行下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商,它们负责帮购房者设计、施工,并向政府部门报批。如在墨尔本购房,则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等,收取标准约为总房价的6%。此外,售出房产时也会有产生税费,主要征收的是增值税,如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。

泰国

在泰国,房产土地使用年限只有90年,到期之后则须归还给政府。前苏联与东欧国家土地所有制的发展历程是:在传统计划经济体制时期,土地全部为国有(全民所有)或公有(集体所有),并且国有和公有土地均无偿无期限地提供给用地单位和个人使用;在改革时期,土地尽管名义上仍为国有或公有,但强调土地占有和使用制度的变革,土地使用制向市场化迈进;在全面实行市场经济体制后,土地制度以建立私有制为主。

其他国家(地区)

当代世界绝大部分国家(地区)都是实行土地私有。其中有代表性的是大陆法系和英美法系,这两大法系影响最大。

大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、 西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士,以及它们曾经的殖民地国家等,大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是:土地的私人所有一般占主要成分,私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节,但主要以市场机制配置;国有(政府所有)、公有和私有土地处在动态变化中。

在英美法系国家,诸如加拿大、印度、巴基斯坦、新西兰以及非洲的个别国家和地区,土地所有权则和英国类似。

中国

土地所有权

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---

是由土地所有制

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---

决定的,土地所有权是土地所有制在法律上的表现。我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制,从而在土地所有权方面,确立了国家所有

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---

农民集体所有

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---

这两种土地所有权。国家和农民集体是我国土地所有权的主体,国家和农民集体对自己所有的土地行使权利受法律保护。

1.国家土地所有权。

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---

国家土地所有权是指国家作为土地所有权的权利主体,依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权是我国土地所有权制度的重要内容,是确定社会主义全民所有制经济占主导地位的经济制度的基础。国有土地的所有权只能由国家统一行使,国家以外的任何社会团体和个人都不得作为国有土地的所有权人。《物权法》第四十五条第二款规定:国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照其规定。《土地管理法》第二条第二款规定:全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。在法律上规定国务院是国家土地所有权的代表,一是明确地方各级人民政府不是国有土地所有权代表,无权擅自处置国有土地,只能依法根据国务院的授权处置国有土地;二是赋予中央人民政府行使国有土地资产经营管理的职能;三是明确国有土地的收益权归中央人民政府,国务院有权决定国有土地收益的分配办法。

根据我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定,国有土地的范围包括:城市市区的土地;农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;国家依法没收、征收的土地;依法属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地和森林、草原、水域所覆盖的土地;依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区的土地;国有公路、铁路、学校或其他公用事业占用的土地;其他不属于集体所有的土地。这里的城市是指依照《城市规划法》规定,国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

2.集体土地所有权。

超级干货:世界各国土地所有权对比。干货|世界各国|超级|土地|对比---

集体土地所有权,是指农村集体经济组织对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。农民集体土地所有权是除国家土地所有权外的另一种土地所有权。农民集体所有权的主体有三种:一是村农民集体所有,即原来实行人民公社时期以生产大队为核算单位的农民集体所有;二是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有,即原来实行人民公社时期以生产队为核算单位的农民集体所有;三是乡(镇)农民集体所有,即原来实行人民公社时期以人民公社为基本核算单位的农民集体所有。

干货|世界各国|超级|土地|对比---

超级干货:世界各国土地所有权对比