同样是拿了地王，有的房企破产被收购，有的却成功逆袭规模翻番！自本轮调控以来

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自本轮调控以来，市场上就不时流传出“某某房企资金链断裂”“某某房企正在售卖项目股权纾解资金困境”之类的消息。

虽然被点名的房企很快出来澄清，声明自己一切正常。不过，正所谓无风不起浪。声明之后往往引起更多吃瓜群众的关注。

这其实已经见怪不怪了，因为历次调控，都会使得前期用力过猛，没有构建足够安全边际的房企陷入被动，甚至深陷泥沼无法自拔。而这其中，又以拿了众多“地王”的房企症状最为严重、引人注目。

高价地确实是个烫手山芋，但明源君发现，不同的“地王”命运还是各有不同。有的只是单个项目死了，公司影响不大；有的拖累了整个公司；当然，也还有的不仅没事，而且还助推公司飞速发展。

两会以后，已有14城调控加码

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2018年注定是地王的难受之年

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2016年，不少房企被市场的狂热冲昏了头脑。一年时间，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市。

正所谓，地王一时爽，之后却很惨！如果说2015、2016年是爽的时候，2017年就是开始惨的时候，而2018年会是更惨的时刻。

为啥？短期看政策，中期看土地，长期看人口，这已是尽人皆知的观点了。但是，如果你连短期都度不过，又何谈中期和长期？

房企|地王|规模|逆袭|翻番|破产---

过去的“短期”确实比较短，两三年一个小周期，实力较强的开发商可以慢慢开发，做成区域内的高端产品，甚至将原来的毛坯房变成精装房，以平滑调控带来的冲击。等将来市场一回暖，又可以卖个好价钱。

可是，这一次的“短期”比往常要长。此前，不少人预期，十九大之后政策会放松。落空以后又寄希望于今年“两会”之后会放松。如今，结果已经有了——两会之后，至少已经有14个城市加码了楼市调控。

自2016年以来，如今政策已经开启第五轮调控了！

虽然招数此前都见过，只是从一个城市换到了另一个城市，但传递出来的信号却是很明确的——放松调控只是个幻想！

身处这样的大势中，地王当然是首单其冲。因为价格政府已经给你定好了。当年拿地王的时候有多风光，现在承受的痛苦就有多大。如今，拿了地王——特别是单价地王的开发商只用回答一个问题：到底卖不卖？多数地王要么求包养，要么打折甩卖。比如去年某业内的“土豪”开发商7折大甩卖自家当年拿下的“地王”。

但凡地王的价格都很高

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但命运却各有各的不同

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但凡地王，几乎都在热点城市。这些地方，长期是向好的，可是长期是多长？凯恩斯有一句名言，“从长期看，我们都死了”。

对房地产这个行业来说，再过一百年也还在发展。可是对很多房企来说，别说一百年，就是当下的调控持续三五年，也足以难受死。

当然，正如一句广东俗语说的那样，“同人不同命,同遮(伞)不同柄(手柄)”，现实中拿了地王的房企其实也各有各的命运。

明源君总结下来，发现主要有以下三种：

第一种是纯粹为他人做嫁衣，坑了自己的。

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面粉贵过面包，几乎是“地王”固有的特征。逻辑是面包一定会贵过面粉。但地价高房价一定会更高的逻辑并不都成立！

事实上，房价除了土地等成本以外，最主要还是由市场面决定，如资金利率、可用的杠杆水平、购房群体的意愿和偏好等。

当然，因地王陷入困境的房企，除了以上因素之外，还有一部分是开发商本身在拿地、产品力等方面存在缺陷，有心无力。

1、多数地王开发周期两年以上，刚好处于调控期

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地王多半位于一二线城市，这决定其不可能像三四线那样玩快周转；此外，对于单价地王来说，由于其价格过高，甚至高过拿地时的房价，为了尽可能的赚取高的利润，即便在市场行情不断上扬的情况下，也必须以时间换空间。

可是，喧嚣过后通常是一地鸡毛。短期的高潮过后，紧接而来的就是调控。2015下半年和2016年是一二线城市涌现地王的高潮期。按照开发周期，项目一般会在2016年下半年以后入市，而此时，调控已经开始。限价的城市，开发出来没钱赚；即便不限价的，控后市场相对回归理性，也不好赚钱。

除了限价，有些地方还要求现房销售。这意味着房企多年来依赖期房预售带来的一大笔资金将被严重限制，可谓雪上加霜。有些房企调控一来，由于其他项目的资金回笼也成问题，甚至无力支付土地出让金，地块被政府收回！

2、价格和产品定位不合理，房企缺乏品牌影响力

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拍地时拿下地王或许相对容易，但要让这块地上的产品同样惊艳世人，却没那么容易。一些拿了地王的房企并没有定位和做好产品的实力，自身也缺乏品牌。这样的情况下，很难让购房者买账。

前几年，某小房企在市场高峰时拿下两个区域地王，2年后，当年的无限风光就变成了灰头土脸。其实当时（2015年下半年）的市场已从谷底反弹，但这依然无法挽救该房企，项目要么荒废要么不断停工，绿城接手之后才“复活”。

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为此，一些房企拿了地王之后将项目先围起来，在工地上放几台挖土机，有人来监管时，就装模作样挖几下，人一走就继续拖。能拖也是种能力，但这个冬天可能比想象漫长。

第二种是短期吃了亏，但可以通过别的方式赚回来。

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上面说的这种情况，是典型的为别人抬轿子——高价拿地之后，周边的楼盘卖爽了，自个却深陷泥沼。某新一线城市一百强房企老总就告诉明源君，他们2013年拿了一个地王，周边的楼盘价格连夜上涨，而且引发疯抢。可是，那个项目让他们掉进了大坑里，爬了几年才爬出来，整个公司差点被拖垮。

替别人抬了轿子，还被人视为傻子，你说冤不冤？为什么有些地王别人死了，它还能安然无恙？这种地王主要有两种：

一种是规模较大的实力房企，在进入一个高能级的新城市时，由于缺乏前期积累，在公开市场上难免要跟别人拼刺刀，拿到地王固然不是最好的选择，但如果能进入这个城市也不失为一种策略，而且还能扩大自身的知名度。

对于部分实力房企来说，哪怕拿了地王之后市场转冷，一两块地王晾在了那里，短期不赚钱甚至亏损，只要体量不是太大，公司内部有腾挪的空间，扛得住。将来还可以通过别的方式赚回来，比如吸引其他开发商与其合作。

前些年，甚至一些中小型房企也这么干，一房企老总就告诉明源君，他们瞄准较小的优质地块出高价拿。如此一来，名声打出去了，再去别的城市拿地，可以享有不小的便利。只是如今，这种操作方式已经变得越发困难了。

另一种是别人拿核心地段的地，你拿了更核心的。核心城市的核心区域向来是“地王”的聚集地。像北上广深这样城市的核心区域，抗跌性自然很强，但这也不是绝对的。如果项目本身存在一定的瑕疵，即便不限价照样可能陷入亏损。

比如十几年前，X企在上海浦东的黄金地段拿了一个地王，楼面价超过2万一平米。旁边有一个开发商H企，拿地略早，地价相对比较便宜。但是，X企的项目一开工，H企的项目的价格就一路往下跌。因为此前H企的项目最大的卖点是江景，X企项目占据的地段更好，一建起来，H企40楼以下的房子都看不到江景。虽然X企一期建成上市的时间正好是市场比较惨淡的时候，但抗跌性比H企还是好太多……

第三种是狙击了对手，还发展壮大自己的。

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当然，市场向来是几家欢乐几家愁。有人因地王而死，也有房企因地王而生，甚至藉此建立起了自己的护城河。

首先，地王分为总价地王和单价地王，上面说的是单价地王，单价绝对高，总价地王看起来吓人，但单价可能比较合理。比如去年万科551亿鲸吞的广州花地湾1500亩巨无霸地块，地段很好，土地成本也不算高，折合楼面价两万多一平，而彼时，地块东侧的广钢新城一手楼价已超过4万/㎡！

如此体量，一般的开发商根本拿不下来。拿下的大开发商表面上拿了个“地王”，但单价却有竞争力，即便遇到市场下行打价格战，也打得起。

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其次，中小房企其实也可以拿地王，就看怎么拿。香港地区拍地时，大开发商即便对某个地块没有兴趣，照样去举牌，把价格抬高，小开发商的利润就薄了，甚至可能亏本。而大开发商手里的土地比较多，提高市场价格，不仅可以让其手里已有的土储增值，还可以将小开发商排挤出市场。

同样的，在幅员辽阔的内地，中小开发商也可以用同样的方式狙击巨头。

某近年来快速崛起的一百强房企副总告诉明源君，以前拿的地1500，现在新地拍2000，甚至亏本拍到3000也可以。因为我前期的地分摊下来整体成本还是比较低，而且这块地价涨了，库存的土储价格也多少会跟着上涨，只要每块地涨一点点，这块高价地的成本就被分摊掉了。

如此一来，区域深耕型房企能够阻止竞争对手进入，因为你一直有存货，同时也跟城市一起成长，圈住了本地客户。如果当下没有全国布局的能力和决心，企业一定要区域集中，集中优势资源让别人进不来。巨头在全国很大，但在一个城市，你只有几个项目，我有几十个项目，还是有竞争优势。

想要少拿地王

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拿地要有模板、相对标准化

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加强宏观和行业周期研究

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能凭地王狙击对手的房企毕竟是少数，当前，大部分的地王主流的两条路是亏本甩卖或者求土豪包养。地王的苦，只有手里攒着地王的房企知道。

解决烫手山芋固然很重要，但如何避免去抢夺烫手山芋更加重要。

如今回过头来看，你会发现“可怜之人必有可悲之处”，事实上，如今深陷困境的房企，当初抢地王时，跟市场上抢房的散户也没有什么本质的区别。为什么会是这样子？

明源君先说一个观察到的现象：授权比较大的房企很少会去拿地王。为啥呢？因为权责是对等的，拿地的人跟其所拿的地利益捆绑，如果地拿砸了，老板亏些钱，但可能不会影响生活品质，个人则会倾家荡产，因此这类企业会很注意拿地标准、模板的构建，以及对城市轮动和经济、行业周期的研究。

现实中，像投资拿地这么重要的事情，更多都是老板拍板。这么一来，就容易出现拍脑袋做决策。一拿过单价地王的投资总就向明源君吐槽过：虽然按照谨慎的测算结果，那块地王是不应该拿，但老板坚持要拿，刚拿没多久调控就来了。

此外，很多房企的研究水平很成问题。明源君见过不少上百亿、几百亿甚至上千亿规模的房企，其研究能力还不如小型私募机构。曾有一个规模还可以的房企拜访明源君，据他们称，公司只有他们两个人挂靠在市场部，做的“研究工作”无非是每天在网上搜点资料。这叫哪门子研究？！

周期天王周金涛说，人生财富靠康波（康波周期，发达商品经济中存在的一个为期50~60年的长周期），一个人一生有3次大机会，抓住一次就能成为中产。

其实企业发展也要踏准周期。踏空可能会失去发展机会，但更要命的是踏错被深度套牢——那会要了你的命。

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这事或许无法完全规避，但通过加强研究，至少可以降低踏错的概率。面对“史上最严”的楼市调控，正确理解国家大的宏观经济政策走向，价值不言而喻。

去年，恒大高薪引入任泽平就是如此。任泽平入职恒大后，主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，为集团战略决策提供相关分析报告。

中国房地产是“政策市”，而在踏准政策节奏这点上，能出许家印其右者屈指可数。纵观恒大的发展史，基本都是紧跟宏观经济的走向的。远的不说，无论是去年的大幅降杠杆，还是坚持只在国内进行投资的表态，都显示出恒大政治上敏锐的嗅觉和精准的把握能力。许家印可谓是一本深谙政治经济学的行走的教科书。

任泽平也认为，能把房地产说清楚的人屈指可数，大部分流行观点都是错的，因为不了解政策！不懂政策，研究就犯了方向性的错误。

事实上，恒大并非第一家——碧桂园、保利、华润等均已成立了智库机构。保利投顾助理总经理吴定金曾对媒体表示，“大部分房企只注重业务线，但是规模化发展提出了新的需求，企业升级必须有强大的研究力量支持……”

根据规划，保利研究院包括2个中心3大职能。发展研究中心分为战略发展部以及市场研究部，其中，市场研究部负责宏观经济研究、城市研究、政策研究等。至于万科，看它最近的业绩发布会，简直就是理解政策的教科书。

调控已经不是一次两次了，市场过热就要调控，没踏准是你水平问题，怨天尤人没有用，想要继续玩下去，要懂在现有的游戏规则下运行。除了建立相对标准化的流程、模板，加强内部研究力量，还要借助外脑。毕竟，企业内部的研究机构，可能会存在倾向揣摩老板心思的问题。