分析:海南新政策，对市场有何影响? 文/王斌4月1日发表了《分析:海南限购

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文/王斌

4月1日发表了《分析:海南限购升级，究竟影响了谁?》这篇文章后，有部分业主和客户以及业内人士要求分析一下新政对市场影响的情况。针对这个问题，在这里我简单分析一下个人的观点:

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我认为分析这个问题应该把市场分为两类来看:一类是享受型市场，即养老度假型需求的候鸟人群;另一类，是刚需型市场，即在本地工作的外地人或本地人需求市场。新政对这两类市场的影响不同，我个人认为，新政对于享受型市场影响不大;但对于刚需型市场却有一定影响，能够一定程度遏制新房和二手房过快上涨。下面我简单分析一下我这个观点的几点理由:第一、新的限购政策，把原来要求2年的社保延长至5年，对于享受型候鸟市场来说，无论是2年还是5年，实际上没有太大区别，都无法达到政策的购买要求，因此在限购区域内购房早已经不是享受型候鸟的选择地。但这个政策，可以起到表达政府调控态度与决心的作用，对该区域内的开发商有一定的心理冲击，毕竟这些地区不允许外地人买房，而海南人购买能力是有限的。

但是话又说回来，对于当前限购区域内，原本拥有的房源并不对，短期内对楼市是看不出太大影响的，反而对后期新上市的棚户区改造项目和当前的二手房市场，我认为能一定程度上遏制过快上涨，但在大的趋势下，不要指望它会下降。第二、对房子转让的延长，实际上在原有2年的政策下，海南已经不存在纯投机客户了，了解海南市场的人都知道，自从2017年初那次疯狂后，现有库存基本消化完，要买的房子都是新开工的，其交房日期基本都在2019年低或2020年初左右，从交房再到下证要2年，从下证到原来的规定2年才允许转让，总共至少要6年，有哪个短平快的炒房客会傻到纯投机呢?所以，市场早已不存在纯投机客，

但会存在一部分人，偏向于把房子当做一项长期资产投资加上储备以后自住用，这种需求即便你延长了5年才允许转让，只要他们有自住的需求，也照样会买。因为他们是迟早会来海南买房的，在海南楼市大趋势下，晚买不如早买!所以，海南已无投机客，市场还是原来市场，客户还是原来那类客户，享受型市场无太大影响。第三、提高首付后，基本只能一次性付款，这对于享受型候鸟市场来说，影响也有限。据我长期在市场一线了解到，2017年由于银行放款额度有限，海南大多数享受型楼盘都要求客户一次性付款，直到现在一年下来，海南享受型楼市市场已经适应了全款买房的新常态。

而原本2017年初的房价上涨，对购房人群购买力层次就已有筛选，能来海南买房的这些人基本是有能力一次性付款购房的，因此新政对于享受型楼市市场来说，影响不大。但对于在海南工作的外来人口来说，这种是致命的。可以说，外地人年轻人在海南立足更加困难。他们即无法购买工作便利地区的房子，又无足够的资金一次性付款买房，这是否会造成海南外来人才流失的社会问题?最后总结，海南房地产市场基本是属于享受型房产，刚需型房产原则上只有海口主城区属于，但是这些地区的市场占有率较小，总体上来说只要享受型市场稳定，海南楼市就能稳定。

这次新政，对享受型房产市场影响不大，因此对海南房地产市场整体影响不大。限购区域内刚需型市场和二手房，能够有效遏制过快上涨，但我不认为会下降。所以，在海南大的市场趋势下，只要您迟早要在海南购房房，我依然建议:晚买不如早买!「