土地丨厉害了!杭州卖地923亿超越北上广碧桂园买地最多 █ 中房报记者苗野北京报道历时12小

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█ 中房报采访人员苗野北京报道

历时12小时，499轮叫价，保利最终以101亿元夺杭州奥体地王，仅次于2016年信达的123亿元地王。

这是3月30日，杭州萧山拍卖三块地创下的两项纪录，当天以累计吸金约163亿元结束了今年首季土拍，同时也释放了杭州丝毫不减的土拍热度。

从城市排行榜来看，2018年首季度，杭州以923亿元的成交总价位居榜首，其中龙湖、保利、滨江、华侨城等房企都是首季度在杭州斥资最多的房企。

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处在“后峰会、前亚运”时代的杭州，正吸引房企们鱼贯而入，而杭州在领跑全国的土地成交金额背后，则是身影频现的高溢价地块。

杭州会成为中国房地产高地的城市吗--现在，这已经不是一个假设。

紧随其后的便是北京和苏州市场，分别以573亿元、同比上涨253%和534亿元、同比上涨148%的成绩占据榜单亚军和季军。

这些城市并没有因为调控而陷入市场低迷，反而在不断蓄力带动城市发展驶入超车道，其背后涌现的是开发商为这些城市版图扩大开疆辟土的身影。

在企业层面，一季度，碧桂园以365亿元拿地总额抢回拿地头把交椅，龙湖以341亿元拿地总额步步紧逼，万科294亿元的拿地总额跃进拿地榜前三。

按照中国指数研究院的统计，TOP10房企1~3月拿地总额2293亿元，占TOP50企业的46.5%，较1~2月占比略有上升，龙头房企获取土地资源优势继续保持。

这也印证了新城控股副总裁欧阳捷的言论，资金、土地、客户都在向大企业集中，市场开始出现“大象赛跑”现象。

不过，也有声音认为，在这场规模战中，潜藏着房企在被视为楼市小年的2018年，在应对更严苛的拿地方式，不曾放松的资金环境之下，为更长远、更稳妥地运作暗暗铺路。

抢占“规模战”制高点

在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上，沃顿商学院Kathy Pearson教授向房企代表发出提问:“未来5年，中国房地产确定趋势的是什么?”不同的答案之外，“集中度越来越高”是一个共识。

这背后直接体现的是房企土地储备资源的争夺战。面对激烈的土储竞争，百强房企皆有势如破竹之势。有些房企一掷千金只为在热点城市夺地，也有些房企敏锐捕捉到政策风险信号而谨慎克制。

尤其是规模房企们，高门槛下的土地竞赛依然激烈。

与2017年房企年报数据统计出的全新“四大天王”“碧万恒融”不同的是，2018年首季拿地前三甲花落碧桂园、龙湖和万科。无论是拿地金额、还是拿地面积，碧桂园都独占鳌头，延续其近年来一贯的高销售刺激高投资的路线。

在这个拿地队伍中，碧桂园是“农村包围城市”，而现在万科也要“下乡”了，在其战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”后，仅3月，万科就在武汉、佛山、重庆等城市拿地多宗，其中武汉一城一天内拿地三宗，包括一宗19.59亿元地块和同保利34.86亿元联手拿下的两宗地块，万科单日三地块总拿地额近40亿元，拿地势头不容小觑。

而一贯谨慎的龙湖，在抛出2020年争取迈过3000亿的目标后，便开始了在土地市场上的“巧取豪夺”，其长三角、环渤海布局意图明显，分别于南昌、杭州、苏州、济南、郑州等二线热点城市拿地补仓。在1月22日以10亿元初入郑州后，又在2月1日以40.72亿元的价格获得苏州吴中区的两宗地块，同日还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地，热点城市频现龙湖身影，显得颇不寻常。

在2017年土地交易成本剧增，但净利润率不降反升的“利润王”中海地产也在积极补仓，前三月斥资281亿元拿地，以87亿元拿地总额摘得北京拿地榜榜首。前两个月拿地15宗，落子深圳、北京、昆明、乌鲁木齐、沈阳和济南等十几个热点城市。

除龙头房企外，其他房企亦在积极拿地。保利、旭辉、绿地控股、招商蛇口、恒大、祥生、华润、九龙仓、世茂、雅居乐、金地前三个月拿地总金额均突100亿元，个别房企接近或突破200亿元。

其中，祥生地产提出要在2018年晋升千亿，其对规模的渴望或代表了那些一心想要进阶千亿房企的心声。短短3年间，祥生地产要从325亿元到600亿元再到1000亿元，实现"三级跳"，这意味着年均复合增长率必须要达到80%，而其大量土储多集中在三四线城市，今年前三个月拿地金额达到140亿元，接近去年全年销售额的1/4，对祥生地产而言，“千亿”究竟是一个触手可及的宏伟蓝图，还是仅仅是“口号”?

除此之外，福晟、中南置地、新城控股、正荣、禹州等这些百强房企中的“黑马”们都开启了楼市小年“逆势超车”模式。

而那个去年大放异彩的融创中国，2018年第一季度则走起了暂时“休战”路线，拿地金额按照中指院统计的包含招拍挂权益土地及收并购土地数据来看，未晋升TOP50。

北京某房企高管称，许多企业在加速销售的同时，也在加快对土地储备的补充，以期在未来的“规模战”中占据制高点，掌握主动权。

“1~3月，拿地总额前25位房企拿地总金额是26~50位房企拿地总金额的3倍，拿地规模分化加剧。与此同时，与争夺激烈的前十房企相比，较小规模房企拿地节奏不断放缓，部分房企3月未有土地入账。” 中国指数研究院指出。

杭州领跑城市卖地“规模战”

杭州的土拍热情是今年以来全国土拍市场的一个真实写照。除杭州外，在“3.17”新政一周年之后，长沙、成都、武汉、广州、深圳以及海南等地又相继启动新一轮的楼市调控。

尽管多地集中发布新政，但值得注意的是，不论是房企拿地，还是城市卖地，都在继续刷新纪录。

中原地产统计的数据显示，今年前3月50大城市土地出让金高达8744.6亿元，同比2017年同期的5257.7亿元，上涨幅度高达66.3%。

除杭州、北京、苏州外，武汉、济南揽金超过400亿元，郑州、重庆、佛山卖地超过300亿元，天津、广州、上海、福州、成都吸金超过200亿元，另外近20个城市卖地超过100亿元，既有青岛、南京、长沙这类的二线城市，也包括宁波、嘉兴、台州、南通、盐城等三四线城市。

业内人士认为，从全国土拍市场呈现的场景来看，2018年第一季度出现了由冷转暖的趋势，先是“低价走量”，不时出现个几个流标、流拍案例，但土地成交规模仍然较大，成交金额刷新了历史同期纪录。预计2018年，全国主要城市的土地市场，将在2017年后继续维持高位，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

官方数据也显示，国内土地市场依然处于上扬态势。财政部3月21日发布“2018年1~2月财政收支情况”显示，今年前2月全国国有土地使用权出让收入8499亿元，同比增长38.9%。此前我国年度土地出让收入最高额是2014年的42940亿元。

另外，在拿地区域选择上，长三角受区域经济发展和房地产市场成熟度影响成，为众多房企投资的重点，土地市场持续火热。而随着我国对外开放水平的不断提高，中西部地区正成为开放的新高地。

中国指数研究院的数据显示，长三角地区TOP10企业拿地总额高达1014亿元;中西部和珠三角以702亿元和665亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位列第四位，为625亿元。

城市出让土地高企的数字背后一方面是城市资源、人流、资本实力聚集的结果，另一方面也是企业追逐更大发展的诉求。在急剧变化的市场中，房企们认为手中握有土地是竞争的“不二法则”，它们也更倾向于那些更加开放与成长的城市，比如杭州、北京、武汉、重庆等。

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