推动住房租赁市场发展仍需金融助力近段时间以来

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近段时间以来，多项政策都在清晰地传递出政府建立多层次住房供给体系和保障体系的决心。而想要完成住房供给体系的改革，则亟待金融领域的助力。 CNSPHOTO提供

进入3月，又到了租房市场的需求旺季。来自链家方面的消息显示，今年以来北京的房租水平确实出现了一定程度的上涨。然而，面对着"房租年年涨工资没咋涨""应届毕业生住房压力大"等现状，近段时间以来出台的多项政策都在清晰地传递着政府建立多层次住房供给体系和保障体系的决心。而业内人士指出，想要完成住房供给体系的改革，亟待金融领域的助力。

房租上涨施压

随着租房旺季的到来，不断上涨的房租上令不少在大城市打拼的年轻人头疼不已。

已经在北京工作了一年有余的小周告诉采访人员，她所租的房子位于北京丰台区，眼看着房子马上就到期了，可房东提出的续租条件却是:今年的房租要比去年每月涨出300元。"我一直在银行工作，因工作安排原因，今年的工资相较去年不但没涨反而有小幅下降。我也咨询了一下附近的房屋中介，发现市场价格整体都涨了。现在的租房压力真的好大。"

事实上，近期房租上涨的情况屡见报端。据媒体报道，北京南四环外旧宫地区某房产中介工作人员张女士称，附近的房源价格都涨了将近五成。而采访人员近日走访北京各地区的租房情况时也发现，自去年11月之后，各地房租均出现了不同程度的涨幅，再加上到了年后旺季，某些地区整租和合租一居室单价与去年同期相比最高的涨了1000元/月，低的也涨到了300元/月至800元/月不等。

对此，链家有关负责人表示，从总体而言，北京今年以来的住房租金水平确实出现了一定程度上涨，但也符合季节性的规律特征。

而实际上，除了北京之外，不少热点城市的租金也都相继上涨。据天津市专业房地产研究机构的最新统计数据显示，春季租房旺季到来后，大型房产中介仅3月上半月的租房成交量便已超过2月全月的成交量。天津市区的热门房源月租金价格上涨了100元至200元不等。

此外，还有媒体指出，深圳罗湖、福田地区的多家中介机构均表示，多数地区的房屋租金涨幅都在3%至10%之间。在罗湖区笋岗片区经营中介生意的罗先生表示，春节过后深圳租赁市场是传统的旺季，但与去年春节后的市场不同，今年的租金涨幅非常明显。"就像嘉宝田花园三期的68平方米两居室房屋，去年年底只要5300元/月左右，而现在普遍要价6000元/月。"而在晒布片区经营中介生意的李经理则称，不仅房租普遍上涨，最近甚至出现了连房源都很紧缺的现象。"像晒布地铁口的嘉年华名苑，现在连一套放租的房源都没有。"据一项调查显示，深圳有79.5%的受访者称今年的租金有所上涨。

对于旺季租房价格的上涨，北京房协副会长兼秘书长陈志认为，一线城市住房租金、房价和收入之间的匹配关系失衡是长期存在的现象，而不是现在才出现的。政府发力调整租赁市场关系、规范租赁市场、增加供给的行动，都需要一定时间才能见效，并不能一蹴而就，所以这种失衡现象可能还会持续。

租赁市场步入黄金时代

近段时间以来，在各地实行房地产精准调控的背景下，发展住房租赁市场、探索共有产权房制度建设以及扩大租赁、共有产权房用地成为楼市调控的新举措。对此有媒体指出，住房租赁市场赚钱的黄金时代已经到来。

据中原地产统计，截至目前，已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超过10个城市开启了租赁用地供应加速模式。从全国范围来看，累计已有多个城市合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超过10万套。

另一方面，从全国租赁城市的落地政策来看，除了要增加房源供应外，多地也出台了针对租购同权的政策，以增加租房者应获得的权益。全国已经有超过12个省份的50个以上城市发布了相关政策内容。政策的落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

住建部负责人也表示，预计到2020年，我国提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占土地增量的30%。

除了政策的利好刺激外，有机构调研指出，在未来三四年内，中国长租公寓市场将迎来巨大发展机遇，机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率将会达到40%至50%。

发展急需金融助力

在政策引导和市场力量的双重作用下，房地产开发企业正在重新定位市场角色，积极通过资本市场布局，快速参与到多元住房供给体系中去。但对于房企而言，要想推动住房租赁领域的发展还是差点"钱"。

中国国际经济交流中心副总经济师徐洪表示，在租售并举、鼓励住房租赁市场发展、多主体参与等政策推出后，房地产市场发展迎来了新模式--既打破了房地产开发商对于房源的垄断，让一些非房企能够参与到对房源的整合，同时，存量房也能够有效参与到租赁市场中。而且，通过发展长租房等租赁住房模式，还可以形成稳定长效的市场化的产品，通过长期培育，逐步影响租房消费人群的消费观念，扩大租房人群。

在此背景下，房企的参与积极性高涨，尤其是针对长租公寓这片万亿级蓝海。近年来，万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商纷纷以自建团队或合作的方式进入到了该领域。不过，即便是这些行业巨头，面对长租市场投入大、周期长、利润薄的特性，也在尽可能地想办法获取融资上的支撑。

不久前，保利、碧桂园、旭辉等多家房企先后发行了多笔租赁住房REITs，其中碧桂园的租赁住房REITs总规模高达100亿元。

而纵观全行业，近年来，REITs产品的规模正在加速增长。华泰证券(601688,股吧)研报显示，截至今年2月7日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模已达643亿元。仅去年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年的总和。

REITs即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。中信证券(600030,股吧)研究认为，未来，资产证券化将在房地产融资行为中扮演越来越重要的角色。此外，一些民间的担保类公司、地方AMC公司、财富中心、供应链金融、保理等较为灵活的融资渠道也存在合作的空间。

但相比于租赁证券化产品的快速发展，由于此前监管部门对于房地产融资政策的不断收紧，A股房企在租赁住房领域的直接融资行为仍是空白。100多家沪深上市房企当下只能"绕道"获取租赁住房的融资支持，这在一定程度上延缓了他们推进租赁住房发展的速度。

实际上，在"多主体供给、多渠道保障、租购并举"的精神指引下，资本市场正逐步加强对自持、租赁等方面的保障力度，这从租赁证券化产品的快速发展状势也可以看出端倪。而有消息人士称，近期证监会、交易所也都在加强研究相关政策。"目前拓宽租赁地产的融资通道已成为相关部门的工作重点，A股市场作为上市房企重要的直接融资渠道，未来有望得到充分利用"。

值得注意的是，当下已经有A股房企开始尝试在沪深市场上进行自持住房项目的融资。

3月16日，宋都股份(600077,股吧)发布公告称，拟非公开发行不超过2.68亿股，募集资金总额不超过10亿元，用于杭州大江东相贤府和杭州富阳麓宸府项目的自持部分。项目建成后，合计增加自持住宅面积约为4.4万平方米，将迅速选择合适的方式投入到杭州的住房供应市场中。(王峥张达)