天津近5年房价变迁:没想到上涨最快的板块竟然是…… 近五年时间

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近五年时间，是很多买房人感觉房价飞涨的一个阶段，仿佛还没来得及奋斗，就已经被高房价甩得远远。

回首再看当初2万+的新八大里和天拖，1万+的中山路和新梅江，1万以下的张家窝和咸水沽..……多少人为自己的错过懊恼不已。

而今年，天津房价格局面临新的变数，2万+、3万+地块伺机上市，楼市调控风声不绝于耳，这一年，房价何去何从，你还会再"错过"吗?

最高涨幅172%，天津近五年中北镇房价涨最猛

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备注:此次365数据调查组调查对象为市内六区和环城四区近5年左右的新房，包括2014年至今一直有在售房源以及近期开盘的新项目(不包含公寓及别墅)。

通过比较2014年和2018年天津热门板块均价数据，发现房价涨幅排序依次是:

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中北镇＞后广场＞辛庄＞天拖＞新梅江＞中山门＞金钟河＞海河东路＞北仓＞杨柳青＞张家窝＞华明镇＞东丽湖＞张贵庄＞卫国道＞新八大里＞双港＞海教园＞中山路＞海河沿线＞小站＞开发区＞瑞景＞咸水沽＞奥体南＞解放北路＞南口路＞丁字沽＞梅江

中北镇板块

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中北镇板块房价上涨172%，之所以上涨最猛原因主要有:

1、中北镇由于发展起步早，早期项目已经清盘，近年内在售住宅项目仅有正荣润璟湾和云锦世家，正荣润璟湾已于去年10月售罄;

2、交通便利，地铁公交都涵盖，配套成熟，有医院、文化中心、体育中心、娱乐中心和商业区等配套，其中区域内还有不少大型休闲娱乐场所。

2016年中北镇土地接连出让，华侨城、龙湖相继进驻，目前华侨城地块住宅产品由万科操盘，打造翡翠系产品，案名华侨城万科翡翠嘉和，外展及售楼处已经开放，预计32000元/平米。

后广场板块

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后广场板块新盘近年来主要有东亚风尚国际以及富豪新开门项目，市区盘周边配套交通好，再加上数量少，后期没有新项目进驻，房价必然上涨。

辛庄板块

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辛庄板块在地理位置上衔接双港与海河教育园区板块，亦是连接天津主城区与滨海新区的核心地带，凭借区位优势，吸引了不少知名房企进驻，也获得了很多刚需购房者的青睐。

新濠、深特、兆恒、赢聚、新业五大商业广场相继开业，尤其是永旺购物中心的进驻，更是提高区域价值。

天拖板块

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天拖板块作为南开区近期比较火热的板块，区域内配套设施成熟，融创中心及天房天拖建成更加带动了区域内的居住氛围，地铁6号线的开通，增添了区域内的交通优势，区域价值随之提升。

3月22日，天拖二期地块挂牌，楼面价达33000元/平米，除了区位优势之外，跟市区土地资源稀缺也有很大关系。

而房价上涨较慢的板块则是奥体南、解放北路、南口路、丁字沽、梅江。

解放北路板块

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解放北路的招商津湾天玺14年开盘价格就达40000元/平米，属于市区高端盘，上涨幅度比较小;

南口路板块

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南口路板块新盘财富绿道丹庭及天房天泰、奥体南的融侨观澜及万科东第、丁字沽的北岸中心、梅江板块的天房樾梅江这几个项目开盘时间均为2016年，之前板块内并无在售新项目，首开价格较高，再加上限购、限价、限贷等一系列的调控政策，房价上涨幅度不大。

另外，2014-2018年都有新盘在售，涨幅较慢的板块是小站、东丽开发区、咸水沽等。

小站板块

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小站板块距离市区远，区域内物美超市、华润万家等也都陆续接入生活区，可满足日常采购，但就大型商业仍是空白，再加上地铁也并未"临幸"此地，房价涨幅也因此受到严格限制。

东丽开发区板块

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东丽开发区板块内楼盘上市量稀缺，以个盘之力很难带动整个板块的房价，仅靠轻轨9号线及新业广场配套利好，房价上涨动力不及其它新兴板块。

五大热门板块房价变迁首付提高了一倍多

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张家窝近5年时间发生的变化较大，不止体现在房价涨幅达到51.1%，还体现在买房门槛上。

从2014年总价110万，首付30万即可买入，到现在总价200万，首付需要63万，买房难度上涨。

从总价上看，张家窝新房并没有"高不可及"，但因为目前在售项目主推产品为户型较大的洋房或者叠拼。

例如联发红郡及中骏雍景府项目，洋房户型在110平米左右，总价基本早200万以上，拦下了很多刚需买房人。万科翡翠大道项目的入市，使刚需购房者离这个板块越来越远。

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新梅江从1字头仍不被接受的窘境，到现在逼近4万大翻身，新梅江房价用近5年时间上涨了108%，翻了一倍多。

新梅江锦秀里目前是区域的置业门槛，前期均价37400元/平米，最小户型85平米，总价310万多;仁恒公园世纪入市后，不知道3字头房价会不会失守。

以生态宜居为主要卖点的新梅江板块，除已投入使用的1号线和建设中的6号线，未来还规划建设11号线、10号线与7号线三条轨道线路。

区域内将规划投建2所中学、6所小学、12所幼儿园。河西一幼、河西中心小学、第二实验中学等作为首批投建的项目，与住宅同步投入建设。

新梅江未来还将建设三级大型综合性医院，为区域内居民提供就医便利，人们对这个板块的预期发生巨大改变，导致规划未动，房价先行。

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咸水沽区域范围广，包含楼盘众多，但多为刚需盘，近五年来房价涨幅45.3%。

随着金地、新城、恒大、龙湖、蓝光等房企的相继进驻，改善盘逐渐出现，别墅、洋房等产品成为主打，一定程度上会拉高区域房价，再加上大型商业及地铁规划，长期来看，咸水沽升值潜力很大。

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海河教育园近5年房价涨势也是比较迅猛，在津南个板块中涨幅位居第二，仅次于辛庄。

从11500元/平米到20000元/平米左右，涨幅高达73.9%，而个别楼盘别墅房源超过3万/平米，例龙湖天宸原著联排别墅户型面积为210、235平米(建面)，价格区间28500-35000万元/套。

但这个房价目前的接受度并不算太高，主要因为区域内除了各大高校以及学区配套外，还没有完全发展起来，周边交通也仍待改善。

从购房门槛看，由于海河教育园主推改善型产品，目前100平米以下的小户型房源不多，例如鲁能泰山7号叠拼主推148平米上叠、158平米下叠，均价24000元/平米;洋房主推125平米(建面)户型，均价22000元/平米。

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中山路板块是河北区近些年发展较快的板块，属于河北区最为成熟的板块之一。

板块配套完善，不仅有地铁3、6号线及规划中的4号线经过，昆纬路站、北站站等多站公交，几十条公交线路网密布，为居民出行提供便利。

区域内新房项目集中，包括首创大都汇、天津诺德中心、富贾花园，远一些便是河北区最大体量的中国铁建国际城、天房中山路，多盘相争，各有所长。

而这几各项目多为城市综合体，目前商业在建，未来将不断丰富区域配套。在教育资源方面，幼儿园、小学、中学皆有设立，与河北区内其他区域相比，颇具优势。

从2014年的19500元/平米，到现在的33000元/平米，近5年时间中山路板块均价上涨了69.2%。二手房市场热度也居高不下，目前普遍报价和成交都在3万左右。

备注:以板块均以首付3成，户型100平米为例计算，价格均为区域大概均价，仅供参考

近五年天津房价布局完成质变!4大变化正在发生

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对比2014/2015年和2018年天津房价梯队图:

1、刚需门槛抬高。

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2014年1万/平米以下的刚需房源还有不少选择，东丽湖、华明镇、张家窝、小镇都可以选择;2018年，刚需门槛抬高到1万/平以上，甚至2万/平，并且楼盘选择越来越少。

2、多个板块脱刚。

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2014年张家窝、卫国道、海教园等还能买到一些1万出头的刚需房，2018年这些板块也基本告别刚需，张家窝、海教园、辛庄纷纷在2万左右徘徊，卫国道的路劲太阳城均价已经在29200元/平米。

3、房价天花板上涨。

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2014年3万+的楼盘在天津屈指可数，2018年房价天花板涨到4万+，并且是全面破4万，解放北路、天拖、海河沿线、水上公园等板块越来越多的楼盘冲破4万，甚至5万。

4、新兴区域起点高。

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短短5年，天津又崛起不少新城区。比如西青南奥体、北辰北仓以及津滨大道等。而这些新城区几乎从第一个楼盘上市起就告别刚需，目前这些板块全部站上3万+的梯队。

例如万科东第和融侨观澜首开价格在28000元/平米，目前万科东第均价37000元/平米、融侨观澜价格34000元/平米;融创城首开则达30000元/平米，目前小高层均价为33000元/平米。

备注:部分板块，如梅江、奥体南等因无新房源在售，故未在2014/2015的阶梯图中体现

天津刚需买房门槛不断提高，而位置越来越远

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目前主城单价在2万以内的在售楼盘仅20多个。待入市的那些楼盘，大多数都是土拍中的高地价地块，未来也更多将以改善型房源为主。刚需买房人正面临困境也越来越大。

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不过受到限价政策影响，天津很多楼盘，尤其是高价地项目上市意愿并不高，加推时间也成谜，市区楼盘加推步伐也在放慢，改善型购房人的可选性也越来越少。

根据最新的供销比数据可以看出来，从2017年以来天津新房的上市量就屡屡缩水，2018年1、2月份供销更是处于低位，不过楼市多变，今年究竟有哪些新盘要入市或加推，哪些楼盘卖得好，还要打个问号。

最后，小编整理了主城区目前单价2万元以内的在售楼盘，共大家置业参考。

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如果您想了解更多楼盘信息

可拨打365房博士电话

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400 8908 365转515

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