1.4万亿美元学生贷绞杀接盘侠,美国及亚洲房产泡沫撑不到2020!

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亚洲房产泡沫,有别于美国的房产泡沫。美国作为市场经济,在供需失调的情况下,房地产泡沫是会跟2008年经济危机时一样,直线下跌的。也许只有那个时候,亚洲房产泡沫,才会在美国房产泡沫带头大哥带头破裂时,跟着破裂。

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据BusinessInsider,美国的房价指数已经创下历史新高,比次贷危机前的(2006)的房价高点,还高6.3%。如下图表

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像西雅图和旧金山,因为科技公司高收入,而房价指数远远高于2006年,则可以理解,毕竟那些高科技公司员工收入高,可以竞价将房价推高。然而,美国其他地方,包括纽约等城市的房价指数也远远高于2006年的高位,则是泡沫风险的预警。

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而同时,购买力的基本面上,美国房地产可能缺少刚需接盘侠。

据CNBC,美国的年轻人(上过大学的),因为背负着1.4万亿美元的学生贷款,他们的买房梦可能仅是个白日梦(pipe dream)。

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22-35岁的未曾买房的美国人,有83%认为学生贷款是他们买不起房的重要原因。

有约4500万美国人(基本上都是年轻人,也就是铁杆刚需)肩负学生贷款债,平均债务高于3万美元,其中有1/5,也就是近1000万美国年轻人学生贷款债超10万美元。

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发放房屋贷款的银行及房贷公司,要看申请贷款人的信用资质,以及能够承受贷款能力,这些美国年轻人的学生贷款债将让他们的贷款额度,大幅降低。

据哈佛大学住房研究中心(Joint Center for Housing Studies),肩负学生贷的美国年轻人(30岁以下),中位数收入近6万美元,月偿还学生贷351美元。因为这是中位数,拉后腿的人的经济数据要比这更差。

据专业人士Amis,审核房贷的人,希望申请贷款的人的月供低于收入的36%,这样年收入低于5万美元获得贷款批准将不是很容易。

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而同时,受房价房租每年创新高的影响,年轻美国人在30岁之前,将平均支付9.7万美元房租,因此他们攒首付需要的时间将更长。这更加让美国房地产市场的供应与需求相脱节。

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此外,在3-4线美国城市,据ZeroHedge,3-4线的普通美国人有70%买不起房,这说明美国的房价已经虚高了。

70%买不起房,不代表他们需要买房,有些人已经在房价低的时候已经上车了。这70%仅仅是说,按照他们当前的收入,是买不起当前房价的房子的。造成这一现象的主要原因是,房价累计涨幅,远远高于工资涨幅。如下图。

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当前,美国房贷利率参考的10年期美国国债收益率在2.7%左右,主要因为股市资金撤退涌入债市,进而拉低了国债收益率。美联储的加息缩表,以及美国房价与刚需接盘侠的承受能力的脱节,最终将在市场经济的美国,出现房价的大幅回调,这个时间点可能早于2020年。

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放开美国房地产泡沫,讨论亚洲的房地产泡沫,是毫无意义的,毕竟,有点泡沫比其他泡沫更坚挺一点,喜欢最后一个破。

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